房地产开发各阶段的纳税筹划分析

2022-01-05刘先如

中国管理信息化 2021年24期

刘先如

（扬州软件园有限公司，江苏扬州 225000）

0 引言

房地产开发过程中涉及的税种众多，包括增值税、城建税、土地增值税、契税、企业所得税等，使得房地产企业的税收成本成为其第二大运营成本（建安成本第一）。从降低税负的角度来看，纳税筹划非常重要。房地产开发企业在房地产项目开发的过程中需要经过多个阶段，并且在这些阶段基本上都能够进行纳税筹划。但是，不同阶段面对的因素不同，纳税筹划的方法也会有所差异。

1 房地产开发企业纳税筹划的必要性

房地产项目的开发建设具有投资大、成本高、周期长的特点，不管是在土地获取还是在房地产的开发、销售等环节，都必然会涉及税收问题，因此做好房地产开发各阶段的纳税筹划十分必要。

1.1 实现企业自身发展

房地产开发企业想要降低自身税负，在合理合法的基础上减轻税收负担，纳税筹划是最为有效的手段。通过合理的纳税筹划可以实现企业税后利润最大化，也可以提高企业财务管理能力以及核心竞争力。而在税后利润增加的情况下，企业能够拿出更多的资金进行新项目的开发，也可以通过适当降低产品售价的方式来获取价格优势，吸引受众群体的目光。纳税筹划工作想要顺利实施，需要企业具备完善的财务管理制度，配备专门的会计人员，同时会计人员需要熟悉税法的相关要求，如此才能保证纳税筹划的效果，避免在纳税筹划中出现违规违法行为［1］。

1.2 提高宏观调控效率

在市场经济环境中，税收发挥着非常重要的杠杆作用，能够帮助国家对生产者和消费者的行为进行有效调节，也是宏观调控的重要举措。近年来，我国的房价持续上涨，政府部门加大了对房地产市场的调控力度，出台了一系列宏观调控政策。以此为背景，房地产开发企业实施纳税筹划的目的之一是响应国家调控政策，在政策导向的引领下，实现自身稳定发展。通过纳税筹划，房地产开发企业可以促进我国宏观调控顺利实施，提升调控的效率和效果，也可以将房价推回到相对合理的区间内，有助于实现房地产市场可持续健康发展。

1.3 提高国家财政收入

房地产企业可以在短时间内借助有效的纳税筹划来合理降低税负，但同时会导致国家税收减少。如果从长远的角度分析，房地产开发企业在实施纳税筹划的过程中，能够帮助税务部门发现现行税法存在的不足和漏洞，推动税收法律法规健全和完善，也可以对自身的资源进行优化配置，实现效益的提高，从而推动国家宏观调控政策贯彻落实，继而带动国民经济快速发展。从这个角度分析，房地产开发企业的纳税筹划在促进其自身发展的同时，也可以提高国家财政收入［2］。

2 房地产开发各阶段的纳税筹划

某房地产开发项目占地面积约11.8万m2，总建筑面积18万m2，绿化率达到40%，一期工程包含了4栋6层花园洋房以及12栋带有底层商铺的住宅，地面部分为6层。项目开发建设需要做好各个阶段的纳税筹划工作。

2.1 决策阶段

一是确定企业组织形式。开发商在对项目进行开发时，采用了设置子公司的方式，因为在分支结构亏损的情况下，分公司虽然可以起到明显的节税效果，但是其涉税风险会牵连总公司；而如果亏损数额小，时间短，则子公司的优势更加明显。结合该项目的实际情况，除去开发第一年亏损了850万元，之后一直处于盈利状态，因此从降低税负、控制税收风险的角度来看，设置子公司非常合理。二是筹划项目开发方式。在新的发展环境下，城市中可以利用的土地资源不断减少，房地产企业开始抢占土地资源［3］，导致多数土地资源被实力雄厚的房地产开发企业掌握。在该项目建设中，开发商是通过招投标的方式获取土地使用权，然后对项目进行自建自销，涉及的税种包括土地增值税、附加税以及契税等，负担较大，如果在获取土地使用权后，寻找具备较强实力的合作方成立合资公司进而合作建设和销售，既可以整合资源、提高项目的品质，又可共同分担该项目原开发商承担的土地企业所得税等，企业只需要在销售环节缴纳增值税，节税效应显著。

