盖 美，田 野

（辽宁师范大学 海洋经济与可持续发展研究中心，辽宁 大连 116002）

2010年以来，国家有关部门和各大城市陆续颁布“限购令”以限制住宅价格过快上涨。在号称有史以来最为严厉的楼市调控政策下，部分城市住宅价格上涨趋势得到明显改变。2011年8月，全国70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有16个，持平的城市达30个①。尽管如此，很多人预想中的城市住宅价格大幅下跌的情形并未出现，更多的是价高量跌的市场僵持局面，城市住房问题再次成为社会各界关注的焦点，从而也使得本文对于城市住宅价格影响因素的研究更具现实意义。

住宅作为一种典型的异质品，其价格不但受到市场供求等宏观因素的影响，不同住宅间的个体差异对价格的制约同样不容忽视。在现有的国内外研究成果中，国内学者大都通过市场供求、成本、政策影响等宏观角度入手进行定性分析[1-4]，而国外学者往往倾向于运用特征价格方法研究区位特征、建筑结构、邻里环境对住宅价格的微观影响[5-7]。可知，国内相关领域的研究基本上忽视了住宅微观属性差异对价格波动的影响。鉴于此，本文尝试综合国内外研究方法，运用特征价格模型消除住宅微观属性差异对价格波动的影响，并以此为基础进行宏观市场分析。通过特征价格模型构建房地产研究领域宏观分析的微观基础，统筹分析微观属性差异和宏观市场供求对住宅价格的影响是本文的创新和价值所在。……