何晓慧

(甘肃省财政学校,甘肃 兰州 730050)

一、问题的提出

近年来，高空抛物、坠物伤人的侵权事件不断发生，人们“头顶上的安全”受到威胁。此类侵权行为严重危害公共安全，侵害人民群众合法权益，轻者损害财产，重者伤及他人的健康、生命。国家出台一系列相关法律规范，为确认侵权责任人，保护受害人合法权益提供了基本的法律依据；在承担责任的形式上，不单要求侵权行为人承担民事责任，对造成严重后果的侵权行为还要运用刑罚手段惩治，追究相关责任人的刑事责任；对受害人合法权益的保护，从物权法、债权法、侵权法，物业管理条例，最高人民法院处理意见，到《民法典》等不同角度进行规范，最终确定了责任人和责任承担方式。

高空抛物、坠物伤人侵权事件，其实质是商品房居住小区物业管理过程中出现的矛盾和纠纷。我国自改革开放后引入“物业管理”这一行业制度，小区物业服务企业的经营管理水平经过40多年市场化改革的洗礼，已经有了很大的进步，但物业管理制度化的发展始终是一个难点，在现实中有很多的问题需要解决[1]。问题的最终解决，要从物权法理论入手，追寻到物业管理法律制度的理论根源，厘清物业管理权的性质，和物业服务企业的权利和义务范围确认等基本问题。

二、高空抛物、坠物侵权责任的具体规定

对高空抛物、坠物伤人案件的处理，从最初是否要承担法律责任的讨论，到最终确定责任人、责任范围和责任承担方式，经历了一个漫长的过程。现行法律从物权法、债权法、侵权法不同角度进行规范，经《民法典》整合，最终对此类侵权行为的责任追究做出了具体规定[2]。

(一)禁止高空抛物。这是从保护民事主体的合法权益、预防侵权行为发生的角度做出一个强制性的义务性规范，表明了法律的基本立场。

(二)在能够确认侵权人的情况下，首先由侵权人依法承担侵权责任。这是按照侵权法理论过错责任追责原则确认责任人，在理论和实践中无异。

(三)针对此类事件处理的主要困难是行为人难以确定的问题，对一般调查难以确定具体侵权人的，依照综合治理的思维方式，强调公安机关介入，以公权力刑事手段调查确认侵权人的义务；在严重危及公共安全，侵害公民财产、健康、生命权益时，应追究侵权人的刑事责任[3]；

(四)对经公安等机关调查难以确定具体侵权人的，依照公平、及时补偿受害人的原则，规定除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿；能确认侵权人的，可以追偿。由于此类案件直接侵权人查找难、影响面广、处理难度大等特点，形成实践中争议较大、判决难以执行的“一人抛物伤人，全楼居户共同赔偿”的现象；争议的出现，源于物权理论研究不足，导致同楼住户共同赔偿的法律依据不足，物业服务企业的权利和义务范围不明确而引起。它的解决，有待于物权理论的进一步深入研究和立法的进一步完善；

(五)物业服务企业等建筑物管理人未采取必要的安全保障措施防止此类行为的发生，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。作为小区建筑物和生活秩序的实际管理者，物业服务企业在高空抛物坠物侵权案件中承担一定的责任，不仅是物业服务合同的约定义务，也是侵权法规定的强制性义务，其承担责任的具体范围则要依据物权理论为基础的与物业管理制度相关法律明确界定。

《民法典》没有明确物业服务企业所谓的“安全保障义务”的范围界限；《最高人民法院关于依法妥善审理高空抛物、坠物案件的意见》，按照区分坠落物、抛掷物的不同法律适用规则来依法确定物业服务企业责任的原则明确规定，物业服务企业对小区业主共有共用的物业部分未尽管理之责，如建筑物及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落，致使他人损害的才承担侵权责任；对于抛掷物，则依具体侵权责任人的确认状况来划分责任。这种责任范围的划分，同物权法理论中物业服务企业的权利和义务的确定原则一致。

三、物业服务企业权利义务确认的理论依据和前提条件

目前，世界上大多数国家都以物权理论中建筑物区分所有权的立法来调整高层建筑物引起的各种法律关系，其中包括物业管理关系。因此，物业管理的基础理论依据是物权理论中的建筑物区分所有权制度。物业服务企业的权利和义务的确定，首先来自于对物业管理权性质的确认和对物业服务企业社会定位的认识。

(一)现代建筑物区分所有权的基本思路

现代建筑物区分所有权的基本思路和内容是：建筑物区分所有权是现代民法中一项基本的不动产物权形式，是现代世界各国和地区法制上的一项重要制度。关于其概念，有一元论、二元论、三元论之分。三元论学说目前是事实上的通说[4],我国《物权法》采用了此学说[5]。

依照三元论的观点，建筑物区分所有权由一个区分所有权人(业主)对一栋楼房中专有部分享有的专有权，对共有部分享有的共有权，及因共有关系所生的成员权构成，我国《物权法》则把建筑物区按所有权分为专有权、共有权和管理权[6]。专有权是建筑物区分所有权人最主要的权能，是形成建筑物区分所有权法律关系的核心基础；共有权是以专有权为基础而延伸、共生的权利；成员权是基于建筑物本身的特征而使共有人形成的一种事实上的共同体关系。

