文/王世桢 宋彦 叶菁 徐青

一、引言与文献综述

上海是我国住房价格最高的城市之一，在过去一个时期经历了长时期的住房价格上涨（见图1，其中房价收入比计算方式为当年住房均价乘以城镇人均居住面积比当年城镇人均可支配收入）。现阶段对上海房价已有较多研究，比如对上海二手房价格的空间分布特征的分析（傅行行，2020）。已有研究表明，公共商品（如地铁、公园等）能对临近地区的住房价格产生显著证明影响（黄静 等，2015；杜永康 等，2015），而现有研究很少对城市内部各区之间的房价差异进行分析。

图1 上海住房均价及房价收入比

本文通过对上海2007到2019年16个区的房价及经济变量数据进行分析，解释不同区域的房价变动差异。除此之外，我们将进一步对住房价格等两个重要影响因素——公共商品资本化及房价溢出效应——进行分析。我们将各区的人均财政支出纳入分析框架，以验证公共商品资本化效应是否存在于城市内部。我们希望知道区域层面的住房价格是否受到临近区域的影响，因此使用空间计量模型中的空间自回归模型分析住房价格是否受到临近区域影响。

公共商品是影响区域房价的重要因素之一，这一效应也被称为公共商品资本化效应，同时在全世界各地的住房市场得到广泛验证（Hilber,2017）。希尔伯等对英国住房市场的区域层面的分析表明，地方财政支出是影响各地区房价的重要因素（Hilber,2011）。黄燕芬等（2014）发现，35个大中城市基本公共服务水平对住房价格有重要影响。……