刘兴树 李红青

（1．湖南师范大学法学院，湖南 长沙 410081）

（2．湖南凌悦律师事务所，湖南 长沙 410000）

长时间以来，房产价格不断上涨，消费性购房人往往高价购买住房，但随着国家调控政策的不断推进，房地产企业往往因为资金链断裂而引发“烂尾”。陷入困境时，破产的房地产企业越来越多。此时，购房人权益该不该特别保护？法律缺乏明确规定。购房人购买的大多是期房，需要等待相当长一段时间才能获得交付，发生破产案件时，购房人、承包方、抵押权人等诸多权利人均会提出诉求，利益纠葛错综复杂，需要一一理清。购房人是否具有优先权，其实现优先权的法律路径是什么，值得探讨。

一、购房人是否具有优先权的现实困境

（一）立法上关于购房人债权清偿顺位安排不明

购房人的优先受偿权并未规定在《企业破产法》《民法典物权编》中，而是体现在司法解释中。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条中规定消费者交付全部或者大部分购房款的，施工承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗购房人。而这“消费者”“全部或大部分款项”的进一步解释则在 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中得到了解释：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；……