丁晓晴

（临清市安竣建设有限公司 山东临清 252600）

在房地产项目开发管理中，除了要重视质量和品牌管理之外，还要注重成本管控，基于合理控制成本帮助企业节省成本，提高经济效益。现阶段，行业竞争日益加剧，成本控制工作的效果，关系到企业的效益和竞争力，因此，房地产企业应该加大成本控制力度，依据项目情况，按照成本控制要求，合理制定全过程成本控制方案，清楚各阶段成本控制重点，提升管理的精细化水平，不断提升各阶段成本控制的效果和效率，提高项目经济效益。

一、房地产项目全过程成本控制的主要对象

在房地产项目开发中，如果是工程单体，需要核算施工图预算中的所有单项开发工程成本，或是所有独立编制设计概算。针对工程建设规模较大、建设时间较长的房地产开发项目，需要结合项目情况，加上成本管理方面的要求，结合招标区域，有效划分核算对象，落实好全过程成本管控。相同地方或者时期的各种产业业态，在确定核算对象时，需要结合产品业态情况。在成本核算管理实践中，销售及对外经营的配套设施并不会进行单独成本核算，需要归集过渡性成本对象在项目中产生的成本，分摊给对外经营和销售的核算对象，在工程施工之前应明确核算对象，如果没有特殊情况，成本核算对象不变，确保成本核算结果和实际一致，减少二者差距。

二、房地产项目全过程成本控制需要遵循的原则

全过程成本控制需要遵循一些原则，主要体现在以下几点。

（一）全面控制原则

项目成本控制工作需要落实这一原则。企业应该统一安排管理，明确相关环节的工作内容，清楚划分员工职责，确保员工能够认真落实工作任务，控制所有阶段产生的成本，将其把控在合理范围内。为了优化工作效果，需要注重全员参与，引导所有员工树立较强的成本控制意识，自觉地按照规范要求开展工作。房地产企业需要将这项工作渗透到项目的整个过程中，合理控制成本费用，以免出现超出预算的问题。

（二）经济性原则

企业应该留意项目运行成本，尽可能减少成本，确保服务质量，在成本一样的情况下，尽量提升服务水平。企业需要遵循这一原则开展工作，清楚工作要求，注重影响成本的相关因素，将成本管控工作渗透到项目的整个过程中。在这一原则下，房地产企业需要集中资源，并且优先投给重要的方面，提升资源利用率，促进工作目标的达成。

（三）因地制宜原则

企业应该依据这一原则开展工作，依据相关部门职能，有针对性地设置标准。比如开发、设计、销售部门及物业公司应该清楚在成本管控中的要求，房地产企业需要了解有关主体成本形成过程中的不同，对工作标准和方法实施灵活的调整。例如，工程部门在设置成本目标时，需要结合部门成本构成，对其进行细化，基于招投标，减少成本，加强成本控制。设计部门在工作中的成本主要是设计咨询费，设计策划弹性较高，设计企业的类别存在差异，导致服务费用不同。这就要求企业通过总费用预算的方式，加强成本控制。其他部门应该依据成本形成状况，合理选择控制方法，节省成本费用。

三、房地产项目全过程成本控制中常见的问题

（一）成本核算工作的准确性无法得到保障

开发项目的主体较多，为了促进项目建设工作的顺利开展，需要相关部门发挥作用，落实好各主体的本职工作，从而促进成本控制工作的有序开展，实现控制目标，减少成本支出。房地产企业在项目活动中，需要结合项目成本管控工作的要求，有效地控制相关内容，提升精细化水平。因为项目内容较多，很难精细划分和管控成本，导致成本控制工作难度较大。在项目开发中，技术及财务人员如果未跟上项目运行进度，就会影响其对于各阶段项目运行情况的掌握，导致管理模式落后，依然运用粗放型管理模式，不利于工作效果。在项目成本控制中，虽然实施全过程控制，调控不同阶段的工作，然而因为精细化水平较低，影响了工作的合理性及有效性，无法高质量开展核算工作。因此，企业如果不能细化财务成本开支内容，就会影响相关数据，无法透明化设置相关成本支出，不利于核算工作的开展。

（二）全面性成本控制不足

企业在项目运行中，只留意工程建设进度，并未及时了解成本控制工作开展状况，因为对这项工作缺乏足够的重视，导致成本费用控制规划缺乏科学性或是工作开展力度不大。很多项目在开发中，企业在工程建设结束后才核算相关的财务信息，并未及时促进财务工作的开展，由于无法全面收集所有数据，影响了财务编制内容的准确性，不能有效体现出项目的实际情况。因为项目运行周期较长，企业若是未制定合理的控制方法，会产生较多问题，无法实现成本控制目标。很多企业因为项目建设规模较大，需要投入大量资金，在成本控制中没有按照要求加强相关阶段的核算工作，无法确保成本核算结果和项目成本的统一性，影响了企业的效益。

