骆玉婷

高房价的现状

日前，中国社科院发布《经济蓝皮书：2011年中国经济形势分析与预测》，其中指出，我国房价收入比超出合理承受范围，中国85%的家庭无能力买房。在成都，房价均价的走势也是相当陡峭，根据有关数据显示，成都市2011年2月的房价均价已到达每平米8042元。

廉租房的建设现状

廉租房作为高房价的衍生品和解决城镇低收入阶层住房问题的重要方式，是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。因为廉租房的重要作用，国家和地方政府在近几年给予了充分的重视。

2007 年8 月国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。2008 年11 月，计划未来三年内安排9000 亿元住房保障投资计划迅速启动，其中廉租房的投入约2150 亿元。2011年全国计划开工建设各类保障性住房1000万套。截至2010年11月底，保障性住房供地已超过1.34万公顷，占住宅供地总面积的14%以上。

近几年，虽然成都的经济发展在近些年来突飞猛进，但是依然有很多低收入者生活在城市的边缘地带。在目前房价压力下，他们的住房问题依然十分严峻，研究廉租房制度，不仅能够完善成都市的住房保障体系，同时有利于带动城市整体的社会经济发展。具体的意义表现在以下三点：

发展廉租房制度有利于缩小贫富差距, 维护政治稳定

廉租房由于有政府财政补贴，可以保证低收入家庭的住房费用保持在低水平上，这样就减轻了困难家庭支付廉租房租金的负担,在一定程度上有利于缩小贫富差距,有利于维护社会的政治稳定和城市经济的平稳发展。

发展廉租房制度增加社会福利

廉租房实质上是由政府主导的行为来完成国民收入的再分配，对低收入阶层进行补助和救济。这一政策有助于提高整个社会的福利。对于成都市而言，这一政策既增加整个城市的福利，又有利于加快成都的城市化和工业化进程。

发展廉租房制度可以作为政府调控房价的有力措施

稳定房价最主要的措施应该在满足需求上，市场上所提供的住房大多数适用于高薪阶层，而中低收入者的住房需求却不能满足，因此政府主导建设满足中低收入阶层能住的起，买的起的房子就显得尤为重要。从需求入手，在保障人们基本的居住权的基础上，对房地产进行有效调控，有利于整体住房市场的稳定协调发展。

成都市廉租房的政策发展历程

2006年，正式出台并实施《成都市城市公共住房制度实施方案（试行）》和《成都市最低收入与低收入家庭住房保障实施细则》。2007年，成都市在全国率先实行了“零租金”的优惠政策。2008年，四川省出台了《关于进一步扩大内需保持经济平稳较快发展的意见》，其中规定确保廉租住房、经济适用房和中低价位、中小套型的商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应量的70%。2009年，成都郊区(市)县就新建廉租住房9426套，住房面积准入标准达到人均16平方米。2010年，成都市在全国率先实现了乡镇场镇低收入家庭申请廉租房“应保尽保”。并拟在2011年实现廉租房以房等人。不久前，成都市政府正式发布文件，把建立城乡统一的住房保障体系作为最终目标，并设置了时间表，预计在2012年底前实现住房保障体系覆盖农村。

成都现行廉租房政策的运行机制

成都廉租房租金补贴申请条件：申请廉租住房租金补贴的家庭需同时具备3个条件：1）政府确定的最低生活保障家庭或家庭年收入在2.2万元以下的家庭(2010至2011年度标准)；2）有住房人均建筑面积低于16平方米；3）庭成员中拥有两个（含两个）以上，主申请人必须具有本市五城区（含高新区）正式户口。补贴计算公式为：补贴金额＝（家庭承租住房面积－家庭原有住房面积）×租金补贴标准。在市场租赁住房的，租金补贴标准：最低收入家庭租金补贴标准为14元/平方米。低收入家庭租金补贴标准为，人均承租面积每平方米补贴金额（元）16＜r≤19平方米 1119＜r≤22平方米 1022＜r≤24平方米 9（其中r是指人均承租面积）。廉租房的退出机制是，满足以下7种情况之一的，将被取消廉租房入住资格：未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的；领取的租金补贴未用于改善住房条件的；家庭年收入连续一年以上超出规定收入标准的；因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出规定住房标准的；擅自改变房屋用途的；将承租的廉租住房转借、转租的；连续6个月以上未在承租住房居住的。

成都市廉租房制度存在的问题及解决措施

一，住户分布太分散，离城区较远。成都市的廉租房分散于市内的5个区（青羊区、武侯区、锦江区、成华区、金牛区）以及周边的县如郫县、双流县等，远离城市中心区。又由于房源的多种渠道来源造成了住户比较分散，且容易造成交通不便。住户分散不仅会加大廉租房管理工作的难度，又增加了管理成本。

要解决这一问题，就需要从房源地址的选择和房源的提供渠道来解决。在对领导的考核机制中加入问责制，充分考虑实际情况，利用自有土地集中进行一定规模的廉租房建设，集中进行管理，剩余的房屋还可以出售，既能够弥补廉租办的经费不足，又能增加资金的来源。

二，流动人口被排除在廉租房之外。在成都，主申请人必须具有本市五城区（含高新区）正式户口，这造成了城市的廉租房制度对流动人口的排斥。而事实上，流动人口往往是最没有住房保障的群体，他们有的甚至没有固定的工作，在城市中找不到归属感，如果长期如此，就会滋生很多不安定因素，同时也不能体现社会福利政策的普享性和公平性。

在实际的住房供应体系框架下考虑，廉租房是解决城市流动人口的较好途径之一，因为它不会使制度改革牵扯面过大，因此只要是能够认清楚这一点开始实施，就能够较快的发挥作用。

三，资金来源匮乏。根据《成都市城市公共住房制度实施方案（试行）》和《成都市最低收入与低收入家庭住房保障实施细则》的规定，成都市的住房保障资金来源于住房公积金增值收益所提取的贷款风险准备金、剩余的管理费以及五城区（含成都高新区）在中心城区拍卖经营性用地总价款超过基准地价部分的10%的住房调剂基金，和在其他区（市）县土地出让净收益的10%及以上。虽然有这些资金上的保障，但是在实际的执行情况下却有着很多问题，通过有关数据分析，成都市的住房保障支出在财政支出中的比重依然很低，不能从根本上起到解决成都目前30多万户低收入者的住房困难。只有在财政上能给予确定的支持才能够保证廉租房建设。

解决这一问题，需要法律法规在此方面的完善，以上述规定来说，需要具体确定住房保障在财政支出中的所占比例，而不是一个大而泛的规定。同时，要合理的运用廉租房租金的收入，一定要做到专款专用。

四，分配不公平。虽然成都市立志在2011年实现以房等人、应保尽保。但是由于信息不对称等原因，对众多符合条件的贫困家庭来说简直是杯水车薪，分配中又存在诸多的不合理，高收入者通过关系获得房源的漏洞任然大量存在。

解决这个普遍存在的困难问题，需要的就是监督和监管。一方面需要全民动员，使廉租房的分配和资格审核过程更大限度的透明化。另一方面需要政府部门对申请人资格的鉴定有更加规范和科学的程序。

成都市是我国廉租房制度最早建立的城市之一，它的发展进程和效果以及存在的问题在全国范围内都有着很重要的借鉴意义。本文通过对成都廉租房发展现状的研究，找出成都廉租房政策在实施过程中的问题，提出一些解决办法，希望在现今高房价背景下，通过完善住房保障制度，切实解决中低收入家庭的住房问题，实现 “人人享有适当住房”的社会目标。

（作者单位：西南财经大学保险学院）