李金

（重庆金科房地产开发有限公司，重庆 400039）

一、引言

房地产行业一直是我国经济发展的重要支柱产业，其在经济领域发挥了重要作用，而现金流是房地产开发企业（以下简称“房企”）赖以生存的命脉，是否具备持续的回款和融资能力是房企能否持续经营的关键所在。2020年初暴发的新冠肺炎疫情使房地产行业销售及回款进入寒冬，2020年8月中央“三条红线”资管新规极大地提高了全行业的融资门槛，双重压力下房地产行业进入生死存亡的考验期。因此，在新形势下积极开拓创新型融资方式以拓宽房企现金流，并研究其涉税影响尤为必要。

二、房地产开发企业创新型融资概述

创新型融资方式为近年来房地产行业广泛使用的融资方式，不同于一般的银行借款、股权投资和发行债券融资，创新型融资方式具有形式多样、还款方式灵活、担保物多样化等特点，为借款人提供了多重选择空间，缓解了开发前期的还款压力。

三、房地产开发企业融资方式分析

（一）明股实债融资

明股实债又称名股实债，指投资方名义上以股权形式进行投资，但与融资方约定以收回投资本金及约定收益利息为刚性要件的融资方式。具体而言，该种融资方式具有以下特征：

（1）被投资企业接受投资后，需要遵循协议内容定期向投资方支付约定的利息。

（2）双方针对投资活动达成一致，约定投资期限和投资条件，此种方式在投资到约定期限时，或者约定的特殊条件满足时，被投资方需要赎回投资或者偿还投资方本金。……