（三）成本控制时效性较差

在项目成本控制中，如果企业没有正确理解及把握工作内容，就不能跟随项目的运行开展控制工作，无法实现工作目标。在开发成本控制中，如果利用的工作方法落后，会影响工作开展效率和效果，导致工作中产生较多问题。项目运行需要依据制度实施成本控制，否则会影响财务信息处置工作，不利于工作质量。若是项目的一个阶段中产生成本问题，会影响最终的成本核算结果，导致与实际值存在较大差距，影响成本控制效果及房地产企业的利润。在成本管控中，部分企业的管理模式落后，并未跟随项目运行及时记录成本支出信息，使工作中产生较多问题。如果出现问题，部分企业管理者会增加预算，虽然能够暂时解决危机，促进项目运行，然而会留下较多隐患，例如，企业流动资金受到影响，会影响企业承接项目及项目的实施。

四、房地产项目全过程成本控制的实现路径

（一）高质量开展成本核算工作，提升工作的准确性

为了做好成本核算工作，提升其准确性，应该注意以下几方面。

首先，正确划分成本费用核算对象。在实践中，企业应该全面考虑项目的相关情况，依据开发项目单位，仔细划定成本项目。第一，依据有关政策、法律条文、归集建筑物设施、面积、功能要求。如果项目分阶段开发，规模较大，需要投入大量资源，可以使用这种方法。第二，如果功能一样或相近，需要归集开发房产成本，便于从横向方面实施对比。第三，如果建设规模较大，开发时间较长，数量较少，难度较高，在归集成本时需要按照单个开发产品落实。依据这些原则明确工作对象，能够加强成本控制，从而更好地配合成本和收入的比例，提升核算工作的统一性。

其次，合理选用核算法。在房地产成本分析方面，主要涉及建筑面积法、造价预算法、占地面积法。不同方法的适用情况不一致，因此，相关人员需要熟练掌握各种方法的适用情况和优缺点。在对土地成本实施分配中，可选择占地面积法，结合开发产品的土地面积，分摊土地成本。如果产品的类型一致，可以平分成本，若是产品类型不同，则不能平分成本，收入越高，意味着分摊成本越多。依据这一方法实施成本分析，适用于合同进度较为合理的项目，依据进度分配相关费用。在产品开发中，安装工程费用分配较为容易，而其他间接开发成本的分配，需要结合实际情况，合理确定工作方法，遵循收益匹配原则。

最后，准确核算产品成本，按时结转。在房地产开发中，成本结转是一项重要的内容，估算和结转成本的准确性与及时性，对利润核算的影响显著。有关人员应该选用实际售价成本率和计划售价成本率方法。在项目成本控制中，需要提升精细化水平，细化财务成本开支内容，确保成本开支数据质量，透明化地设置相关成本支出，促进核算工作的顺利开展。

（二）提升成本控制的全面性

企业应该提升对成本控制的重视程度，提升成本费用控制规划的合理性，将其落到实处。企业应该转变工程建设结束后进行核算的问题，及时开展财务工作，全面收集相关数据信息，提升财务编制内容的准确性，真实展现项目情况。企业需要树立全过程成本控制意识，结合项目情况，在不同的阶段采取有效的控制方法，提升成本控制工作的全面性，从而提升项目整体成本管控效果。

（三）提升工作时效性

在房地产开发项目成本控制工作中，企业需要正确理解和把握控制工作，跟随项目的开展落实工作，不断提升工作水平。工作人员应该注意工作方法的选用，这关系到工作的效果。因此，管理人员应该选择合理的控制方法，减少工作中的各种问题。为了规范成本控制工作，管理人员需要按照有关制度落实工作，落实好财务信息处置工作。减少项目运行中的成本问题，确保成本核算结果的准确性，优化成本控制工作效果，增强企业竞争力。在工作实践中，管理人员需要打破传统的管理模式，利用精细化的管理方式，提升管理的专业性和实效性。如果在工作中产生问题，需要认真分析问题，明确其产生原因，有针对性地采取处理措施，彻底解决问题，避免留下隐患。

五、房地产项目全过程成本控制要点

（一）立项阶段的成本控制要点

加强项目论证，为成本管理和控制工作的开展奠定基础。在立项阶段，企业应该清楚工作重点，注重控制土地成本。土地成本即开发商为了获取土地所支付的费用，涉及较多内容。拿到土地之后，一般基本上可以确定项目成本，不会产生较大的变化。在分析土地成本时，应该重视拿地时的工作，提供合理的投标报价，深入研究地方情况。除此之外，还要分析付款中隐藏的风险，制定合理的管理及控制措施，最大程度减少土地费用，按照可行性报告，合理预测成本目标，按照土地交易后的项目成本，分析盈利情况。

