李 珞

近十年来,开发区房地产发展迅猛,区内高档住宅林立,房地产市场红火。随房屋出售的地下车位也日益增多,但各开发商历来将住宅小区的地下车位单独出售,而购买者很少有领到车位的产权证。多年来,人们很少对此进行追问。而今年以来,发生的几起车位产权纠纷案件,使地下车位的所有权与使用权归属问题无法回避,有待需要理清。

从法律上讲,有人认为小区土地使用权既然为业主享有,开发商就不能再享有该小区的土地使用权,因此,也不能享有土地地表和地下建筑的所有权和支配权。也有人认为,地下车库作为小区建设的配套设施之一,是建筑物的辅助设施,就应如道路、管线一样,是房屋的从物,应交付建筑物的所有人共同使用,在买卖合同没有特别约定的情况下,从物应当依从主物(房屋)一并出售、转移。还有人认为,业主取得的国有土地使用权同时包含了空间权,如果承认了地下车库的产权属于发展商,那么就承认了空间权被发展商保留,但既然土地使用权都转让给小区业主了,发展商又依据什么来认定空间权还保留在自己的手里?从法律逻辑上解释不通。因此只能推定出地下车库的产权属于全体业主享有。

上述观点都是有失偏颇的。地下车库是对地下空间资源的利用,和地表上某独立单元房间对地上空间资源利用一样,都具有使用面积和建筑面积,在建造时都需要额外投资。地下车库是相对独立的建筑物,具有作为所有权客体的物的所具有特性,它是一种特定的、独立的物,并不能以其他物代替,而且在空间上能够个别地、单独地存在。因此,虽然确定地下车库的所有权的归属尚无法律明文规定,但它具有专用使用权是不容置疑的。法律上未确定其所有权并不意味着相关的权利就不存在。如违法建筑的建造人,他肯定是无法取得法律上的所有权,但实际上他又是违法建筑的所有人,如果其他人对他的违法建筑具有侵害行为或者违法妨碍其行使正常的居住权,照样要承担民事责任甚至刑事责任。再如,购买房屋后在没有登记办理好所有权证书这段时间内,购买人仍然可以凭借相关票证来证明其对该房屋享有所有权。更何况该类地下车库的兴建一般都是经过合法审批手续的,并不存在违法行为。

车位种类不同,产权情况也不同,需要区别对待。一是不得销售的公共配套设施。开发商根据政府规定兴建地下车库,则修建地下车库是他的法定义务,他修建该地下车库不能为了面向社会公众开放并谋取私利,而是为了满足小区内业主生活需要,向特定人群提供停车位的。有的地方政府规定:住宅小区的基础设施、设备及经城市规划主管部门批准列入住宅小区详细规划要求配置的非营业性公共配套设施、设备,商品住宅开发经营单位必须无偿提供给整个住宅小区的住户使用,不得另行作价销售。这种情况,如果开发商将地下车库向非小区业主销售或者出租,则是违法行为。二是可以销售的公共配套设施。虽然根据政府规定,开发商应当修建地下车库作为小区的配套设施。但只要具备相应的条件,开发商仍有权销售地下车库。因为法律并没有规定要将地下车库无偿交给业主使用。地下车库和房屋的关系不同于水电和单元房屋、电梯和高层建筑的关系。地下车库并非房屋必须要配备的设施,它与单元房屋是主次关系,不是主物与从物关系,系相对独立建筑物,它可以独立使用而不失使用价值。因此,只要在房屋买卖合同中没有特别约定,则不存在从物随主物一并买卖转让的说法。开发商如没有承诺无偿给业主提供地下车库,且并没有把地下车库面积计入共摊面积内,那么 ,投资兴建该类地下车库的开发商对此享有专有使用权,业主也就无法要求开发商无偿交付其使用。三是非住宅区的配套设施。这一类地下车库只要审批程序合法,当属开发商自由支配,既可以转让,也可以出租,也没有销售或承租对象的限制。至于是否能拥有所有权,还有待于国家法律予以明确。目前哈尔滨出台了有关的政策,对部分符合审批的地下车库可颁发所有权证。地下车库将拥有独立的所有权证,作为一项重要的不动产将可以抵押、转让,其所有权权能将能全部得到实现。四是利用人防工程进行改造成的地下车位。1996年10月29日颁布的《中华人民共和国人民防空法》是我国政府最早对地下空间进行的立法,同时这部法律也是对地下空间利用的最高位阶的法律。该法律规定了地下人防工程可以军民两用,即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务,战争状态下归国家统一使用。同时规定了“谁投资、谁使用、谁收益”原则。由于国家对其使用权有明确规定,因此,在和平时期,投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权,同时承担维修保养的法定义务。如果投资者将人防工程改建为地下车库,那么首先必须要获得有关行政部门的审核同意,在保证不降低人安全的前提下,可以租赁或出售使用权。

地下车位的所有权与使用权归属,关系到各方利益。解决不好,会造成不必要的纠纷,影响和谐社会建设。需要政府不断完善相关法律、法规,出台合理政策,从根本上解决地下车位的所有权与使用权归属问题,使房地产市场更加完善。

(编辑/丹桔)