陈春艳

涉税鉴证是我国会计师事务所亟需大力拓展的执业领域之一。由于法制、管理、人才等多方面的原因，我国税收不遵从的现象较为普遍，继而造成国家财政税收流失和收入分配不公，对公平、有序、稳健的市场经济环境造成恶劣影响。房地产开发企业为了少缴土地增值税，常见的手段有隐瞒收入、滞后确认收入、虚增开发成本、多预提开发成本、房地产开发费用挤占开发成本，采用不合理方法分摊共同成本等。实践中，诸如地下隐蔽工程、消防工程、拆迁支出、精装修、附属工程、景观绿化工程是成本造假的重灾区。本文以事务所受托从事土地增值税清算鉴证业务为例，探讨应如何解决专业壁垒、降低税收风险，出具的鉴证报告如何达到被税务机关采信的专业水准。

一、税务鉴证主要程序

土地增值税清算鉴证项目对审核人员要求较高，既要知晓土地增值税相关税收政策，又要熟悉房地产行业开发流程，了解常见建筑工程单方造价指标。鉴证人员应对申报企业土地增值税清算申报金额与账面金额差异及调整原因、可售面积认定、销售收入和开发成本列报等进行重点审核。

房地产开发周期长、环节多，隐匿收入、虚增成本等涉及的税收问题单纯的就账论账难以查深查透，需要从外围入手，研究开发项目从取得土地到房产销售的全部环节，从开发流程、资金流向、权属登记等各方面，运用建安成本分析控制、利润率控制、实际投资与概算差额控制、大额资金支付控制等方法找准疑点，采用实地检查与询问调查相结合、账内检查与外调相结合的方法，全面审核开发项目的收入和成本费用列报的真实性、完整性和准确性。……