顾书桂

(上海社会科学院部门经济研究所，上海 200020)

在西方公共住宅金融产生以前，西方商业住宅金融已经存在了很长时间。英国公共住宅金融出现最早，但美国公共住宅金融现在影响最大。公共住宅金融的大范围铺开总体上而言是工业化、城市化特别是二次世界大战以后的事情。以住宅商品化为前提，附属性是包括美国在内的西方国家公共住宅金融的基本特征。

一、西方商业住宅金融的演变

几乎从住宅可以买卖的那一天起，西方商业住宅金融就与住宅经济活动如影随形。西方商业住宅金融的核心内容是，在确保住宅经济活动顺利进行的同时，也确保贷款人的权益安全。根据美国学者特瑞斯·M.克劳瑞特 (Terrence M.Clauretie)和G.斯泰西·西蒙 (G.Stacy Sirmans)的研究，早在古罗马时期，人们就使用fiducia作为住宅贷款的工具。Fiducia要求住宅的法定所有权由贷款人持有，如果借款人履行了贷款合同中的义务，fiducia就会要求贷款人将住宅的法定所有权返还给借款人。由于fiducia带来种种不便，人们又创立了pigus。Pigus保留了借款人的法定所有权，但规定贷款人在借款人被怀疑有违约的可能性时有权取得住宅的法定所有权。更晚一些时候出现的hypotheca，则规定贷款人只有在借款人实际违约的情况下才能取得住宅的控制权。罗马帝国晚期，gage特指作为履行合同的担保而交付的存放物，当gage是不能移动的住宅时，它确保在借款人“违约时贷款人能取得房地产的所有权，但不能在gage之外寻求补偿，也即借款人拥有一个履行义务或者向贷款人出售房地产的选择权，一项卖权”［1］(P58)。……