刘雪阳

摘 要：保障性住房项目建设作为党和国家的重要战略，是解决城镇低收入群体住房问题的重要手段和根本举措，是维系社会稳定的重要手段。近年来，在相关政策支持下，我国在保障性住房建设领域不断加大投入力度，保障性住房在改善城镇低收入群体的住房条件方面发挥了重要作用。但从当前实际看，贵阳市在保障性住房建设管理的体制机制方面仍旧存在诸多亟待解决的問题，影响到保障性住房建设及功能发挥。因此，政府必须重视保障性住房建设和管理，不断加大政策供给和资金投入力度，加强相关法律制度建设，严格准入和退出管理，力求充分发挥保障性住房的价值。

关键词：保障性住房;管理运行机制;贵阳市

中图分类号：F293.3        文献标志码：A      文章编号：1673-291X（2021）25-0046-03

自古以来，衣食住行被认为是人类的四大基本要求。从当前情况看，城市低收入居民居住条件较差，已成为制约我国经济社会发展与社会和谐进步的重要因素。因此，强化城镇地区保障性安居工程建设，不仅是解决这一民生问题的重要手段，同时也对促进社会和谐稳定具有重要的价值和作用。另一方面，随着经济的发展和社会的不断进步，人们对生活水平提出了更高的要求，对保障房的需求日益增加。因此，进一步加强保障性住房建设，不仅是党和政府提出的重要战略任务，同时也可以有效改善城镇地区低收入群体的居住条件，促进房地产市场的稳定和健康发展，具有重要的时代意义和社会价值。

一、保障房概述

（一）保障房的定义

保障性住房是住房制度改革背景下的产物，是政府为保证中低收入群体的居住需求，在进行商品房开发的同时，为这一群体提供限定标准价格或租金的住房。从我国实际情况看，保障性住房主要包括：经济适用住房、廉租住房和政策性租赁住房。

（二）保障房主要分类

1.经济适用房。经济适用房由政府划拨土地，同时免收各种税费和基金，在住房开发方面具有成本优势，因此可以通过政府指导的方式给予城镇地区的低收入家庭。对于经济适用房购买家庭来说，其拥有一定的产权，因此住房本身不仅具有社会保障性质，同时也具有一定的商品属性，但实际价格明显低于市场价格，在当地中低收入家庭的承受范围之内。

2.廉租房。廉租房和经济适用房不同，其产权完全归政府或机构所有，政府通过较低租金的形式，将其租赁给城镇地区低收入家庭。因此，廉租房的特点是只出租不出售，同时廉租房承租者也必须拥有一定的资格。同时，获得廉租房的家庭，拥有住房的使用权但没有产权。我国房价持续上涨，经济适用房也逐渐走入政策困境，已成为满足当前城镇地区低收入家庭住房需求的重要手段。

3.公共租赁房。公共租赁住房是在政府指导下，由政府相关部门或委托机构，按照市场价格为城镇地区低收入家庭提供住房租赁，从而满足这一群体住房需求。为解决低收入家庭的房租承担问题，政府会为符合条件的家庭提供必要的租赁补贴。公共租赁住房主要用于解决没有廉租房资格，同时又购买不起经济适用房家庭的住房问题。由此可见，公共租赁住房可以视为扩大版的廉租房，能够覆盖更多的住房困难群体，对解决城镇地区贫困群体的住房困难具有重要作用。

4.定向安置房。安置房是政府在城市开发过程中的特殊产物，即政府在城市建设过程中面向被拆迁户所建的安置房。从安置对象看，不仅包括城市建设项目中的被拆迁户，同时也包括征地过程中被拆迁房屋的农户。

5.两限商品房。两限商品房中的两限分别指限套型和限房价，其主要目的是抑制城市地区房价的快速上涨，从而解决市民房屋居住需求。为解决中低收入群体住房问题，在城市政府批准条件下，开发商可以按照限套型比例和限定销售价格的方式，获得比较优势的开发土地，然后按照相关标准进行商品房开发建设，并按照限价要求进行发售。由此可见，两限住房从本质上讲并不是保障性住房，而属于商品房。

