摘要：为保障民生，中央出台一系列房地产调控措施，效果均不显著。本文从房地产市场内在利益群体行为逻辑角度指出调控失效的原因并提出解决之道。分析了房地产市场中的主要利益群体分布及其行为逻辑，在此基础上，提出对我国房地产市场调控的建议措施。

关键词：房地产 利益群体 行为逻辑 政府调控

“住”是基本民生需求，房价关系到每一个老百姓的切身利益，政府必须对房地产市场加以调控，以保障民生，维护社会稳定。2011年以来，“限购限需、限贷限供”，房价出现回落，调控的效果初显。但过去的十几年，我国经济增长很大比例依靠房地产业及其相关产业的拉动，房地产业对宏观经济的发展走势影响很大，过热会使宏观经济通货膨胀、结构失调，过冷又会影响经济增长速度。在低迷的宏观经济大环境中，地方政府开始出现松动。以江苏为例， 2014年9月27日，苏州市区实施了3年零6个多月的住房限购政策，全面放开。在此之前，徐州、无锡、南京已相继取消住房限购政策。

1 房地产行业主要利益群体分布

我国房地产市场的乱象，有多方面的成因。房价的“越调越高”，稍见回落就造势“松绑”，政府调控的反复。内在原因在于地方政府、房地产开发商、银行等利益群体过于强势，并伴有“串谋”现象。

利益群体（Interest Group）是指基于某种共同价值、共同利益、共同态度或者共同职业的利益个体所结合形成的正式或非正式的利益集合体。影响房地产行业的主要相关利益群体包括：政府、银行、房地产开发商、用户等四类，此外还有媒体和研究机构等其他利益群体介入。……