郑景文

(福建师范大学 经济学院，福建 福州 350007)

一、房地产税的概念及特点

房地产税指的是公共主体对非公共主体所拥有的或属其支配的房地产进行征收的活动，这种征收是无偿性、强制性的，其计税的依据一般为房地产的价值或收入。各国及地区对其称呼各有不同，也称为“物业税”、“不动产税”和“房地产税”，其中在我国香港地区被称为“物业税”。

在出席2005年“中国发展高层论坛”时，财政部副部长肖捷提出，接下来一段时间内改革的一大重要环节将围绕房地产税进行。其讲话在传达新的动向以外，也为房地产税这一名称正名。在过去某一段时间的讨论中，房地产税往往被称为“物业税”，然而有学者在调查报告中提出，鉴于“物业税”这一称呼与“物业费”的相近，及其导致的与香港税制的混淆，对“物业税”这一称呼的使用应当慎重考虑[1]42-60。因此，考虑到物业费作为一个更早出现的事物，且其收取在先并有相应法律规定这一事实，本文中笔者选择采用房地产税这一名称。

目前，世界上大多数国家都将房地产税归为财产税，因为它是一种以存量财富为征税对象的课税。根据各国的具体实践经验，无论是以土地价值还是以土地与房产总值为课税对象的房地产税，其特点在于其计税的依据都是财产价值，而征收税收的前提都在于对财产的持有。由此可知，土地私有制并非该税存在的土地制度基础，也可以说，该税收开征所必要的条件也并非土地私有制。因此，即使是国有制的土地制度下，只要土地使用权具有价值，那么该国家就已经具备了开征房地产税的基础。由此可知，考虑到目前我国的土地制度，我国应当把房地产税纳入财产税。

房地产税具备财产税的基本特点。除此以外房地产税还具有以下特征：

第一，房地产税相对于其他财产税而言，属于个别财产税。根据课税方式的不同，我们通常将财产税分为一般和个别两种。前者是一种对纳税人综合课税的税收，其对象为所有财产的价值，尽管各国的财产税征税对象并不完全相同，但大体都包括不动产(如土地或房屋)、家用动产(如车辆船舶)、无形动产(如股权、有价证劵等)及营业性动产(如机器设备等)。与前者相对的是以个人的某些特定财产为课税对象的个别财产税，被征税的特定财产往往包括房屋、土地等，这种课征往往具有选择性的特点[2]85-103。在征收个别财产税国家中发展中国家占大多数，因为尽管从公平性角度而言，个别财产税的公平性较弱，但因其对征收管理的技术要求较低，故其施行对于各项事业正处于上升阶段的发展中国家而言，在横向上实现了另一层面的公平。

第二，作为一种以不动产为征税对象的税收，房地产税是一种经常性税收。房地产税的征收是对已建设完成的不动产进行的，故其征收发生的时间与房地产的建设时间不重合，而发生在其保有的阶段。被征收的不动产具有已经建成的特点，往往已经具有经济效用并已可以使用。

第三，作为一种税收，它是一种人地合一的税收。房地产税的征收不仅是对建筑物进行的，同时也是对建筑所处的土地展开课税活动的。房地产税中所指的房地产是一个包括了相关地块、房屋及其相关设施的统一概念。

二、我国现阶段房地产税存在的主要问题

中国的税制随着社会经济的发展处在不断的完善之中，特别是经过1994年的税制改革以后，中国在税制方面有了显著的进展。尽管如此，其中仍旧存在一些问题需要改进，下文将逐个对目前我国税制存在的问题进行分析。

(一)未能有效调节收入分配及社会资源

税收对社会公平的保证存在重要意义，并主要通过对收入分配进行调节及将收入差距缩小等功能的发挥来实现对社会公平性的保障作用。房地产税作为税收的一个类别，故其本身也承担着税收所应承担的社会功能。然而纵观目前我国的税收体制，在调节收入分配方面，主要是通过征收个人所得税而实现。而对个人所得税的征收，针对的对象从本质上看只是社会流量财富的部分，而对于社会的存量财富则极少涉及。目前，我国社会的存量财富不仅本身数额巨大，而且大部分集中在房地产上，然而根据我国现行的税收制度，针对房地产中未用作经营目的的房屋，无论持有数量多少，都不进行房地产税征收。因此，房地产税作为税收中的重要组成部分，在中国社会经济生活中，并未能够充分发挥其在社会收入及资源分配上的应有功能。

