文/陆卓玉

从2003年外资企业进入中国催生出第一批高端长租公寓企业起，到2015年中国长租公寓企业进入一个快速发展时期，国内长租公寓行业的市场规范相比行业发展处于滞后状态，行业规范标准缺失。2020年疫情突发，给长租公寓企业运营带来巨大挑战，公寓企业“爆雷”频发，引发了较大的社会问题。如何规范长租公寓企业以保障行业健康发展，成为政府、社会、行业需要研究与探讨的问题。日本租赁住宅占比较大，租赁住房约占存量住房的36%，租赁住宅管理行业经历过房地产周期波动，形成了如大东建托这样的一批租赁住宅管理企业。国内长租公寓商业模式在建立初期也曾大量借鉴日本企业经验，日本规范租赁住宅管理行业的经验值得我们学习与借鉴。

一、日本租赁住宅管理行业的现状与问题

日本总务省统计局数据显示，2018年日本存量住宅中，自有住宅占比61.2%，租赁住宅占比35.6%，其中约80.2%的租赁住宅为民间租赁住宅，它是日本居民住房选择的一个重要组成部分。然而，由于租赁住宅管理行业规范不完善，接连出现业主与管理机构之间的纠纷事件，并且有扩大范围的趋势。

（一）日本租赁住宅管理行业的现状

1.超过90%的租赁住宅部分或全部委托机构运营。

随着日本总人口进入负增长阶段，人口老龄化程度加剧，一方面租赁住宅的招租难度增加，另一方面租赁住宅业主老龄化程度也在增加，业主将租赁住宅委托专业机构管理的需求日益增加，超过90%的日本租赁住宅业主将租赁住宅的管理部分或者全部委托给专业公司。……