廖雪泓

（中共乐山市委党校，四川 乐山 614000）

《中华人民共和国民法典》首次提出了“居住权”这一新型用益物权，以独立章节的形式对居住权制度作出了规范。但是目前司法实践中的居住权纠纷多基于居住权与所有权的冲突，而《中华人民共和国民法典》尚未规定争议解决规则。鉴于此，本文将从解释论的角度对居住权的伴随债之关系进行研究，以期回应构建居住权制度的正当性与应然性。

一、居住权权益冲突的实证考察

（一）文本选择情况

本文以“民事案件”+“居住权纠纷”+“判决书”“2021 年1 月1 日—2022 年6 月30 日”为关键词进行检索，通过剔除重复案例，最终选出117 个样本。将案由选择为“居住权纠纷”是因为本文主要探讨居住权的权益冲突与保护问题。将文书类型选择为“判决书”是因为本文研究的是维护居住权的实体问题。将时间基点定为“2021 年1 月1 日”是因为《中华人民共和国民法典》于2021 年1 月1 日正式施行。

（二）居住权权益冲突的类型化研究

本文选取117 份涉及居住权纠纷的样本案例进行分析，法律依据为《中华人民共和国民法典》第367 条、第368 条，即当事人订立书面合同且办理登记后才能设立居住权。由于上述条文较为宽泛，法院在适用过程中存在自由裁量度较大的特点。

1.当事人提出享有居住权的诉求。各级法院针对当事人的这类诉求存在两种判决。一是因当事人订立了居住权合同，法院据此支持当事人享有居住权的诉求。在“姚某、李某与游某居住权纠纷案”中，当事人在离婚协议中对原告享有居住权进行了约定，此时原告享有的居住权可以对抗被告的所有权。二是因当事人缺乏居住权合同，法院据此驳回当事人享有居住权的诉求。在“陈某与吴某居住权纠纷案”中，因当事人未订立居住权合同，尚未设立居住权，从而不能对抗所有权。

2.居住权人提出排除所有权妨害的诉求。在此类情形下，因居住权人对房屋享有占有、使用的权利，故其可以对抗所有权人的不当行为，法院据此支持居住权人的诉求。在“刘某与郝某甲、郝某乙居住权纠纷案”中，法院认为当事人享有的居住权具有否定所有权人占有、使用等物权基本权能的效力。

（三）实证考察分析

综上所述，面对所有权人损害居住权人的居住权纠纷，法院主要分两个步骤解决。一是明确当事人之间是否成功设立居住权，即满足合同与登记要件；二是在设立居住权的前提下，居住权人通过其占有、使用权能排除所有权人的妨害。居住权具备物权排他效力，即在正常行使权利的过程中不受所有权人的干扰。然而，居住权的物权内生属性只能起到定纷止争的效果，无法防止当事人之间争议的发生。故深化居住权的伴随债之关系，即从合同层面明晰居住权人与所有权人之间的权利义务关系至关重要。

二、居住权与所有权的权益冲突与保护

（一）居住权与所有权的关系

我国的物权分为自物权与他物权。自物权以所有权为代表，他物权又分为用益物权与担保物权；其中，居住权属于用益物权。所有权是我国最完整的物权，包括占有、使用、收益和处分权能，所有权人有权全面支配其所有物。居住权包括占有、使用权能，居住权人只能占有、使用他人的房屋，而不享有收益、处分的权利。所有权人与居住权人可以在合同中约定居住权的期限；若未约定，则该期限为居住权人的一生。《中华人民共和国民法典》未规定居住权存续期间所有权人与居住权人之间的权利义务关系，但居住权存续期间，居住权人对房屋的排他性必然会与所有权人产生一定的权利义务关系，因此本文拟通过解释论对其进行研究。

（二）居住权人与所有权人的权利义务关系

《中华人民共和国民法典》未就居住权存续期间所有权人与居住权人之间的双方权利义务关系做出规定。然而，双方对占有、使用居住房屋的重合必然会导致冲突的发生，具体包括居住权人对房屋的管理义务、维修义务和支付义务，所有权人在此期间应履行的容忍义务，居住权人与所有权人共同费用支出的分摊问题，以上问题需要通过具体规定来明确。

