曹亚景

(郑州商学院 工商管理学院，河南 巩义 451200)

0 引言

建业住宅集团有限公司(以下简称建业集团)成立于1992年.公司于2008年6月在香港联合交易所有限公司主板上市，具有中国房地产开发企业一级资质.2019年底建业集团实现了集团销售额和资产规模双双破千亿元的战略目标.建业集团秉承“根植中原，造福百姓”的核心价值观，倡导“让河南人过上好生活”，通过服务转型升级，结合河南省农业大省的特点，首创并践行“省域化发展战略”，依托国家城市化发展政策，促进城乡一体化发展，扎根河南，逐步、分级向下延伸拓展业务，实现在河南省122个县及县以上城市全覆盖的战略部署.基于转型升级，建业集团将企业的发展同国家社会的发展相结合，积极参与省内各地建设，为地方政府上缴更多的税收，创造更多的就业机会.建业集团在转型升级发展过程中提出的绿色生活服务商理念，实现产业融合式发展模式，在推动中原经济区建设、打造绿色家园进程中为中原城市化进程贡献出了自己的力量，为社会全面进步做出了不懈的努力，获得了社会以及合作企业的广泛认同[1].

1 建业集团转型升级的背景和意义

新时代企业发展离不开政策支持和引导，建业集团在过去的发展过程中，顺应国家城市化发展要求，研究行业改革相关政策，在创新型企业发展理念引领下，积极探索适应新时代经济规律的转型方式.正视目前国内经济下行压力，改变单一运营模式，建业集团勇于转变发展模式，走产业化发展之路，勇敢迎接市场改变，关注行业改变，聚焦新消费需求.当前国内房产企业固定资产投资增速明显放缓，2012年河南省固定资产投资增速还能达到21.4%，然而到2019年该数据降为8%左右.受此环境的影响，省内多行业发展速度明显降低，寻求新时代地产行业的战略发展模式成为建业集团一直以来都非常重视的一项工作.建业集团肩负着引领河南地产行业的发展方向，也是河南省民营企业的品牌企业，响应习近平总书记2019年涉民企讲话精神，立志“专心致志聚焦主业，做好实业”.

建业集团转型升级的意义在于结合企业自身优势，实现企业社会价值，顺应时代发展要求，传承和发扬中原文化，从河南出发，让中原文化走向全国，走向世界.建业集团深耕河南28年，把产品和服务传递到县域、乡镇，资产和销售收入均破千亿元.依托绿色发展理念，结合信息化，打造建业集团幸福生态系统，在稳抓基本盘，推进建业集团地产+物业的模式，同步发展酒店、文旅综合化服务，兼顾金融、科技和教育横向铺开.建业集团已经在地产行业转型升级过程中总结出了很多好经验.通过5年探索，建业集团深知战略转型是一场持久战，在取得成就的同时也遭遇到了一些问题，如何取长补短，促进行业的健康发展，为同类型企业转型升级提供借鉴和帮助，是当前经济环境下亟待研究的问题.研究建业集团的发展模式对国内众多企业谋求转型升级具有重要的借鉴意义.

2 建业集团转型升级的发展现状

中国特色社会主义新时代,人民日益增长的美好生活需要，已成为诸多行业的发展目标和战略转型方向.中国报告网在《2017—2022年中国工业地产市场运营态势及十三五发展态势预测报告》中指出，目前我国部分行业面临转型升级的战略机遇期，国家也出台了相关政策促进产业结构调整和完善.伴随国内城市发展大潮，在最近五年的发展历程中，不管是公司的资产总额、销售额还是纳税额，建业集团都取得了快速增长，如图1所示.

从图1可以发现，建业集团从2014年至2019年地产合约销售额不断提升，同比增长额度明显.其中2018年建业集团合约销售较2017年同期提升了82%，发展势头良好.2019年建业集团地产销售合同面积1510.7万平方米，较上年同比增长39.8%，在国内同类型地产行业中取得了长足的进步，其中在建总建筑面积4088.68万平方米.为实现“让河南人民都住上好房子”的理想与使命，建业矢志为河南一亿人民居住形态的改变继续努力，通过战略转型，建业集团绿色生活服务提供商的新定位正在逐步实现.