企业应该依据相关的管理任务，如营销、开发、设计和成本等，全面地进行考虑，明确项目产品情况，即类型和层次，了解开发项目概念，规范开展相关工作。结合目标市场，有针对性地选择产品，确保产品的质量及性价比，从而提高企业效益。在产品类型策划中，可以借助线性规划和决策法，如盈亏平衡、敏感性、概率分析等，将定量分析和定性分析进行结合，为项目策划及产品定位提供保障，促进房地产开发项目的有序运行。

（二）规划设计阶段的成本控制要点

规划设计阶段对于项目的成本控制具有重要的影响，这一阶段的成本较少，却对工程整体支出具有较大的影响。现阶段，企业需要结合产品定位和品质要求，选择专业的设计单位，依靠设计师的专业能力，提升设计水平。由配合度较高的设计单位开展工作，促进设计工作的顺利开展。在方案设计中，可以通过不同的方式，如方案竞赛、招标等，谨慎地选择设计单位，保证其信誉、专业性等方面符合要求。还要确保设计人员具有较高的业务能力及职业道德素养，从而保证设计工作质量。对于设计管理工作，需要结合房地产企业需求论证项目，并且设计合理的方案，保证设计任务书内容细致，与建设要求一致。针对设计方面的工作，需要仔细地制定工作要求和任务。例如，清晰制定不同阶段图纸需要实现的深度要求、工作进度、范围等。促使管理人员更好地对现场工作进行管控，把握工作尺度，促进工程建设的有序开展，确保设计效果。需要注意的是，即便设计成本相对较少，但是对成本控制工作的影响显著。在分析管理目标时，需要按类分解，保证产品各方面的协调性。企业应依据合同规定实施成本控制工作。除此之外，在前期设计工作中，企业应该增加资金投入，为设计人员提供足够的时间开展工作，同时和相关岗位人员进行沟通，了解相关信息，提升设计水平。在这一阶段，相关岗位、分项设计会交叉开展，如果提前完成部分工作，在没有编制完施工图纸之前，也可以确定相关参数。加强对工程总体成本费用的管理控制，减少项目建设成本。

（三）施工阶段的成本控制要点

通过签订合同，规范、明确地规定双方的责、权、利，确保双方的合法权益不会受到影响。在项目成本控制中，需要依据合同内容，完成相关的工作内容。促使所有参与建设的单位能够规范开展工作，确保工程建设进度，实现控制目标。在这一阶段开展成本控制工作，应该提前落实好准备工作。施工之前的现场混乱，管理者需要统一管理和安排现场资源，结合实际，合理设置现场平面，积极地组建相关设施，协调好各部门，形成合力，落实好准备工作。确保参与项目的所有人员均清楚职责、工艺、工作任务及质量标准等，促进工程建设的有序开展。

企业在设置总成本目标时，应该加强现场所有资源的管理控制，提升部门间的协调能力，依据步骤开展工作。对于工程价款支付，应该依据合同规范落实，以免影响工程建设进度。企业可以建立全面的管控报表，包含已经发生和没有发生的成本、目标成本，动态化控制相关工作。

（四）销售阶段的成本控制要点

在这一阶段应该注意几方面的费用，包括管理、财务、销售及税金，随着国内房地产市场的发展，相关销售环节的费用不断提升，销售成本在项目总成本的占比提高。这就需要加强销售成本控制，将其控制在合理范围内。在实践中应该重视设计方案编制，选择一次性投入较少、建设进度较快的方案。为了更好地控制销售环节成本，可通过分段方式，理清成本后提交设计施工方案。为了提升广告销售效果，节省成本，需要适应时代发展要求，积极运用现代媒体技术，应用多种媒体，提升设计效果。

六、结语

综上所述，近几年，我国房地产行业发展逐渐进入“慢车道”，国家为了调控房地产市场，出台了一些调控政策。同时，房地产市场主体越来越多，市场竞争愈演愈烈，加之原材料、劳动力成本上涨，导致房地产项目的实际成本上升。因此，为了增强房地产项目成本控制效果，房地产企业需要更新管理理念和工作方法，采取全过程控制模式，遵循成本控制相关原则，加强对各阶段、各环节成本费用的动态管理和监督，实现降本增效目标，减少项目成本支出，提高企业的经济效益，促进房地产企业实现可持续发展。