隋星桐

［摘要］2013年10月22日,北京市住建委、发改委等五部门发布了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》(以下简称《自住型商品房意见》),计划在未来两年内推出七万套自住型商品住房,以解决中等收入家庭住房问题。本文通过准入机制、项目用地性质、运营环节、退出机制等方面对自住型商品房政策进行梳理与分析,然后指出可能存在的问题,最后提出政策建议。

［关键词］自住型商品房；住房保障；房地产调控政策

［中图分类号］F2933［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2014）24-0130-02

1自住型商品房政策梳理与分析

此次推出的自住型商品房与限价房和经济适用房有着很大区别,可以看做是房地产市场调控中市场手段的显著加强。自住型商品房主要有以下特点：

11准入机制不再看申购人财产收入状况

从准入机制来看,不再对申购者家庭收入,人均住房面积和家庭总资产净值来划定上下限。只要符合本市购房条件的家庭皆可购买,即北京市户籍家庭名下有一套以内房产；非北京户籍家庭持有效暂住证并连续五年(含)以上在北京市缴纳社保或个税且名下无房。本市户籍无房家庭和轮候经适房限价房的家庭可以优先购买。不限制购买人群就说明自住型商品房不属于保障房体系内,其本质是商品房。

12项目用地完全为出让用地

从项目用地性质来看,由以前的划拨用地为主变为了竞地价限房价的出让土地。保障性住房用地的供给方式一直以来存在着较大争议。经济适用房主要以划拨用地为主,而限价房则是有条件的招拍挂。由于二者在使用期限、产权设置、抵押、退出机制等方面的规定各不相同,给住房管理增加了不少难度。此外,经济适用房和限价房在某种程度上已沦为了“公务员房”,这不仅是国有资产的流失,也干扰了招拍挂土地市场的秩序,腐败问题时有发生,而监督薄弱。自住型商品房作为商品房多配建在商品房用地中,房屋产权设置为共有产权,限制了行政力量的干预。

13申购流程体现公平公正公开

从建设、运营、分配等环节来看,由以前的政府行政指导变为了开发商为主体的市场行为。以金隅汇星苑和金隅汇景苑这两个自住型商品房项目为例,两个地块的拿地时间并不是最早,但却是第二、第三个开始接受申购的项目,企业自主性较强。企业在自己网站上设置了申购入口,由企业进行材料初审,北京市住建委二审,最后企业组织公开摇号,接受公证和来自主管部门、公众的监督。在涉及民众住房等切实民生问题上,对企业活动和市场行为为主体的“放权”,是保障公平与效率的基本手段,自住型商品房的申购流程如此设计应当予以肯定。

14退出机制征缴收益,限制出让

从退出机制来看,经济适用房、限价房、自住型商品房有各自特点。保障房的退出机制,就是指正在使用国家保障性住房的个人或者家庭,当其收入、资产或其他条件不再符合相应保障的条件时,责令其对房屋进行腾退的机制。

自住型商品房为了保护刚需购房的申请者,限制投机需求,《自住型商品房意见》规定了退出机制：五年内不得上市；五年后转让的,按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。在二手房交易市场中,同地段的住房虽然在小区品质上会有所不同,但在价格上差异并不会太大。这就使得投机客对投资自住型商品房的兴趣大大降低,保证了更多迫切需要解决住房问题的“夹心层”申购者能够享受到政策的倾斜。

2可能存在的问题

21对北京市房价的调控效用还有待观察

2013年10月底北京市住建委发布自住型商品房政策时宣布计划于2013年推出2万套,2014年计划推出5万套。而2013年北京市新建纯商品住宅网签80392套。由此可见,北京市自住型商品房的供应量并不小,已直逼纯商品住房的年成交量。众所周知,北京市近年来商品房价格的快速上涨,供不应求一直是主要原因之一。短期来看,7万套自住型商品房的推出增加了住宅供应,在一定程度上将缓解紧张的供求关系,让市场预期趋于理性,在短期将会拉低商品房平均价格。但长期来看,配建的自住型商品房成本又会被开发商分摊于纯商业项目,尤其是当利润被限制时,开发商必须通过快速开发和销售才会实现保本和盈利,其财务成本就会显著增加。甚至在政策影响下,开发商不满利润被摊薄而减少纯商品房的供应,反而会抬高房价。因此对于房价的拉低作用,仍旧有待观察。