建筑物区分所有关系是一种特殊的共有关系，其适用规则有特殊性。专有权利和共有权是基于多人拥有同一(建筑)物的所有权，建筑物结构上又不可分的事实特点而形成，这两种权利形成的物质基础是财产关系，体现的是权利所谓的“物法性”。成员权是基于(建筑)物的结构上不可分的事实和对全体业主的共同事务管理的需要而自然产生，在建筑物的存续期间一直存在。它本身具有独立于专有权利和共有权的“人法性”特征 ，“人法性”以“物法性”为基础。这三种权利反映的都是业主之间的关系，并不可分。业主在行使这些权利时，要求专有权、共用权和成员权这三者必须作为整体处分，而不可以分离。

(二)物业管理的实质

现代意义的物业管理作为一种不动产管理模式，起源于19世纪60年代的英国，我国实务部门自20世纪80年代从香港地区引入这一行业制度。学者从台湾地区转引入日本的学理解释，称其为建筑物区分所有权，2006年的我国《物权法》将其纳入了法律体系。

物业管理的目标对象主要是共有部分的物业，所要解决的问题是基于一栋建筑物不可分的事实，为完成对建筑物的物理机能的维持和相关区域内良好环境秩序的维护，以满足人们的居住需要时不得不为的一项活动。在这点上，物业管理的目标和成员权的目标一致。成员权的实质就是一种管理权，这种权利建立在全体业主对共有部分的物业共有共用的基础之上，它是一种个人无法单独行使的集体权利，需要借助一个管理团体的力量来实现共同管理的目的。作为一个团体组织的成员，各业主有参与各项管理事务的权益，同时承担相应的义务。

这也是高空抛物坠物侵权责任追究为何会选择全体住户和物业服务企业承担责任的理论依据，侵权理论无法解释清楚，但依物权建筑物区分所有权中的成员权理论来看，却是很清楚的。

由此可见，物业管理是基于物权法针对财产的权利而产生的权利。它的实质是以业主基于对建筑物所拥有的专有权，由业主自己或业主管理团体——业主委员会委托物业服务企业和其他管理人，对其共有部分的房屋及配套设施和相关场地秩序进行维修、管理、维护的活动。物业管理权是物业管理的核心内容，它不是物业管理企业(《物权法》将其正名为物业服务企业)的权利或职责，而是由业主拥有的、对自己财产自由管理的权利，是业主行使其建筑物区分所有权理论中的成员权、我国《物权法》谓之为管理权的表现，它是一项与建筑物专有权和共有权并列的、不能单独赋予他人的权利。

物业服务是基于债权合同而形成的法律关系。物业服务企业从法律本质来讲是服务型的营利性组织，在委托管理形式下，它同业主、业主管理团体之间基于物业服务合同而形成的法律关系实质上是一种平等的民事主体之间的合同关系，双方平等地享有法律规定的权利，平等地承担相应的义务，并平等地受法律保护。物业服务企业享有的权利、义务主要是由物业服务合同约定及法律明确规定的。

四、物业服务企业的具体权利和义务

依照《民法典》和现行的其他相关法律规定，归纳总结物业服务企业具体的权利和义务内容如下：

(一)具体的权利

1.取得物业服务费的权利。物业服务企业和业主最主要的权利和义务，也是物业服务企业签订合同，获取利润，得以生存的基础。

2.对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，要求业主配合管理的权利。小区管理结果最终的承受者是全体业主，作为受委托的具体管理人物业服务企业仅在合同约定和法定的范围内行为。合同当事人的合作、协助是保证合同达到设立目的的必要条件，是每一位业主和住户应尽的义务，也是物业服务企业的权利。

(二)具体的义务

1.依照物业服务合同的约定和物业的使用性质，妥善实施管理，维护物业服务区域内的基本秩序。

这实际是物业服务企业对物的秩序的维持，物业管理合同约定的范围是物业服务企业提供服务的范围，是业主支付费用的范围和基本依据；同时也是物业服务企业承担高空坠物侵权责任的基本依据。

物业服务管理者以其专业的知识与技巧去维护物业的结构、装修及公共设施，使得业主拥有的物业保值甚至增值，这是基本的物业管理业务要求。因此，这一业务要求把物业服务企业的义务界定在以下三个方面：一是物业服务的法定、约定职责范围内。这是社会赋予物业服务企业的角色使命，也是它基本的业务范畴；二是物业服务企业的专业技能范围内。这是物业服务企业承接业务的能力界限，也是物业服务企业据以发展的出口。三是严格限定在业主授权的范围内。这是对物业服务企业以投资经营管理这样一种有风险的资产运行方式来实现物业增值目的的限定。《民法典》第282条明确规定，物业服务企业或者其他管理人利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，要征得相关业主、业主大会的同意，经营所得收益在扣除合理成本之后，属于业主共有，应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

