孙方华

（中建三局第二建设工程有限责任公司，湖北 武汉 430000）

房地产行业与一般企业相比，存货占流动资产和企业总资产的比重较大，存货成本构成和核算过程较复杂。因此，房地产企业应加强存货管理，建立健全存货管理制度。一方面，有助于企业更加科学有效的管理资产，提高企业生产活力和存货资产利用效率；另一方面，能够帮助企业节省成本、预测和消除市场潜在风险的威胁。HT地产公司存货价值大，成本核算复杂，但存货管理制度尚不健全，使得企业经营管理效率低下，存在资产安全性风险甚至舞弊现象，急需建立健全企业内部存货管理制度。

国外研究者对存货管理的研究和实践开始较早，认为不同行业有不同的存货情况，应从自身所处行业来制定科学合理的存货管理制度。Vilfiredo Pareto[1]提出ABC分类库存控制法（简称ABC分类法），根据存货所占总资产的数量和价值比，重点管理重要存货，一般管理不重要存货，该方法能够加强管理，节约成本，广泛适用各行各业。F·W·Harrls[2]提出经济批量模型（简称EQQ），通过计算年订货成本与年持有成本之和，求出最优的订货批量，该方法充分考虑持有成本和储存成本，能够及时调整以适应不同的需要，适用快递、零售、医药流通等对存货周转率要求高的行业。George Ioannou（2011）认为信息化的存货管理模式能够加快各个业务流程存货信息的交流和更新，实现信息共享，进而对企业生产经营活动进行更为科学可靠的预测[3]。

国内学者汪文漪（2000）通过研究提出，房地产企业长期粗放型管理会导致财务管理状况不乐观[4]。汪贵旺（2018）在充分运用理论结合实践方法的基础之上，提出了存货管理应当以人为本的理念，按照高标准的存货管理要求，运用存货信息化管理措施，为制造企业难以解决存货管理和存货成本控制问题提供了参考方向[5]。张慧卿（2019）指出房地产要提高核心竞争力水平，不仅要重视施工工程的施工质量和施工成本，更要重视企业内部存货管理[6]。

综上所述，国外学者更多从管理的宏观角度，关注每种存货管理模式的特点、适用性，以及如何利用信息化管理，高效率地进行存货管理工作。国内学者更多从实践中总结，主要关注点依然是“从下至上”、从业务流程和存货流转过程进行存货管理的思维模式，国内也意识到了存货管理的重要性，尝试通过各种设计来完善内部控制和存货管理制度，提高企业存货管理水平。

一、HT房地产公司存货管理现状

（一）HT房地产公司简介

HT房地产公司注册成立于2006年，由母公司100%出资，公司主要经营业务是土地的开发经营、房地产的开发经营、城市基础设施和公共设施的开发以及部分代建工程的开发等。注册资金为5，000万元，先后开发建设HT花园、HT尚都、HT馨园等项目，公司内设12个部门，采用垂直化组织管理结构，副总经理直接负责所分管的部门。2019年末公司资产总额达到633，396.24万元，较上年增加117，628.2万元。

（二）HT房地产公司的存货管理现状

1．存货的构成

HT房地产公司属于不承担施工项目的房地产开发企业，其存货主要由以下三类构成，分别为：开发成本、开发产品、其他设备和耗材。通过“分类管理”的过程实施对策程序，根据ABC存货分类库存控制法，权衡管理力量和经济效果，根据不同类型制定不同的管理制度。HT地产公司的A类存货为开发产品，B类存货为开发成本，C类存货为其他设备和耗材，对于HT地产公司来说，开发产品和开发成本几乎同等重要，由存货的结构可以看出，开发产品和开发成本占存货的比重非常接近，基于ABC存货分类库存控制法，调整存货分类的标准，并在此基础上制定不同的管理方法，区别管理不同级别的存货，具体见表1。

