湘潭大学 李巧榕

量“财”而“贷”

湘潭大学 李巧榕

有句成语叫“量体裁衣”，比喻按照实际情况办事，量力而行。当前，房价节节攀升，达到家庭年收入的10倍甚至更高，这给很多年轻人尤其是进入职场不久准备购房但家底又薄的年轻人带来了巨大的压力，有些人不顾自身财力勉强购房，背负大量债务，成了不折不扣的“房奴”；有些人虽有薄财，但对银行房贷政策不甚了解，在贷款时不能做到财产价值最大化。本文从评估个人财产状况出发，结合银行房贷政策，力求使个人有限的财产达到价值最大化。

一、量自有之“财”，做好财务计划

对自有总资产、负债及净资产等做出比较准确的统计，分析以下财务比率，确定已累计的财产金额；首付额度，日常保障金，自备款不足的大致数目，未来可承担的贷款额度等。

（一）资产负债比率反映自身债务负担状况和还债能力 其一，总资产负债比率=总负债／总资产。这一比率的数值范围为0~1，如果大于1，从理论上讲，那就是一个破产者了。一般情况下应将其控制在0.5以下，以减少由于资产流动性不足而出现财务危机的可能。其二，净资产比率，也称净资产偿付比率，用来反映家庭自有资产对总资产的支撑程度。净资产比率=净资产／总资产。这一比率的数值范围也是0~1，接近0，意味着目前的生活主要是靠借债来维持的，一旦收入下降或利率提高，很可能陷入财务窘境。接近1，则表明可以负债。一般情况下，该比率应高于0.5。

（二）收入负债比率反映本身的偿债能力 收入负债比率=到期应偿债本息／收入这一比率如果收入和预期债务支出都相对稳定，可以年度为计算周期，不稳定的，以月度为计算周期。习惯上认为，收入负债比值在0.4以下表明财务状况正常，有学者认为，为保持财务的流动性，收入负债比值保持在0.36左右较为合适。

（三）支出保障比率，反映在发生意外情况时以个人现有资产变现来满足支出需要的能力 其一，流动资产保障率=流动性资产／月固定支出。该比率反映资产在不发生价值损失的条件下迅速变现，以应付基本支出需要的能力。流动性资产包括现金、活期存款及可以及时变现的短期债券等。这一比率的经验值为3，即流动性资产可以满足3个月基本支出需要。其二，变现资产保障率=可变现资产／月固定支出。可变现资产包括流动性资产、基金、股票、定期存款等。当流动性资产不能满足基本支出需求时，就要动用其他需要付出一定成本的可变现资产。这一比率的经验值为6。其三，净资产保障率=净资产／月固定支出。净资产是扣除负债后家庭自有资产，包括自用资产。当可变现资产仍不能满足家庭发生变故后的基本支出需要，有可能需要变卖部分自用资产，所以，这一保障月数更长，经验值为12。对年轻人来说，就不必要多购买非必需物件，因为变现肯定要付出变现费用，使有限的资产变得更少，达不到有效使用的目的。

以上数据，作为首付及贷款计划的参考，对于年轻人来说，以上比值应该更大些，因为如果贷款买房，多数人首付还需要父母的资助，这可能掏空父母全部积蓄甚至负债，所以在考虑变现资产保障比率时，除需要考虑自身出现大量现金支出或短暂失业无收入的可能，还要计划父母的保障支出。如果自身有余钱，但又不能付全款，有人可能会将余款存到银行积累，以便日后一次性付款，但这里要考虑到货币的时间价值，即名义利率和实际利率。名义利率是用货币的利息所得与本金之比来表示的比率，即某一时刻金融市场上实际通行的利率。实际利率是扣除货币币值变动影响后的利率，它才是存款收益的真实表现。实际利率=名义利率—通货膨胀率〔全国居民消费价格总水平指数（CPI）通常是被用作衡量通货膨胀率的核心指标〕。如2007年12月CPI指数同比上涨6.5%，这意味着如果人民币存款利率不超过6.5%，那么银行存款实际上是“负利率”，存在银行的钱的实际价值会越来越低。所以，如果有一定资产积累，首付后家庭支出也有合理保障，可以贷款买房了，至少房子可以自己居住，少支出了租金成本，资产还可以保值或增值，一举多得。

二、量银行之“财”，了解银行的贷款政策，筹划低息足额贷款

（一）公积金贷款 住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。按照规定，凡是缴存公积金的职工均有享受此种贷款的权利，均可按公积金贷款的相关规定，申请公积金贷款。公积金贷款作为国家政策性贷款，贷款利率低，利息支出少，很优惠。而且随着房贷利率的调整，住房公积金与商业贷款的利差进一步拉大。缺点就是贷款对象比较狭窄，审核较严格，贷款额度有限制，还要支付一定的评估费用。

（二）商业性个人住房贷款 是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。商业贷款的贷款对象比公积金宽泛：只要达到各银行的贷款要求，则任何人都可以申请，一般没有额度限制，但是商业贷款利率较高。目前，商业贷款的基准利率五年期以上为5.94%，以最优惠的7折算为4.158%，比公积金3.87%高出0.288个百分点，何况现在银行新政策一般是八五折优惠，最多八折优惠，相比较而言，公积金贷款还是更划算。但对于没有缴存住房公积金的人来说，选择最优惠折扣期贷款也是不错的。