6.安居商品房。安居商品房的本质属于经济适用房的特殊种类，即在国家安居工程背景下所建设的住房。由于此类住房主要面向城镇地区的中低收入家庭，因此在住房建设过程中，政府会给予一定的政策性补贴，这使其销售价格会明显低于商品房的市场价格，属于典型的非营利性住房。

（三）保障对象

1.廉租房保障。我国在1999年出台《城镇廉租住房管理办法》。该《办法》中规定，廉租住房的主要职能是社会保障职能，也就是保证城镇地区低收入家庭的住房需求，因此主要面向城镇地区最低收入家庭，解决他们的住房困难问题。

2.经济适用房。我国在2007年修订了《经济适用住房管理办法》，规定经济适用房主要面向城镇地区的住房困难家庭，因此具有政策保障性质。经济适用房不仅要限定套型的面积，同时还需要限定销售价格，要按照相应的标准进行建设。

3.公共租赁房。为进一步解决城镇地区低收入群体的住房问题，我国在2011年出台了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。该意见规定，公共租赁住房主要是为了解决城镇地区中等偏下收入群体的住房困难。在有条件情况下，还可以将该地区新就业的职工和在本地稳定居住的外来务工人员纳入供应范围，保障其住房需求。该意见还明确指出，应由当地的市县人民政府确定公共租赁住房的供应对象和具体标准。同时，指导意见中还进一步指出，已经享受到廉租住房和购买经济适用房的家庭，没有公共租赁住房承租资格。

二、贵阳市目前保障性住房现状

贵阳市《关于保障性住房建设管理工作的评议意见整改落实情况的报告》中显示，公租房保障方面，截至目前，全市累计建成公租房9.6万套，分配9.3万套，分配入住率97%，完成国家、省分配入住目标。截至目前，贵阳市已累计保障租赁补贴家庭5.46万户，累计发放租赁补贴6.41亿元，对符合条件的申请人做到了应保尽保。

申报保障性租赁住房方面，按照《国家发改委办公厅 住房城乡建设部办公厅关于申报保障性安居工程2021年第三批（保障性租赁住房）中央预算内投资计划的通知》（发改办投资〔2021〕315号）要求，前期贵阳（贵安）申报2021年保障性租赁住房计划3 452套，拟申报补助资金6.76亿元。2021年国家下达2021年贵州省保障性租赁住房补助资金5 529万，补助项目有2个，其中清镇市400套，经开区460套。共有产权住房方面，2019年，贵阳市启动共有产权安居住房建设，重点解决刚参加工作人员、引进人才、蓝领职工、普通工薪家庭等群体基本购房需求。

在加强项目建设的同时，贵阳市还进一步加大保障性住房建设和管理领域政策执行力度，先后出台一系列文件，构建起适合贵阳市实际的保障住房管理制度，为解决城镇地区低收入家庭住房困难，起到了重要作用。

目前，贵阳市部分在建公租房项目，设计标准较低，特别是缺乏必要的配套基础设施，给居民的生活带来了一定的不便。比如，部分项目的所在地比较偏远，交通和生活设施相对比较落后，给生活在小区内的租赁家庭带来诸多不便，增加了生活成本。

为对贵阳市公租房实地情况做进一步了解，笔者对贵阳市建设的南明区中坝、花溪区桐木岭、云岩区茶园村公租房处进行走访，详细情况如下：第一，花溪区桐木岭公租房。由于桐木岭公租房所处位置较为偏僻，目前相关配套设施尚未完善。第二，南明区中坝公租房。由于中坝公租房所在位置较为偏僻，车辆出行不便，各种公共卫生设施不齐全，居民生活不便。据相关负责人介绍，日后各种配套设施将会陆续修建。第三，云岩区茶园村公租房。茶园村公租房各种设施相对完善，紧邻金阳新区也有利于此地经济社会的发展，居民生活上较为方便。