表1 HT地产公司按照ABC存货分类法分类管理

2．HT房地产公司的存货分析

从表2可以得出， 2019年末相比2018年末存货增加了13.04%，主要因为2019年HT地产公司经历了股权结构划拨，不再属于政府下设机构，可以独立经营，没有了业务范围的限制，新承接较多的房地产项目，导致开发成本大幅增加。

表2 2017年至2019年HT地产公司存货、流动资产、总资产的金额 （单位：万元）

由表2可以看出，企业存货的规模较大。2018年公司存货占总资产与流动资产的比重过高，主要是因为企业加强应收账款资产的管理，补提了一部分坏账准备，导致企业流动资产减少，从而减少了企业的资产总额；其次，因为企业内部管理人员调整，企业经营管理战略大幅调整，造成部分工程项目暂停，资产流动性差，给企业造成了较大冲击。2019年存货占总资产与流动资产的比重相对于2018年有较大幅度的下跌，但相较于2018年公司更加良性发展，一方面，企业重新进行了股权划拨，清理了大量的烂尾工程和无效资产，提高了资产质量；另一方面，HT地产公司承接了大量新的房地产项目，促进了企业资金的流动性。

3．存货的管理制度

HT地产公司存货主要有三类，简单概括来说就是：“地”“房”“其他设备和耗材”，因此HT地产公司的存货管理制度也主要针对这三大类存货。

（1）土地使用权的管理。HT地产公司在获取土地使用权以后，确定土地开发项目的具体内容和成本核算对象，一经确定，按照会计准则规定的成本项目设置具体成本项目名称。

（2）房地产的管理。房地产的开发是HT地产公司的主要经济业务，企业在房屋开发过程中发生的各项支出，按照房屋成本核算对象和成本项目进行归集。

（3）其他设备和耗材管理。企业根据预算部门编制的预算限额和工程项目的需求定向采购其他设备和耗材，并直接计入相关会计核算对象的成本项目。

二、HT房地产公司存货管理存在的问题

（一）存货会计核算混乱

一方面，存货相关科目归集混乱。HT地产公司存在已经完工的项目因无法索要增值税发票作为进项税额抵扣，只能长期挂账“开发成本”会计科目而无法结转到“开发产品”科目，导致企业资产严重的账实不符，从而进一步导致公司资产负债表反映不实，且目前还没有具体可行的调整办法。

另一方面，存货资产未遵循谨慎性原则计提资产减值准备。HT地产公司资产较为庞大，投资经营的项目众多，面临企业内外部风险较多，因此，企业更要保持谨慎，考虑各种发展的不确定性，全面考虑企业的各种损失，真正做到“资产透明化”，以便于管理者做出正确的经营决策。

（二）存货管理制度不健全

HT地产公司在其发展过程中，没有制定明确有效的存货管理规章制度，且企业内部控制制度也不完善。

存货管理制度方面，存货成本核算混乱、存货盘点不规范等，都有可能导致资产账实不符，造成资产损失。存货管理的各个流程和环节都无法可依，无据可循，这也加大了部门之间工作的沟通成本，浪费资源，加大了企业存货资产的管理风险。公司未制定完整的存货盘点制度，导致企业不能及时发现存货数量和价值是否账实一致，存货质量是否存在问题，也无法及时掌握存货信息，做出相应准确的生产经营决策。

企业内部控制方面，首先，企业未建立一套完整有效的存货会计核算制度，对存货各个流转过程和定期盘点进行控制管理。其次，企业缺乏独立的存货管理部门，存货管理的相关人员岗位职责不明晰。最后，企业的内部控制环境过于宽松，没有专门设置监督部门，缺乏对企业存货流转过程管理的监督和对制度执行情况的监督，这也给企业的管理制度浮于表面、无法落实执行埋下了隐患。

