张品一 杨娟妮

一、引言

房地产业作为我国的支柱产业，对经济发展和人民生活水平具有直接影响，且产业覆盖面广，影响因素众多，如经济发展水平、住房供给、住房需求、宏观政策等均对房地产市场产生不同程度的影响。因此，如何厘清房地产市场的关键影响因素、以及如何通过刻画各影响因素之间的复杂交互作用以揭示房价波动的规律成为众多学者关注的焦点。

国内外学者主要从住房供给和住房需求两方面对房地产市场的影响因素展开研究。从供给角度，侧重于研究供给弹性和供给量对房价的影响。有学者分析荷兰主城区的住房市场发现，住房供给量的增加会引起价格的下跌。[1]泡沫期的房地产市场的供给弹性越大，泡沫越少且持续时间越短，则住房价格的上涨幅度就越小。[2]国内学者研究发现在供给、需求和物业税这3个影响因素中，供给对城市房价的影响最突出。[3]有学者认为35个大中城市的房地产供给弹性可以解释大部分的房价上涨率。[4]也有学者认为如果供给对需求的反应速度不够迅速和及时，则会导致房价上涨。[5]基于上述研究可知，从供给角度，房价与供给量呈反向变化，房价上涨速度与供给弹性呈反向变化，此外，房价与供给调整速度也密切相关，且呈反向变化。

从需求角度，主要从收入和房价预期等方面进行研究。以往研究指出，预期会引起居民对住房需求的增加，从而导致房价上涨。[6-7]邹至庄和牛霖临认为人均收入和建筑成本可以主要解释城镇房价的快速上涨。……