何小勇, 方 勇

（1. 江苏警官学院法律系，江苏南京 210012；2. 江苏省南京市检察院，江苏南京 210004）

个人住房贷款的风险防范探讨
——以预购商品房抵押的法律规制变迁为视角

何小勇1, 方 勇2

（1. 江苏警官学院法律系，江苏南京 210012；2. 江苏省南京市检察院，江苏南京 210004）

预购商品房抵押是内地商业银行等金融机构为防范个人住房贷款回收风险而采用的一种担保方式，其模仿的是香港的房屋按揭贷款方式，但由于两地法律制度的不同而存在巨大差异。通过研究《房地产管理法》、《担保法》、《物权法》及相关行政规章、司法解释对预购商品房抵押问题法律规制的变迁过程，探讨合理防范、分担个人住房贷款风险的法律规制模式，以维护我国住房金融市场的稳定、有序。

商品房预售；楼花按揭；预购商品房抵押；预告登记

个人住房贷款，是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。①中国人民银行《2012年三季度金融机构贷款投向统计报告》显示，2012年三季度末，全国主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行的人民币房地产贷款余额为11.32万亿元，其中，个人购房贷款余额为7.49万亿元。在房地产调控政策不断加强，房地产市场价格呈现明显下行之际，个人住房贷款的金融风险日益凸显。而个人住房贷款中，购房人通过向金融机构以提供预购的商品房作为抵押物签订借款合同的贷款方式占个人购房贷款余额的比例达85%以上。因此，以预购商品房抵押的法律规制变迁为视角，探讨个人住房贷款的金融风险防范问题，具有重要意义。……