康月花

（山西和实房地产开发有限公司 山西晋中 032000）

营改增政策将营业税改为增值税，减轻房地产企业的税负，同时提升房地产企业纳税的公平性及公正性，推动房地产企业高效运营和发展。在营改增的背景下，面对新政策带来的变化和影响，房地产企业如何应对营改增带来的挑战，落实高质量的税收筹划工作，关系房地产企业的发展质量。因此，本文分析营改增的政策内容，加强对政策的理解，在法律允许的范围内，进行科学的税收筹划，保障纳税方式最优化，从而扩大房地产的利润空间，帮助房地产企业在市场竞争中取得优势，推动房地产企业可持续发展。

一、营改增政策分析

营改增是指原有的营业税改为增值税。营业税用应税金额乘以营业税税率，所得的金额为企业需要缴纳的营业税。而增值税是面向企业经营活动的流转税，涉及企业生产、销售、加工、维修保养等方面。计算公式主要为销项税额和进项税额的差，具体为应税金额乘以具体的增值税率。

随着我国经济规模不断扩大，传统征收营业税的方式难以适应经济快速发展。2012 年，我国提出营改增的政策，此后不断尝试和完善，2016 年对企业增值税进行调整，全面推行营改增政策。从长远的角度来看，这种征税方式可以降低企业缴纳的结构性税负，避免企业出现重复征收的问题，只针对增值部分进行征税，还可以进行发票的抵扣，使企业增值税抵扣链条不断延长，增强税务征收的公平性。与此同时，在税费改革的推动下，企业能够不断减少成本支出，并利用新的方式进行企业内部生产技术革新，优化企业的经营行为，增强企业创新发展的信心，从而刺激更多第三产业和服务产业快速发展，优化我国的产业结构，以适应经济新常态。

二、营改增对房地产企业税收筹划工作的影响

（一）负税转移，增加房地产企业的开发成本

营改增政策的全面落实，对房地产企业税收筹划工作提出了更高的要求，给房地产企业带来不同程度的影响。特别是对于建筑行业和金融行业，产业负税压力不断增加，使产业链前端的行业将压力转移到产业链后端的房地产行业，一定程度上增加了房地产企业的经营成本，降低了房地产企业的经济效益。首先，房地产企业在建设商品房时，需要采购相应的建筑原材料。如果采购的原材料能够取得增值税专用发票，就能进行发票的抵扣。但是，很多建筑材料由零售商提供，这部分材料难以获得增值税专用发票，造成房地产企业无法抵扣该部分的税费，增加房地产项目的开发成本。而房地产企业在取得增值税发票后，需要根据营改增的政策内容缴纳6%的增值税，还需要相关的施工企业缴纳5%的成本费，增加了房地产企业的运行压力。其次，增加房地产企业的人力成本。在建筑项目施工的过程中，施工人员流动性较大，且缺少专门的劳务公司进行管理，造成房地产企业无法获取人工成本的增值税发票，无形中增加房地产企业的人力成本，为房地产企业带来较大的负担，也增加税收筹划的难度。

（二）纳税项目的改变，影响房地产企业税收筹划内容

房地产企业税收筹划主要是围绕企业在运行发展过程中产生的纳税额度和项目进行。而营改增政策的落实，一定程度上改变了房地产企业的纳税项目及纳税额度的计算方式，使房地产企业税收筹划内容也产生相应的变化。在纳税项目方面，营改增政策将以营业税为计算基数调整为以增值税为计算基数，进行税额的确定。这就使得税收筹划的内容从营业税的内容转变为增值税的内容。简言之，营改增政策下，房地产企业税收筹划工作涉及的纳税项目，由原本的营业税改为增值税。在纳税额度计算方面，增值税的税率处在13%—17%之间，而营改增新增了6%和11%的低税率，且房地产企业可进行进项税抵扣，这种政策内容改变了应纳税额的计算方法。例如，小型房地产企业年销售额为100万元，项目开发成本为30 万元，增值税销项税额按照13%计算，进项税额按照标准税的17%计算，在不产生其他额外的进项税额情况下，应缴纳增值税13.1 万元。而营改增之后，税收额度的计算内容和标准更为复杂，使税收筹划工作的内容也不断增加，需要房地产企业税收筹划人员按照新的标准确定、计算、核算，完成税收的筹划。