2.2 开发阶段

房地产项目开发阶段的资金投入量较大，需要开发商选择恰当的筹资方式来降低税负。在该项目的一期工程中，曾经进行过一次筹资，筹资规模为50000万元，开发商将其中的 40000万元用于股权投资，另外10000万元则是通过银行贷款获得，长期借贷的年利率为10%，在不扣除所得税以及利息的情况下，项目的预期年利润为12000万元。可以看出，这样的资本结构并不能带来较高的投资收益［4］。对此，开发商可以利用负债效应来提高自身的投资收益率。具体来讲，就是将上述两种筹资手段混用，负债筹资占据相对较大的比重，将权益投资从原本的40000万元降低到20000万元，负债筹资则提升到30000万元，两种方案的投资收益率如表1所示。

表1 两种方案投资收益率

从1表中可以看出，在经过纳税筹划后，企业负债资本超过权益资本，负债效应的扩大引发了节税效应，主要是因为负债产生的利息费用可以在对企业利润进行计算前作为费用扣除，帮助企业降低应纳税所得额。基于此，从房地产开发企业的角度来看，负债筹资的方式可以很好地降低税负，不过，如果房地产开发企业的负债水平过高，也会引发较高的财务风险，因此企业必须结合自身的实际情况，保持资本结构的合理性。

另外，在开发阶段，还应该做好开发成本的纳税筹划。结合该项目的实际情况，可以通过利用部分税收优惠政策的方式实现免征土地增值税。例如，在二期工程中，销售价格为14300元/m2，可供销售面积为90000 m2，预计销售收入12.87亿元；土地费用3.5亿元，项目开发成本4.6亿元，开发费用8000万元，需要缴纳的税额总计740万元，财政部规定的加计扣除项目1.6亿元，在实施纳税筹划前，直接进行项目的开发和销售，可扣除的项目金额为10.58万元，增值额为2.29亿元，增值率为21.67%，则应该缴纳的土地增值税6876万元；在实施税收筹划后，适当增加配套设施资金投入，在小区空地建设儿童游乐设施等，共计1800万元，可扣除项目增加，增值率降低到19.05%，而依照相关政策，对于增值率小于20%的住宅小区免征土地增值税，企业可以节约成本5076万元［5］。

2.3 销售阶段

销售阶段的纳税筹划主要体现在定价策略上，企业需要先确定好免税临界点，若想达到免征土地增值税的目的，需要将增值率控制在20%以内。以项目二期过程为例，预计售价为14300元/m2，则增值率为21.67%，应该缴纳的土地增值税为6876万元。如果将价格降低到14000元/m2，则增值率为19.78%，免征土地增值税。相较而言，虽然在售价方面企业收入减少了2700万元，但是不需要缴纳6876万元的土地增值税，企业能够获得更高的利润和更多的税收优惠。

因此，对大部分房地产企业而言，由于建设周期较长，在施工过程中，建筑工程、服务费、设计费等进项税额比较多，而短期内无法形成实际销售，于是就形成了大量的进项税额沉余。在预售阶段，执行预缴预征政策，不能抵扣进项，由此可能会造成项目已经结束，仍有部分进项税额未能抵扣，这增加了企业的税负。近年来，国家为减轻企业新建项目资金压力，促进企业转型升级，加快企业发展，实行了留抵退税政策。企业可以充分盘活沉余税金，将增量进项税额申请退还，既能解决融资问题，助力企业更快发展，又可确保进项税额充分抵扣，实现企业价值最大化，提高市场竞争力，另外还能实现资金量的积累，减少财务费用，降低企业资金成本［6］。