某市登记机构询问：我市有一个单位通过竞拍取得了一宗国有建设用地使用权，已办有土地使用权证。不久前，市人民政府常务会议纪要明确：因为公共利益需要，决定收回该宗土地使用权。现在该宗土地使用权已经收回并重新出让，受让人前来我处申请土地使用权登记。现在有以下几个问题：会议纪要能否等同于收回决定书？登记机构是否可以不经登记申请、直接凭这一会议纪要办理原土地使用权的注销登记？出让方对收回的土地使用权是否要先办理登记？

金绍达：会议纪要是把某一会议的主要内容和结论进行归纳的文件，确定应当如何去做。会后，各部门应当按照纪要明确的要求，分别依照相应的法定程序办理相关事项。因此，会议纪要不能等同于收回决定。

《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）在规定申请国有建设用地使用权注销登记应提交的材料时，明确规定了“依法没收、收回国有建设用地使用权的，提交人民政府的生效决定书”，这一生效决定书是国有建设用地使用权因收回而注销登记的必收要件。

建设用地使用权因收回而消灭不属于登记机构依职权登记的范围。《不动产登记暂行条例实施细则》第28条规定，不动产被依法没收、征收或者收回的，当事人可以申请办理注销登记。因此，注销登记应当由当事人申请。对于这一当事人，《物权法》第150条规定了“建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记”。《民法典》第360条保留了《物权法》的这一规定。可见，申请办理注销登记的当事人并不是原土地使用权人而是出让人。

收回土地使用权是人民政府及其土地管理部门的一项行政行为，行使的是公权力，并非民事活动，收回决定自生效时就发生法律效力。因此，在出让前，对收回的建设用地使用权，出让人无须再办理物权登记。

土地使用权出让则与土地使用权的收回不同，在土地出让中，双方应签订出让合同，而合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。因此，出让方与受让方是一种平等的关系，出让人行使的是民事权利而不是公权力。《民法典》规定了“建设用地使用权自登记时设立”，所以应当经登记生效。但是出让又不同于转让，受让人不是通过转移登记而是首次登记取得建设用地使用权，所以无须双方共同申请。按《规范》规定，国有建设用地使用权首次登记的，申请主体应当为“土地权属来源材料上记载的国有建设用地使用权人”。以出让方式取得的，提交的登记文件主要是“出让合同和缴清土地出让价款凭证等相关材料”。“办理首次登记所需的权屬来源、调查等登记材料，由人民政府有关部门组织获取”（《不动产登记暂行条例实施细则》第25条第2款），登记机构完全可以通过信息共享获得，而无须出让方另行提供。