为此，一方面，物业服务企业为提高自己的业务能力和社会信誉，应该细化、严格各种具体服务目标的标准；另一方面，物业服务企业应该帮助业主管理团体制定出符合该小区的服务质量标准的细则要求，交由业主大会讨论通过，使之成为以后检查、验收物业服务企业服务质量的依据，也作为企业收取管理费用的直接依据。对一些专业技能要求高的服务项目，双方应合作聘请专业人员来验收。这样，在物业服务企业的专业技能不断提高的同时，还加强了与业主的沟通合作，有利于物业服务企业服务市场进一步的扩展。

2.采取合理措施保护业主的人身、财产安全的义务。这是对物的秩序的维持扩及对人的行为秩序的维持。这一义务要求物业服务企业承担的主要任务表现在三个方面：一是小区内业主共有部分的物业维修与保养，确保建筑物及其搁置物、悬挂物不发生脱落、坠落致使他人损害的情形；二是采取合理的、必要的措施，做好小区的安全防护工作，维护物业服务区域内的基本生活秩序；三是协助做好物业管理区域内的安全防范工作。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

3.定期对约定的服务事项、履行情况，以及维修资金使用等相关情况，以合理方式向业主公开，并向业主大会、业主委员会报告的义务。

综合以上内容可以看出，物业服务企业的具体权利与义务主要集中于住宅小区业主共有公用部分的物的秩序，和与之相关的人的秩序的维持；以及物业服务企业作为社会经济组织，社会命运共同体成员，协助进行社会公共管理的责任。

五、物业服务企业行使管理职责的形式与程序

依物权法理论，物业服务企业受委托行使管理权的程序是：由业主管理团体代表的全体业主选聘(解聘)物业服务企业，与之签订物业服务合同，业主管理团体和物业服务企业是合同的双方当事人。但我国现行法没有管理团体的概念，依照现行的《物业管理条例》和《民法典》的规定，业主自主管理模式是业主大会和业主委员会结合的形式。业主大会是权利机构，业主委员会是其执行机构。物业服务企业受委托行使管理权的方式和程序是：业主大会选聘(解聘)物业服务企业，业主委员会代表业主与业主大会选聘(解聘)的物业服务企业签订物业服务合同，以业主大会为代表的全体业主(而非业主委员会)和物业服务企业是合同的双方当事人，在这个物业服务合同法律关系中，双方当事人平等地受合同的约束，承担相应的法律责任[6～7]。

如果业主违约，对物业服务企业进行正常的管理活动造成妨碍，影响合同的履行，物业服务企业有权依约或依法寻求权利救济。其所能够行使的手段主要有下面三类：请求业主委员会协助催告、处理的权利；在职责范围内的制止权；与业主平等的起诉权；

如果物业服务企业违约，未能履行物业服务合同的约定，或履约未达到约定的标准，业主有权拒绝支付费用；若导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的赔偿责任。

一般情况下，诉讼的对方当事人法定为业主委员会。在因为单个业主的违约或侵权行为产生债务的情况下，物业服务企业也可以直接以该违约业主为对方当事人提起诉讼。

鉴于实践中业主大会、业主委员会成立难,在实际的物业管理中难以发挥业主管理团体的作用，法律不得已，把本该由业主管理团体承担的权利和义务赋予了物业服务企业，由此引发很多物业管理中权利和义务界限不明的纠纷和侵权行为，但它也成为物业服务企业承担一定范围内的侵权责任的依据。

现行法律规定在此存在冲突，具体体现在业主欠交服务费时的救济方式方面。《民法典物权编》第286条把拒付物业费，及一些损害他人合法权益的行为，救济请求权赋予业主大会、业主委员会和具体受害的当事人；《民法典债权法》第944条规定，业主违反约定逾期不支付物业费的救济请求权由物业服务企业行使。显然，《民法典》对二者还没有来得及做出必要的平衡整合。

鉴于此认识，笔者本着进一步完善和改进立法的目的，对高空抛物，坠物侵权责任的追究处理提出以下建议：一是坚持以人为本，先救助，再追责的基本原则；二是成立由物业服务企业为主，所有业主参与的受害者救助基金，分摊负担，给受害者以及时的救援、帮助。这是借助社会成员和组织的力量给受害者予以帮助。是业主作为同一居住区域的成员，物业服务企业作为负有管理职责的社会组织、社会命运共同体，承担一定的社会责任和道义上的救助义务；三是设立国家专门的救助基金，给受害者予以帮助。

六、结语

总体上，无论建筑物区分所有权理论，还是物业管理行业本身，物业管理本身涉及的各种法律关系并不复杂，物业服务企业的权利与义务的划分虽简单却也比较明确。现实中，涉及物业管理的矛盾纠纷和侵权责任的解决处理，关键在明确国家立法的价值倾向。在制度设计中，进一步加强物权理论的研究，尽力克服、弥补已有的立法在建筑物的物业管理这一环节留下的缺漏，同时，完善债权法，侵权法相关内容，进而不断完善《民法典》，则问题有望从根本上解决。