1.居住权人的义务。

（1）妥善管理住宅的义务。居住权人对房屋行使占有、使用的权利，而在行使居住权的过程中必然涉及到对房屋的妥善管理。由于《中华人民共和国民法典》第366 条至第371 条未对此做出明确规定，可采用第714 条关于承租人义务的规定。具体规定适用于居住权制度，则可以表示为居住权人负有妥善保管居住房屋的义务，保管不善而导致房屋毁损的，应向所有权人承担赔偿义务。所谓妥善保管居住房屋的义务，即尽到善良管理人的注意义务。

在当事人有偿设立居住权的情形下，居住权人由于管理不善导致房屋损害的，均应承担损害赔偿责任；在当事人无偿设立居住权的情形下，居住权人仅对因故意或重大过失导致的损害承担责任。当然，由于居住权的存续一般为居住权人的终生，针对房屋发生的自然损耗、老化等问题，居住权人无须承担责任。

（2）住宅的通常维修义务。房屋的维修一般分为通常维修与重大修缮。通常维修主要针对房屋的保管性维修，一般表现为粉刷墙面、修理门窗等简单维修。重大修缮则涉及到房屋的长期保有问题，一般表现为房屋翻修等。从立法来看，通常维修义务一般由承租人承担，重大修缮义务一般由所有权人承担。针对居住权制度，若所有权人与居住权人对房屋的维修问题进行了约定，应优先遵循当事人的约定。当事人未约定或约定不明的情况下，则按以下原则处理：针对维修义务的分配，居住权人承担通常维修义务，所有权人承担重大修缮义务。针对维修比例的分配，若居住权人占有、使用全部房屋，则居住权人应对全部房屋承担维修义务；若居住权人仅占有、使用住宅的一部分，则居住权人仅针对该部分承担维修义务。

2.所有权人的义务。

（1）容忍义务。在居住权存续期间，所有权人对房屋所享有的权利实际为“空虚所有权”，其主要义务为容忍义务，即容忍居住权人对房屋符合居住目的之占有与使用，而不得对其行使排除妨害请求权等物上请求权。在前述“刘某与郝某甲、郝某乙居住权纠纷案”中，法院认为当事人享有的居住权具有否定所有权人占有、使用等物权基本权能的效力。

在罗马法体系中，居住权是人役权的衍生权利，居住权人从而得到了物权保护，且人役权并不形成权利人对所有权人的债权，故在居住权合同中，所有权人对居住权人并不负有任何积极义务。在与居住权相似的租赁权中，因所有权人与承租人签订了具有债权性质的租赁合同，出租人需对承租人负有积极义务，即保障其对租赁物的合理使用。

（2）瑕疵担保义务。在买卖合同中，出卖人应对买受人承担瑕疵担保义务，即保证标的物的质量符合合同约定。在居住权制度中，由于所有权人将占有、使用房屋的权利转移给了居住权人，且居住权的立法意旨为保证居住权人“住有所居”，故所有权人应保证其提供的房屋满足居住质量要求。若房屋威胁到居住权人的身体健康，居住权人有权随时解除居住权合同。若居住权人在签订合同之前明知该房屋存在质量瑕疵，则应自担风险。

三、结语

《中华人民共和国民法典》对居住权的规定回应了时代之问，但针对居住权与所有权的冲突与权益保护问题，并未涉及具体的适用规则，存在法律适用困境。本文从司法实践的视角，通过分析现实中存在的居住权与所有权冲突纠纷，认为解决居住权人与所有权人的纠纷除倚靠居住权的内生物权对抗效力以外，还需深化居住权之伴随债之关系，即明晰居住权人与所有权人的权利义务关系。就具体规则而言，通过明确居住权人对住房的维修义务、妥善管理义务与所有权人的容忍义务、瑕疵担保义务，从合同层面规避居住权人与所有权人可能发生的冲突。《中华人民共和国民法典》的一般规定难以解决居住权面临的具体实践难题，只有通过具体的适用规则才能发挥其解决实际问题的效用，真正实现“住有所居”。