2015年建业集团全面开启“新蓝海战略转型”，立志从“传统的房地产开发商”向“新型生活方式服务商”转型，历经五年的探索与实践，实现了基础物业服务手机端直接解决.完成了“建业+地产、文旅、农业、物业、商业、教育、体育、酒店、科技、金融、旅游和君邻会”的幸福生态系统转型升级.建业集团云端社区将基础的物业服务搬到线上，业主通过手机即可报事报修、接收社区通知等，还可以通过手机实时跟踪服务进度.建业集团在供给侧改革政策的引导下，以“互联网+”为标志的新型生活服务提供商功能也在不断增强.2015年在建业集团新蓝海战略转型三周年成果发布会上，强调企业发展的社会责任，明确“分享经济”已经渗透到交通、住宿、金融、餐饮、物流、教育、医疗等多个领域；建业集团主导产业融合发展，推动建业集团旗下旅游、文化、养老、健康、体育等“幸福产业”快速发展，营造丰盛、多元、缤纷的生活体验，这些成为建业集团发展的全新方向[2].

作为河南本土房地产转型升级龙头企业，2019年建业集团先后实现了转型升级的五大目标：一是就企业定位目标来看，实现了由房地产基本业务向“新型生活方式服务商”的转变，注重服务质量的提升，追求产品服务质量的客户体验；二是就企业发展目标来看，建业集团绿色生活服务商实现了由“让河南人民都住上好房子”到“让河南人民都过上好生活”的转变；三是在企业发展上，实现了由基本靠单一重资产投入到轻重资产双措并举投入的转变；四是在企业布局上，开始拓宽业务范围，实现了由河南省省域纵向发展到有条件地向河南省外部拓展的转变，更加坚实地推广转型升级的受益领域；五是在企业规模上，建业集团通过有效转型，积极进取，实现了资产和销售收入由百亿级向千亿级上升的迅猛提升.

3 建业集团绿色生活服务提供商发展历程分析

建业集团自2015年开启转型升级，经历了一系列过程，也是建业集团不断完善服务体系的必然结果，这一点可以为很多转型升级中企业提供经验借鉴.建业集团转型升级的效果也是显著的, 2016年、2017年蝉联中国物业管理综合实力16强，2018年位居15强，持续引导河南省人居服务新高度.2018年是我国绿色生态文明全面发展的重要时期，建业集团为努力实现企业生态建设，在集团项目纵深发展方面，实现了由纯粹的房地产企业向综合化的新型生活服务提供商的转型.从2012年提出“新蓝海战略”至2020年，建业集团已经积累了8年的转型经验.为打造绿色生活服务提供商，建业集团结合信息化、数字化发展，实现建业+APP的全面推行，涵盖建业物业U+网络化，涉及体育、文旅、教育、金融、商业等，打造智慧时代的“大建业”生态圈[3].建业集团立足河南，并联动线上线下所有资源，为河南人提供精心服务，通过三步走完成从房地产开发商到新型生活方式服务商的角色转换.

3.1 转型初探，业务板块纵横拓展

2012年初，由于国内房地产行业的快速发展，行业竞争日益激烈，国内大型房地产商纷纷进入河南市场.建业集团在深耕河南20年之际，遇到了国内房地产行业发展增速整体放缓、土地政策收紧、单业态发展动力不足等一连串问题.企业战略转型已经到了势在必行的阶段，建业集团洞察行业发展大势，果断提出企业战略转型.同其他房地产企业不同的是，建业集团这次战略转型探索，并不是被动应对，而是主动迎战.在确定企业转型升级发展方向之后，建业集团全力打造平台化企业，借助最前沿的管理思想，向客户开放产品制造流程，打造个性化产品；向公司内外开放服务平台，打造“大建业”商业生态圈，让优质服务快速连接客户；通过一批优质项目，完善建业集团住宅产业化基地建设，联手业内顶尖品牌，从家装到建材，从百姓生活到定制服务，一站式解决客户家装问题.同时，建业集团也加快完善社区服务体系建设.将大数据技术引入项目管理与物业升级，在服务个性化方面借助社区O2O平台及“E+家”社区服务站，为客户提供居家所需的全面服务.作为建业集团服务个性化的主角，建业+U站承担着建业+建业新蓝海战略转型极为重要的一环.随着建业集团转型升级的推进，企业顺势而为，建业集团未来将主要构建产业联盟、商家联盟、投资联盟、合作平台，用智慧科技为河南人打造体验感十足的生活形态.

