傅达举

市民张三因某种原因放弃登记在自己名下的房屋所有权，持放弃房屋所有权声明、载有房屋所有权的不动产权属证书等材料申请注销登记。登记人员受理后认为，放弃所有权，并不等于此房屋没有所有权，如果办理了注销登记，则房屋的所有权消灭。按《民事诉讼法》第一百九十二条规定，权利人放弃了所有权，该房屋在被人民法院认定为无主财产后，收归国家或者集体所有。换言之，注销登记后，张三的房屋所有权消灭，而房屋又被人民法院判决收归国家所有，则房屋无法登记到代国家取得所有权的国家组织名下。试问：张三放弃房屋所有权该适用什么登记类型？

有观点认为：只要权利人有放弃的意愿，被其放弃所有权的房屋是否还需要法院判决确认归属，则不一定。可以在实务中通过转移申请和询问告知的方式，告知原产权人，其放弃所有权后，所有权会依法转移给国家组织或者集体经济组织。放弃所有权的登记，应当是一个特殊的转移登记，是一个可以由承受所有权的国家组织或者集体经济组织单独申请的转移登记。所以无论是从法律后果上，还是从申请程序上，又或者是从登记簿的连续性上来看，权利人作出放弃的意思表示后，由代国家取得所有权的组织申请转移登记是最恰当和合适的。但笔者不支持此观点。

一、权利人放弃房屋所有权应当适用注销登记

权利人放弃所有权，是不动产物权消灭的原因，这是民法理论上的通说。在法律规范上，《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。也就是说，基于法律行为消灭不动产物权非经登记，不生效力。在登记实务中，按《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条的规定，权利人放弃不动产权利的，应当申请注销登记。权利人放弃所有权的目的，就是要消灭原本属于自己的房屋所有权，使其失去法律上的效力。权利人放弃房屋所有权的行为系对自己享有的房屋所有权的处分，是一种纯粹的物权行为，无须他人协助、配合。权利人放弃房屋所有权的行为属于民事法律行为中的单方行为，此单方行为要实现消灭房屋所有权的目的，只能由权利人自行申请房屋所有权注销登记，且自注销登记被记载于登记簿上时起才生效力。因此，本案中，张三放弃属于自己的房屋所有权申请登记时，登记机构应当适用注销登记，且自注销登记记载于登记簿上后，原来属于张三的房屋所有权才失去法律上的效力，才实现张三因放弃而消灭自己房屋所有权的法律效果。

二、房屋所有权转移登记的对象，必须是现时记载在登记簿上的有效的房屋所有权

《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定，不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。也就是说，一般情形下，不动产的权利经过首次登记以后，才可以办理变更登记、转移登记、注销登记、抵押权登记等后续的登记，因处分房地产而登记的，被处分的房地产权利应已登记。因此，因处分房屋申请的登记，被处分的房屋权利或事项必须是现时还记载在登记簿上，登记簿现时记载的有效的房屋权利或事项，是申请因处分房屋产生的登记的前提。本案中，如前所述，张三放弃属于自己的房屋所有权系处分房屋的一种情形，因放弃房屋所有权产生的注销登记自记载于登记簿上时起，张三的房屋所有权失去法律上的效力，即失去了申请房屋所有权转移登记的前提，即使是国家组织依法定程序取得该房屋的所有权也无法完成转移登记。

三、权利人放弃房屋所有权后，该房屋的所有权并不当然归国家所有

《民事诉讼法》第一百九十一

条规定，申请认定财产无主，由公民、法人或者其他组织向财产所在地基层人民法院提出。该法第一百九十二规定，人民法院受理申请后，经审查核实，应当发出财产认领公告。公告满一年无人认领的，判决认定财产无主，收归国家或者集体所有。据此可知，本案中，自因放弃所有权导致的注销登记记载于登记簿上时起，因原权利人张三失去房屋所有权，而使此房屋的所有权处于待定状态，欲得到房屋所有权的国家组织可基于此注销登记，申请人民法院认定此房屋无主并确认归其所有，该国家组织才能基于人民法院的生效判决取得此房屋的所有权。基于人民法院的生效判决取得的房屋所有权，属于房屋所有权的原始取得。所谓原始取得，是因一定的法律事实，财产所有权第一次产生或者不以原所有人的所有权和意志为根据，而直接取得所有权。基于人民法院生效判决取得此房屋所有权的国家组织，系不以原所有人的所有权和意志为根据，而是凭此生效判决直接取得房屋的所有权，由此应当申请的是初始登记，而非转移登记。

四、辩证地看登记簿的连续性

不动产登记簿的连续性，可以清晰、完整地记载房屋所有权变动的过程，准确描述房屋所有权变化的所有阶段，为查阅、利用登记簿的当事人提供值得依赖的权利信息，供其交易抉择。如果权利人放弃房屋所有权，且已经完成注销登记，但此登记簿并不消灭，仍然对该注销登记发挥公示作用，从此角度看，登记簿是连续的。从另一个角度看，注销登记已经完成，登记簿记载的房屋所有权已经依法消灭，失去了申请后续登记的前提，此情形下，登记簿的使命不再，连续性也不存在了。故笔者认为，不能机械地维持登记簿的连续性，当破得破，当立才立。

综上所述，权利人放弃所有权只能适用注销登记，且注销登记完成后，申请转移登记、变更登记等后续登记的前提不再存在。

陈品禄/责任编辑