22政策能否真正解决“夹心层”的住房问题

北京作为首都又是特大型城市,人口压力大,广大中等收入阶层无力负担商品房。这其中很大一部分是外来的年轻白领,如果他们最终逃离了北京,人才也就流失了。自住型商品房申购人群中并没有像经济适用房和限价房一样只限北京市户籍家庭,而首次对外地户籍放开这一点值得肯定。但是自住型商品房到底应该推出多少万套才能将广大“夹心层”基本覆盖,还应当由相关部门进行统计推断,科学的制订合理供应计划。

23是否能完全阻止投资客的准入

无论是经济适用房还是限价商品房,现有监管体制都存在着一定的局限性,造成退出机制运行不畅。比如不能持续的监督保障房的使用状况导致出现很多使用者改变房屋用途或者出借出售给了他人的现象；不能持续的准确衡量使用者的收入水平,造成高收入者通过隐瞒真实收入骗取保障房资格,造成不公与资源浪费；惩罚力度不够,不能震慑到违反规定的使用者。在现有规定中,未经许可出租出售经济适用房和限价房者只收回或者补交与商品房的价格差,并不承担任何罚款或者法律责任。

24征收三成差价相关规定模糊

《自住型商品房意见》中规定：“购房人取得房屋所有权证5年以后转让的,如有增值,应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。”在实际执行过程中,“同地段商品住房”并不明确。具体为“同地段”的范围不明确；“商品住房”是单指新房,二手房,还是各种档次的所有商品房做加权平均？也并不明确,相关配套政策还有待补充。

3政策建议

31严格禁止一切非自住用途

为保证自住型商品房能够公平公正、高效率的分配给真正需要的“夹心层”群体,就要在退出机制的设计和审核上严格禁止投机投资需求的渗入。首先应当严格限制包括空置、出租等任何改变自住用途的行为,这需要相关部门持续的监察自住型商品房的使用状况；其次在退出机制中必须禁止以牟利为目的的转让。虽然规定了五年后转让缴纳三成的差价,但如果北京市房价以较快速度上涨,投资客还是有很大的盈利空间。在《自住型商品房意见》中,缺少相关惩罚的条款。三成的差价仍然较低,应当再调高至闲置资本不愿意进入的阈值或者把五年的禁市期延长至更久。

32建立房屋使用状况跟踪调查机制

为保证自住型商品房在分配环节的公平,除了严格审核申购人各项资格外,还应当在房屋使用后长期进行使用状况的跟踪监察,发现弄虚作假,骗购,出租等行为的解除购房合同,承担相应经济与法律责任。具体可以采取定期与不定期的入户调查,查电表水表,邻里举报等措施准确把握房屋使用状况。

33完善自住型商品房法律法规,加大对违规者惩罚力度自住型商品房刚推出不久,相关规定还只停留在意见阶段。应尽快制定自住型商品房管理条例,对于自住型商品房的各项规定通过立法形式确定下来。并对在自住型商品房的申购、使用和退出环节当中出现的欺骗行为,按照相关法律法规进行严肃处理,对于情节较为严重的,还要追究其刑事责任。通过加强对违法者的惩罚力度,才能保证自住型商品房政策的有效贯彻实施,为公平性提供保证。

34自住型商品房政策应当长期坚持下去并不断完善

北京市当初推出经济适用房和限价房就是为了解决社会“夹心层”的住房问题。但是实践证明解决一个“夹心层”就会出现另一个“夹心层”,在多层次住房供应体系之间也会有上下都照顾不到的情况。只有自住型商品房长期化、常态化、规模化的推出下去,并配合一些短效政策和盘活存量房市场和租房市场的政策,比如房产税的适时推出引导增量、盘活存量,才算从根本上加大住房供应。

4结论

总体来看,北京自住型商品房对经济适用房和限价房的一些弊端做出了修正,将会解决一部分中等收入家庭的刚性需求。北京市自住型商品房政策刚刚起步,在实际运行过程中将会暴露出哪些问题还有待继续观察。

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［基金项目］首都经济贸易大学研究生科技创新资助项目。