三、贵阳市保障性住房存在的问题

（一）规划布局滞后，配套设施有待完善

部分保障住房地理位置比较偏远，缺乏完善的生活配套设施。受土地价格等诸多因素的影响，在进行保障房选址过程中，往往选择在城市近郊区，虽然有利于保障房建设工作顺利进行，但交通、学校、医院等配套设施建设明显落后，对居民工作生活造成不便。配套设施跟不上，建成后居民迟迟无法入住，或即使入住但生活不方便。目前生活在小区内的承租户在就业、上学、看病等方面存在诸多不便，变相增加了租赁家庭的生活成本。根据调查，距离主城区较远的花溪桐木岭、南明区甲秀南路以东中坝路周边基础配套设施不完善等较为严重，保障房居民的相关设施不完善，居民存在较大意见。另一方面，受建设成本影响，部分保障性住房设计存在诸多不合理之处，影响到房屋功能的发挥和群众的生活便利。受上述诸多因素影响，诸多保障性住房在建成后难以及时通水、通电、通气，造成长期闲置，未充分发挥应有的作用。

（二）质量存在隐患

由于保障性住房在建设过程中未建立起强有力的监管制度体系，设计单位和建设单位责任心不强，因此在工程建设质量方面存在较多隐患。例如，在保障房建设过程中，部分开发商和建筑商受利益因素驱使，往往以较低价格进一步分包，最终导致个别项目分包价格低于工程成本，导致工程建设质量不佳。另外，由于缺乏应有的监管措施，部分保障性住房在建设过程中存在偷工减料等问题，严重影响到房屋的质量和居民人身安全。

（三）管理存在漏洞，保障房分配不公，居民收入审查形同虚设

根据国家政策导向，保障性住房是为了满足城镇地区中低收入群体的住房需求。由于保障性住房在价格和租金方面存在优势，因此必须要采取相关的政策措施进行有效监管，充分发挥保障房的基本功能。从贵阳市实际情况看，虽然制定了一系列有关保障房的政策措施，但在具体实施上依然存在诸多问题。特别是由于监管和审查措施不到位，造成部分不符合条件的高收入家庭申请获取到保障房，严重影响到社会公平和低收入群体的居住需求满足，同时也影响到政府形象。具体原因是，一方面，居民家庭收入情况难以有效掌握和核对，造成政策在执行方面存在难度;另一方面，部分保障房在分配过程中存在弄虚作假情况，工作人员存在渎职和失职，也影响到保障房分配的公平性。此外，由于缺乏长效的监管机制，部分获得保障房的家庭收入得到明显改善，但并未退出，造成群众存在较大意见。以上种种问题的存在，显然违背了国家出台保障房政策的初衷，也不利于实现社会的公正性和公平性。

（四）后续服务管理难

贵阳市将有15万户城市中等偏下收入家庭纳入公共租赁住房保障，而现阶段后续服务管理机构、队伍还无法满足需要。当前，部分住户长期不交租金或只交少量租金，对于不交租金租户，管理人员无法强制驱赶，在实际收取租金过程中困难重重。比如，贵阳市公租房欠缴租金的家庭多为身体残疾或生活困难家庭，或改制企业职工，无稳定收入或收入不高，无力缴交欠缴租金家庭，及时追缴租金到位存在困难。导致保障房必要的管理费用难以落实，物业日常维管困难，管理人员比较缺乏。上述种种原因，造成保障房居民居住体验不佳、安全感幸福感指数打折、更加不愿意按时缴纳租金物业等费用，形成了恶性循环。

结语

贵阳市的保障性住房建设虽然取得一定的成绩，但也存在一定的问题。受到多种因素影响，在政策出台和执行层面，还存在一定的漏洞，影响到国家保障房制度效用的发挥。当然，保障性住房领域存在的问题并不能抹杀政策本身的作用。从当前情况看，保障房制度依旧是解决城镇地区中低收入家庭住房问题的关键性措施。因此，各级政府在保障房制度实施过程中，必须结合当地实际，及时发现和解决问题，保证制度有效落实，并发挥应有的价值，从而真正提升保障房居民的安全感、获得感和幸福感。

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