潘慧静，王思齐

(中南财经政法大学，湖北 武汉 430073)

一、问题的提出

预告登记是物权公示制度衍生出来的准物权登记方式，立法体现合同严守原则和保障交易当事人的期待权。新修订的《民法典》在原来旧《物权法》的基础上，对预告登记制度进行了轻微的修改，总体上明确了预告登记的适用范围，但是对预告登记效力的具体适用缺乏相关规定。根据国家统计局2020年6月发布的关于房地产统计数据的情况显示，从2005年起，我国每年发布房地产统计数据显示实际销售面积大于竣工面积，房地产销售中期房销售占比大。购房者支付购房款取得期房，属于未交付产权的期待物权，预告登记可以有效保障此期待物权的实现。《民法典》及其配套司法解释，落脚于积极的物权保障作用，如保障本登记的顺利进行，但是仅肯定了预告登记具有消极对抗效力，而缺乏具体的可操作性，对此《民法典》第二百二十一条①明确了预告登记的顺位效力和破产保护效力。但是第一款中的“处分”一词，系预告登记的对抗效力，可对于该词的解释尚处于学理阐述的阶段，没有明确的法律规定，导致同案不同判以及适用法律上的混乱。对此王利明教授曾对此提出相关立法建议，如破产效力，对抗执行效力，抵押权的预告登记等[1]。本文将在前人的研究基础上，结合2020年12月最高人民法院最新发布的关于担保制度和物权编的司法解释②以及2019年的《全国法院民商事审判工作会议纪要》，梳理相关司法案例，论证民法中预告登记制度的“处分”及其消极对抗效力。……