（三）对重大存货的管理不重视和管理方向不正确

HT地产公司将主要精力重点放在工程建造和成品销售的速度和数量上，而对于重大存货的管理、存货成本控制以及资金占用效率的提升上关注度不够，且企业对于存货的管理也仅仅局限于会计核算，而没有深入到对存货流转过程的成本控制。

HT地产公司从管理人员、会计人员到存货的相关管理人员都没有认识到存货管理和存货分类管理的重要性，使得A类存货和B类存货没有得到应有的重视。除此之外，HT地产公司管理方向也存在问题，公司内部对于领用办公用品和低值易耗品等需要申请、审核等繁杂的手续最后才能使用，但是公司对于工程建造材料的领用、生产成本的核算则较为随意，没有严格监管和审核流程来管理和控制。企业存货管理方向的偏离，容易浪费大量资源在不重要的存货管理上而导致对于企业重大价值存货资产投入的资源不足。

三、HT房地产公司存货管理的优化建议

（一）健全相应的存货管理机制

企业要保证资金的良性循环，有效的存货管理模式是不可或缺的。规范存货会计核算体系。HT地产公司应严格执行国家有关法律法规和会计准则的规定，确保存货核算的合法性和准确性，在此基础上，完善健全企业现有的存货管理制度。

建立存货分类管理制度。根据ABC存货库存管理分类法，区分存货管理重要程度，通过制定合理的存货管理制度，并根据企业自身特点完善相应的存货管理方法，从而有效的管理各类存货资产，减少存货的积压和浪费，促进存货结构的不断优化，实现降低企业综合成本的目标。具体管理流程详见表3。

表3 HT地产公司存货分类管理制度

（二）完善企业的内部控制体系

首先，HT地产公司应提高对存货管理重要性的认识，加强存货管理内部控制体系建设。存货管理不仅是管理好、使用好、控制好存货，更为重要的是要深入到采购、开发和销售的各个环节之中，促进存货成本控制的所有方面都得以完善。同时，财务部门要负责财务预算编制和财务收支计划制定，尝试运用信息化管理技术，实时反映企业存货的数量、价值和利用情况，监控企业采购、开发、销售等业务环节存货成本和存货管理的异常情况，做到及时反映，及时决策，及时解决问题。

除此之外，公司内部要建立监督管理制度并设立相关监督部门，定期对管理人员的工作计划完成情况、管理决策失误情况以及工作人员对制度的执行情况进行监督评价，并制定奖惩制度。指导和监督内部存货管理相关部门认识到存货管理的重要性，从而控制企业的成本费用。

（三）提高相关存货管理人员管理水平

首先，对HT地产公司存货管理业务相关人员进行职业化培训，使其深入了解地产行业的特征、业务流程以及如何进行风险防控。其次，管理层和存货管理相关工作人员开展学习国家相关方针政策解读、传达和具体执行相关的学习活动，严格遵循和执行国家对于房地产行业颁布的法律法规和政策。对于从事房地产的会计人员提出从业要求，比如必须取得国家认可的本科学历证书，且从事房地产行业相关的会计工作满三年，拥有国家认可的相关从业资格证书和证明能力的职业能力证书等，以提高公司会计核算人员的整体素质。最后，从全局来看，企业是否具有存货管理意识是和企业文化有一定的关联，HT地产公司应当适时进行存货管理意识的宣传教育活动，例如宣讲会、国家相关政策学习会议等。提高公司全体员工对于存货管理重要性的认识，以保证落实存货管理制度的执行。

四、结束语

存货对于房地产行业的生产经营来说至关重要，存货管理工作是房地产企业内控中最基础的环节。对于HT房地产公司来说，加强存货管理和成本控制是提高企业竞争力水平、加快发展壮大的根本途径。HT房地产公司每一项经济业务的核心都离不开存货管理问题，因此HT地产公司更应该将存货管理延伸到全公司的经济业务和全体员工，使存货管理成为深植于企业管理中的一个全面的、系统的管理制度。