(二)现行房地产税的计税依据不合理

根据《房地产税暂行条例》的相关规定，房产的租金收入及其余值是计税的依据所在[3]18-22。其中，对租金收入的确定依据的是租赁市场的行情，而房产的余值则是采用房产交易价值(即原值)扣除其10%-30%来进行计算。然而，随着我国城市化进程的不断加速，城市的发展越来越健全，城市配套设施的完善程度越来越高，从而推动房产市场价值的不断攀升，房产市场价值对比起其原值，已经完全不可同日而语。因此，采用房产余值作为计税依据的现行房地产税，并不能够很好地反映当前市场的真实水平，并且从本质上说，使房地产税的税基背离现实并被极大程度缩小，而对新旧纳税人而言，相互间的税负存在巨大悬殊。根据当前现行的房地产税制，以同一房产为例，根据从租计税征收和从价计税征收两种不同方式计算，计算出的应缴税费额之间存在巨大差异，且从租计税的应缴税款明显高于从价计算得出的金额；另外，若以市场价值完全相同的两宗房产为例，因其各自在历史成本上的差异，其房产所有者应缴交的税款也存在巨大差异，从社会公平及税收本身具有的公平性属性而言，都存在违背公平的现象。

(三)配套制度不健全导致房地产税收征管难

该问题主要体现在目前我国在财产登记及评估制度方面的缺失上。目前，我国并无明确的法律规定对财产，尤其是私人财产做出相应的登记。这一登记制度的缺乏，再加上土地、户籍等相关部门与税务机关在配合协作上所需的制度统一的不足，严重阻碍了税务机关在税收征收过程中的力度及监管过程中的效率，并因此极大影响了房地产税收总额，导致了大量房地产税收的流失。纵观整个社会的现实情况及其发展方向，我们应当意识到，以市场价值作为计税的依据是一个必然的发展趋势，也是理顺整个房地产税收制度实现长远发展的关键步骤。要实现以市场价值为导向的征税计税，就需要指定相应的评估制度并对房地产做出定期规范的评估，这无疑对评估的机构及相关人员都提出了更高的发展要求，而目前现有的评估机构及人员以其当前素质，暂时无法适应如上要求。

三、我国房地产税改革的政策建议

(一)完善房地产税相关法律

1986年，我国结合当时的实际情况，颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》。由于当时我国尚未完全建立市场经济体制，以及诸如土地住房制度也未改革等一些客观经济条件的限制，所以这部我国沿用至今的条例，在很多条款中仍然具有时代的局限性。而当前我国在房地产管理方面的另一部行政法规《房产税暂行条例》，在立法层级、权威性、稳定性等方面都存在着较多的不足[4]18-32。

而在另一方面，是地方政府在征收房地产税方面所应该具有的权力。中央可以将一部分立法权下放到地方政府，这样可以保证地方政府根据当地的具体情况对房地产管理政策作出适当的调整。例如：全国人大可以将调整税率的权移交给地方政府。然后，地方政府可以在国家规定的范围内对税率作出调整。地方政府同样也具有一定的税收减免权等。各个地区政府应当在对地方经济发展水平进行充分的考察后，制定合理的税收政策。这样既能够更好的通过税收来发展地方经济，提高当地人民的生活质量，同样也是发展社会主义的经济的需要。

(二)实行房地产登记制度

对房地产进行税费征收，不仅需要进行较长时期市场信息搜集工作，还需要搜集详尽的、数目繁多的房地产的基本信息，而且这些搜集以及整理和存储工作，必须要在房地产税开征之前进行。为便于税务部门对房地产税的征税工作能够顺利进行，笔者建议所有购房的业主都应当自觉到相关部门进行登记。具体做法可参考如下构想：根据业主是否单身进行区别登记，若业主是未婚的，则应当登记业务个人的身份证号码以及房屋产权证号；对于已婚的业主而言，登记时应当将夫妻双方的身份证号予以联名登记。因为我国对不动产采取不动产登记制度，业主购买房屋后必须到房地产登记部门办理过户登记手续，所以房屋登记工作可以由税务部门和房管部门合作完成。与此同时，笔者建议除身份证外，类似学位证等证件都可以用来查询房屋所有者名下的房产状况，以加强对拥有多套房屋的业主的监督和管理，避免他们的偷漏税行为，保障我国税收收入。此外，还可以通过采用建立网络数据库的形式，将房管局的房屋登记信息和税务机关的征管信息进行联网。与此同时，税务机关还应当加强全国房产信息的联网工作，以加强对在异地拥有多套房产的房屋业主的监管工作。