这里值得提出的是“固定利率”房贷，它是银行为购房人提供的在一定期间内贷款利率保持固定不变的人民币贷款业务，在贷款合同签订时即设定好固定的利率，无论贷款期内市场利率怎样变动，借款人都按照固定的利率支付利息（目前各银行的贷款业务多为浮动利率）。以一个30万元20年期的贷款者为例，如果利率依照每年两次、每次0.27个百分点的速度上调，那么两年后就会达到7.92%，其每月的贷款成本就要增加197.23元，如果在加息之前就选择固定利率房贷，那么一年就要少支出2366.76元。然而，房贷的周期一般比较长，多达一二十年，虽然央行最近加息了一次，但在今后10年连续加息的可能性不大。假如今后又碰上减息周期，采用固定利率房贷反而会有风险，除非借款人打算在5年内还清贷款，且预期利率会上调。这里较好的方法是采用固定、浮动利率贷款组合以规避风险。

（三）个人住房组合贷款 指符合个人住房按揭贷款条件的借款人同时缴存了住房公积金，用住房公积金与银行信贷资金向借款人共同发放的贷款，两种贷款贷期一致，分别按各自利率计息。这种方式集中了商业贷款和公积金贷款两者的优势——利率较低，没有最高额度的限制。如果借款人因申请住房公积金贷款不能满足其购房所需资金时，可选择住房组合贷款，并直接向贷款银行提出组合贷款申请，这样既达到了贷款额度的目标，又充分节约了贷款利息。但同样借款人也要符合两者的贷款条件，这也是一大限制。

量“财”后，觉得有申请贷款的可能性和必要性，而且确定了贷款额度和贷款方式，那么就可以去银行或住房公积金中心申请贷款。此时，对于还款方式和贷款期限就要仔细斟酌了——既要付出最少利息，又可以承受还贷压力。

目前，银行还贷方式主要是两种，其他多为其变体。

其一，等额本息还贷法，这是目前大部分银行推荐的一种还贷方式，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。每月还款额相等，在贷款初期每月的还款中，利息较多，所还本金较少；而在贷款后期因本金不断减少，利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。

每月还款额=[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款总期数]÷[（1+月利率）^还款总期数-1]^表示乘方。

例：王先生贷款买了一套房子，共贷25万元，15年，享受八五折贷款优惠，那么王先生每月还款额为

[25×0.42075%×（1+0.42075%）^180]÷[（1+0.42075%）^180-1]=0.198370（万元）=1983.70（元）

共负担利息=本金×利率×期限=25×5.049%×15=18.93（万元）

这种还款方式实际占用银行贷款的数量多、占用的时间长，利息随年限的增加而增加，月供随贷款期限增加而减少，如果收入不多或不稳定，可以选择较长期限；但如果预期收入保持稳定或增加，那么可以缩短贷款年限至10年，共负担利息12.62万元，每月还款为2657.63元，虽然前期还款负担较重，但可以少付利息6万多。但如果在短期内负担不起高额月供，且没有其他低息借贷途径，那就只能多付利息，少承担还贷压力。

其二，等额本金还款法即借款人每月按相等的金额（贷款金额/贷款月数）偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额。

计算公式：每月应还本金=a/n每月应还利息=月还款本金=an×i/30×dn

注：a：贷款本金，i：贷款月利率，n：贷款月数，an第n个月贷款剩余本金，a1=a,a2=a-a/n,a3=a-2×a/n...以次类推，dn第n个月的实际天数，如平年2月为28，3月为31，以此类推。

由于每月所还本金固定，而每月贷款利息随着本金余额的减少而逐月递减，因此，等额本金还款法在贷款初期月还款额大，此后逐月递减（月递减额＝月还本金×月利率）。例如同样是借10万元、15年期的公积金贷款，等额本息还款法的月还款额为760.40元，而等额本金还款法的首月还款额为923.06元（以后每月递减2.04元）,比前者高出163.34元。由于后者提前归还了部分贷款本金，较前者实际上是减少占用和缩短占用了银行的钱，当然贷款利息总的计算下来就少一些（10年下来共计为3613.55元），而并不是借款人得到了额外实惠。此种还款方式，适合生活负担会越来越重（养老、孩子读书等）或预计收入会逐步减少的人使用。如果贷款人打算提前还贷，也可以选择这种还贷方式。但真正要节省利息，还应理智消费，根据自己的经济实力，量体裁衣，尽量少贷款、贷短款。

三、总结

（一）一个总原则：月供要与收支节余保障等相适应 总体来说，选择房贷期限要根据借款者的经济收入和生活开支情况确定，每月的还款金额要与可支配收入相适应。例如，某人月收入7000元，月生活开支2000元，每月最多节余5000元，按揭贷款30万元买房，若选择5年期的贷款，每月还款额为5700元，还要留出风险保障金，这样的贷款期限是不相宜的，因此，至少应选择6年期以上的贷款。

（二）一个出发点：节约利息支出 节约利息支出，选择贷款期限应在对未来合理预见的基础上“就短不就长”，提前还贷不如制定一个合理的贷款计划，但“就短”要注意不要设定在自身支付极限情况下的最短期限。

（三）一种准备：积极获取房贷优惠 银行的优惠贷款利率是有条件限制的，想要获取优惠利率的购房者，在购房前期筹划时，应该积极收集各银行的贷款政策资料，并对比自身情况，提前做好准备，使自己成为优质客户，享受最优惠政策。

（四）一种逆向思维：变相获得低息资金 如果借款者善于投资且投资收益比银行同期贷款利率更高，那么，在选择贷款期限上就可适当偏长些。这样做的目的，就是变相获得低息利率。如某人贷款30万元，不选择5年期贷款，选择15年期，虽然多付了15万元利息，但是将余下的钱去投资，且获得了比贷款利率更高的收益，一样划算。

高房价导致贷款购房已是一种必然趋势，对贷款的有效筹划能使自身有限的资产达到价值最大化，所以在贷款时应从容计划，合理贷款，谨慎购房。

［1］王光、韩婧：《让银行帮你理财——个人金融投资全攻略》，人民邮电出版社。

（编辑 李寒珺）