3.2 华丽转型，定位绿色发展新征程

2018年建业集团开启绿色发展创新模式，以生态文明建设为切入点，响应国家生态优先发展的号召，在项目建设方面大量采用环保材料，精准施工，节能减排，让每一份资源都充分发挥作用，降低建筑垃圾的排放，实施绿色发展理念.为建设美丽中国、推动全球可持续发展作出贡献[4].建业集团与沁阳市签订战略合作协议，重点投资城市提质项目，打造沁阳市宜居生态，在提升沁阳市城市形象与品位方面做出了贡献.

河南省是建业集团的主要服务区域，要转型就必须先确定目标以及核心服务人群.建业集团从140多万河南省用户的本质需求做起，落实鄢陵绿色基地建设，这是建业集团首个现代田园综合体项目.重点布局现代农业，同时推动新消费发展，打造集“研发、生产、示范、体验”为一体的现代观光农业示范基地.从农业入手，鄢陵绿色基地、鹤壁绿色基地先后开放迎宾，周口、伊川基地正在规划建设中，信阳、商丘、兰考、武陟、襄城、南阳基地正在布局[5].

3.3 锁定目标，打造建业集团新型生活服务提供商

建业集团锁定绿色新型生活服务提供商的目标，全面布局战略升级的顶层设计.为打造建业集团新生活服务体系，建业集团服务重整并颠覆了传统的物业服务，率先构建“三级服务体系”，即提供满足业主居住环境和生活安全需求的一级基础服务；依托社区服务站、建业+APP，提供业主线上+线下全维生活需求的二级增值服务；依托君邻会、“建业+”幸福生态系统，打造新型邻里关系的三级定制服务.

2019年建业集团从开封七盛角、半亩园的文化商旅产业模式入手，整体打造开封市高铁北站建业总部港的商业综合体.建业集团牵手商业、旅游和科技发展，完善开封自贸区内建业菊香里教辅街区的改造工程，再到兰考红色名片的老城升级打造，建业集团在产业联盟的助力下一步步引领着开封城市产业的发展.建业集团新蓝海战略实施，实现了由“房地产开发商”向“新型生活方式服务商”的战略转型.经过8年探索，12大板块格局初现，初步建成“建业+地产、文旅、酒店、商业、农业、科技、物业、教育、体育、金融、旅游、君邻会”的产业联盟体系下的绿色生态系统.建业集团基本实现了全面打造建业新型生活服务提供商的角色[6].

3.4 轻重资产共享发展，转型升级发展趋势明朗

轻重资产融合发展，成就建业集团持续转型.回顾2019年，建业集团全年合同销售金额达1011.5亿元，同比增39.8%.增速放缓的同时，对轻重资产的布局却更加清晰，其中重资产部分为718.01亿元，同比增长33.8%；轻资产部分为293.49亿元，同比增长57%[7].2020年建业集团已经实现省外资产布局零的突破，在海南投入总项目占比的1.1%.从以上数据可知，建业集团在轻重资产协同发展领域，已经确立了自己的地位和品牌价值.2019年4月公布的第一季度数据中，建业集团获得合同销售金额128.36亿元，同比增长约69.8%；但是重资产销售81.71亿元，同比增长约44.4%；轻资产销售46.65亿元，同比增长约145.4%.轻资产输出高于重资产发展速度，建业集团着力探寻轻资产产业标准化发展途径，积极总结轻重资产协同发展的有效举措，将轻资产管理规范化、程序化，明确轻资产输出与重资产投入的结合方式，逐步实现其转型升级发展的阶段性目标.

建业集团在产业转型升级的实践中，明确发展方向，科学布局，积极探索各业务板块的纵横拓展，定位绿色发展新方向，努力打造建业集团新型生活服务提供商，坚持以轻重资产兼具、平台化运营的模式，完善产业布局、丰富产品业态，最终建成依托建业集团大资源体系独具特色的转型升级发展之路.建业集团在向新型生活方式服务商的战略转型和跨越发展过程中.助推了产业升级，为建设美丽河南，实现乡村振兴做出了贡献.

4 结论

伴随新时代国内经济发展，消费升级，建业集团在深耕河南市场的同时，向纵深方向走产业融合发展道路，截至2019年底已经在七大领域，十多个子市场展开了全面转型，在稳定发展重资产项目的同时，引领轻资产发展新坐标.通过建业+农业，定位绿色发展新征程，产业联盟促使自身业务纵横拓展，持续做大做强文旅项目，将河南省知名文旅产业推向市场，采用优势互补，实现综合化产业链条融合发展.未来的建业一定会在已有发展基础上，全面升级自己综合化生活服务提供商的身份.