（三）税收额度计算范围的改变，影响房地产企业税收筹划管理流程

房地产企业税收筹划是一项复杂的工作。房地产企业与建筑施工相关企业的合作项目较多，因此需要进行税收筹划的内容也较多，不但要明确税收工作的目标，还要收集相关的数据，完成整理、核算、统计，并对税收计算过程中收集的发票、税证等凭证进行统计。营改增政策改变了房地产企业纳税项目及税收额度的计算方式，也使新的标准延伸至税收筹划管理的各个环节，对税收筹划关系产生较大的影响。例如，在传统的管理模式中，税收筹划工作只需要按照营业税的计算标准和方法，完成房地产企业来往账目数据的统计和核算。而在营改增政策实施之后，房地产企业税收筹划主体，需要按照相应的进项和销项来计算增值税的额度，使得原本统一的计算条目细化为具体的税额计算标准。税收筹划人员要核实税收额度，保障税收金额更加精准。相关的税收计算内容和要求的变化，改变税收筹划管理的流程，也增加税收筹划工作的压力。

此外，新时期背景下，电子发票全面应用。房地产企业税收筹划人员需要改变传统的筹划方式，利用新的统计计算方法及信息化手段，创新税收筹划管理模式，推动房地产企业管理活动的信息化变革，以此适应时代的变化。

三、新时期房地产企业税收筹划工作开展办法

（一）结合实际制定供应商选择机制，增强税收筹划管理效果

营改增背景下，为更好地做好房地产企业税收筹划工作，实现企业进项税额的有效抵扣，房地产企业必须结合实际情况，制定供应商选择机制，严格选择供应商，对比供应商价格、产品质量与信用度，做好科学评估与考核工作，结合供应商实际情况进行筛选，保证最终合作供应商诚信可靠，帮助房地产企业实现规范化的税收筹划管理效果。比如，房地产开发项目的工程款为100 万元 ，开发成本为60 万元，在营改增政策的引导下，需及时采购一批建筑材料，根据需求对供应商提出的材料报价进行分析对比。如第一家供应商属于小规模纳税人，材料按照3%的税率开具增值税普通发票；第二家供应商为一般纳税人，材料需按照11%的税率开具增值税专用发票。通过分析、对比多家供应商，房地产企业选择一般纳税人企业作为原材料供应商，有利于增加房地产企业净利润，提高房地产企业经济利益，真正实现企业利润最大化。

（二）对经营与成本环节进行税收筹划，有效降低房地产企业税负

做好房地产企业的税收筹划工作，应针对企业经营与成本等各个环节做好专门的税收筹划方案，结合房地产企业特征，在经营环节与成本环节开展对应税收筹划方案，以提升税收筹划的针对性和有效性，为推进房地产企业持续稳健发展打下坚实基础。一方面，针对成本环节做好合理的税收筹划。房地产企业项目决策、准备、建设、销售、交付等各个环节涉及的内容较多，开发周期较长，核算工作最为重要的便是成本支出核算。随着我国劳动力成本的普遍上升及原材料价格的上涨，房地产企业的施工成本逐渐增加，影响其经济效益。在这种情况下，房地产企业应合理开展税收筹划工作，重视降低人力、材料、机械等方面的直接成本与税费成本，对现阶段每一项工作环节加以严格控制，做好每个环节的处理工作，科学合理评估成本。如科学评估房地产企业材料成本、机器成本与人力资源成本的支出，根据评估结果制定合理施工预算，做好成本控制工作，同时加强税收管理，实施营改增计划，对增值税加以扣除，有效实现房地产企业成本的平均分摊，抵消增值税负，降低房地产企业税务负担。另一方面，房地产企业在经营环节要进行科学的税收筹划。在施工环节做好税收筹划，房地产企业需根据市场实际情况对比分析施工项目所需采购的施工材料价格，获取施工材料增值税发票。当增值税发票无法抵扣或抵扣税率较低时，应及时与材料供应商进行协商，以便于将材料方面的成本支出控制在合理范围内。在销售环节做好税收筹划，房地产企业需要根据营改增政策与房地产企业计税收入和扣除情况，分析房地产项目的税负问题，评估不同销售政策对土地增值税与增值税所产生的各种影响，最后科学进行销售定价。房地产企业还可以通过改善房地产企业经营模式，将发展中心放在开发建设商业住宅上，对商业住宅价值进行调控，减轻税收负担。