(三)开征统一的房地产税或不动产税

从理论层次来看，我国房地产征税的标准应当是效率与公民。特别是在我国社会主义市场经济条件下，不论是属于“个人”的房产还是属于“组织”的房产，无疑都体会到了基础设施所带来的好处，而所受到的益处又往往和他们的土地以及房产的增值之间呈正相关关系。根据经济学的理论以及从对房地产征收税赋的公平的角度来看，应当以房产所有者的受益程度为标准来判断对房屋所有者征收多少的土地和房屋税收；从房地产税征收的效率的视角来看，在我国城市化稳步推进的过程中，如何对房地产税的征收工作进行改革，对土地和房屋的征税工作是分开进行还是合并征收，目前，我国学者尚未就此问题形成一致的观点。结合我国实践情况来看，合并征收显然更符合我国国情，也更能提升征税工作的效率。实际上，我国国内已经有对国有土地征收税款的先例，例如，香港的差饷税就是对国有土地征收税款的一种税种；除此之外，在对房地产进行评估过程中，很难准确区分房屋本身与土地的各自的真是价值，若能将二者的税赋合并征收，则能有效减少评估工作的成本，考虑到经济效应，笔者认为应当将二者合并征收。所以说，将房屋以及土地的税款合并征收，将房地产税作为一个独立的税种进行征收，是我国税务部门的不二选择。

(四)逐步扩大房地产税征收范围

目前我国房地产税的征税范围较为狭窄，仅仅限于城市、建制镇、工矿区以及县城，不包括农村。随着我国城镇化进程的不断加快，从我国于2008年开始大力推行的民生工程建设工作开始，我国部分农村地区的基础设施建设工作取得了可喜的成就，甚至部分农村的发展要好于城镇，若仍然把农村排除在我国房地产的征税范围之外，显然与我国现在的国情不符。我国房地产税的征税标准中很重要的衡量因素便是公平，因此，才能够公平的角度来看，应当根据谁受益、谁纳税的原则，从征收的范围来看，不应当对城市、农村区别对待，应当将农村的房地产纳入房地产税的征收范围；从房地产的属性上来看，可以将房地产分为以下两类，即经营性房地产和非经营性房地产。而改革后，房地产税就不再将房地产区分为经营性和非经营性[5]85-92。放眼全国，应当根据房地产的计税价值来征收房地产税。考虑到目前我国部分农村地区的经济发展水平还较为落后、部分居民的实际纳税能力较差，税务部门可以适当的减免部分纳税人的税款，待到时机较为成熟时，再取消相关优惠政策。

(五)确立以房地产的评估价为基础的计税标准

目前，我国对房地产税收的征税工作的改革需要针对部分要素进行重新安排设计，与纳税人、课税对象相比，确定正确的计税依据对于税赋改革工作显得尤为重要。其主要原因在于，计税依据是影响房地产税征收基础的决定性因素，直接决定房地产税的征收规模大小。

首先，应当取消房地产在出租的情况下，将租金作为计税依据的做法。我国于1986年制定并实施房地产税，当时我国社会正处于改革开放的初期，当时我国的房地产市场还处于摇篮时期，我国房地产的性质基本上都是公有制，为了有效调节部分私人房地产的房租收入并限制房屋的出租，当时的税务部门便以租金作为计税依据。我国自1998年以来，随着政府对房地产市场的限制和管束的减少，我国房地产市场以惊人的发展速度发展起来，现在的房地产市场已经完全异于改革开放初期的房地产市场。所以，改革开放初期为了限制房产出租的情况而将租金作为房地产税的计税依据的国情已经完全改变，不应当将租金收入作为我国现行的房地产税的计税依据[6]16-18。

其次，我国现行的房地产税的计税依据，应当在充分考虑房地产的市场价值以及评估机制的基础上，将房地产的实际价值作为计税依据。在征税年度内，应当参照房地产的市场价值以及评估价值来确定房地产的实际价值。究其原因在于，对房地产的评估价值并不一定与纳税人拥有或者承租的房地产的实际价值相一致。举例来说，部分政府为了吸引资金的投入，会故意低估部分房地产的实际价值，此时就不应当将评估价值作为房地产的实际价值；此外，有部分房屋随着年限的增长，其实际价值被低估的可能性较大。

四、结语

近些年我国房地产行业的飞速发展、房价的居高不下，使得本轮的房地产税改革，无论是学术界的讨论，还是实际中的试点，都成为国人热议的焦点话题。本文的最后笔者提出了对我国目前房地产税改革的对策建议，按照社会主义市场经济的原则，统一征收，规范税制、扩大范围、科学评估、完善税法，促进社会收入分配公平以及企业公平竞争，为我国房地产行业的健康、持续发展提供保障。

参考文献：

[1] 邓宏乾.中国房地产税制研究[M].武汉:华中师范大学出版社,2000(12).

[2] 谢伏瞻.中国不动产税制设计[M].北京：中国发展出版社，2005.

[3] 毕宝德，柴 强，李 玲.土地经济学[M].北京：中国人民大学出版社，1993.

[4] 北京大学中国经济研究中心宏观组.中国房地产税研究：理论、政策与可行性[M].北京：北京大学出版社，2006.

[5] 刘 洋.房地产税制经济分析[M].北京：中国财政经济出版社，2009.

[6] 杨继瑞,马永坤.沪渝房产税改革试点的思考与对策[J].高校理论战线，2011(5).