（三）做好企业结算方式的税收筹划，缓解房地产企业纳税压力

房地产企业的结算方式大致分为三种类型，包括现金采购、分期付款、赊购。采用先付清货款、后取得发票的方式购入货物，通常会导致货物提前验收入库，但只要货款尚未全部付清，付款方就无法取得增值税专用发票的现象，导致房地产企业无法及时扣除进项税额。选择分期付款的方式采购货物，进项抵扣税额入账时间为每个付款日。所以，为保证房地产企业进项税额能够获得及时抵扣，避免增加企业税负，房地产企业应尽量采用分期付款、分期取得发票的方式，利用递延增值税税负来有效缓解纳税压力，实现科学的税收筹划。

（四）针对税收筹划的风险制定监督机制，降低房地产企业税收风险

在营改增阶段，房地产企业要合理开展税收筹划工作，但如果缺乏对新政策的了解，以及对税收政策存在理解偏差问题，很容易导致税收筹划过程中产生各种涉税风险，造成税收筹划风险。因此，为了更好地开展税收筹划工作，房地产企业必须树立良好的税收筹划风险意识，加强对各种新政策、发展趋势等方面的深入分析，精准把握相关规定，搭建覆盖全面、科学且动态化的税收筹划风险监督机制，时刻监督税收筹划工作各个环节，有效规避税收风险，为税收筹划工作开展指明方向。首先，房地产企业应不断增强内部人员税收意识，明确要求在房地产企业经营过程中出现的各种费用应尽量取得增值税专用发票，并将开具的增值税专用发票及时申报到有关部门，同时明确要求财务部门工作人员必须结合房地产企业财务支出、收入等各个情况，整合业务部门财务数据，做好财务报告分析工作，定期整理缴纳的税务发票与会计账簿，以便于税务机关随时检查。其次，为有效规避税收筹划风险，加强风险控制，房地产企业必须遵循发展实际情况与工作需要，按照国家标准制定严谨的税务操作流程，规范企业税收筹划工作，通过对比指标、量化评估等方式，掌握房地产企业的实际税负。房地产企业针对税收筹划工作问题，做好分析、研究工作，提出相应预防措施，以有效杜绝此类问题再次发生。再次，做好增值税专用发票的管理工作，加大发票审核力度，组建专业团队负责审核增值税专用发票，以防止出现虚假发票或违规代开发票，避免为企业带来税务风险。最后，要时刻关注最新税收政策，遇到难以理解或存疑的地方，需要及时与当地税务机关沟通交流，避免因出现政策理解偏差，造成税收筹划风险。

（五）加强专业化会计人才队伍建设，夯实企业人力资源基础

人才是推动企业长久可持续发展、保障企业各项政策落到实处、保证工作质量和效果的关键因素。工作人员所具备的专业知识、业务能力、职业素养等，会在一定程度上影响工作质量，决定着房地产企业税收筹划能否真正发挥作用，为企业发展提供必要支持。房地产企业创新税收筹划工作，必须组建一支专业化的会计人才队伍，加强对业务人员与财务人员营改增知识的培训，不断提高其能力，使之能够更好地适应新时期发展新要求。一方面，房地产企业建立长效化培训机制，定期更新培训内容，加强对法律法规、会计处理、税收政策、税收风险意识、税收筹划能力、新的税收筹划方式等方面的严格培训，保障财务与业务人员具备良好的税收风险意识、专业技能与税务筹划能力，避免财务与业务脱节给企业造成不必要的税收负担。另一方面，房地产企业会计人员要合理选择税收方式，帮助企业实现进项税额的抵扣。房地产企业财务人员要做好资金管理与决算管理工作，要求供应商及时开具增值税专用发票，保证多方参与主体信息一致性。在项目竣工验收完成后，做好项目会计核算工作，采用简易计税方法，降低企业税负，抵扣企业进项税，更好地发挥税收筹划在房地产企业发展中的作用。

四、结语

总之，营改增作为我国税费改革的主要内容之一，通过改变企业的纳税额度及增值税的纳税办法，降低企业承担的负税压力，帮助企业快速实现转型。对于房地产企业而言，营改增能够统一规范企业的税收制度，改变企业的纳税环境。税收筹划内容和管理流程的变化，要求参与税收筹划的人员了解国家发布的税收政策内容。结合房地产企业发展实际，加强企业发票和合同管理，对税务风险进行追踪和管控，避免扩大税务法律风险，利用更为完善的核算方案，降低房地产企业的税负，减少房地产企业的成本支出，从而在激烈的市场竞争中为房地产企业带来更大的利润空间，推动房地产企业转型升级，更好地适应新时期的新变化，实现快速发展。