中国房地产金融风险、成因分析及对策

2021-10-30唐旋皓

科学与生活 2021年19期

摘要：房地产业作为我国国民经济的重要一环的，自03年以来开始迅速发展，但是住房价格高居不下引发了社会各界对于泡沫以及房地产金融风险的担忧，加强房地产金融风险防范对维护我国房地产业健康稳定发展具有相当的必要性与重要性。而对我国房地产金融风险进行分析和制定相应的管理对策，防患于未然，正是理论研究的职责所在。本文通过对我国房地产金融风险成因进行研究分析，从而尽可能地提出相应的管理对策和应对方案。

关键词：房地产;房地产金融;金融风险;成因;管理对策

一、引言

（一）选题背景和意义

我国改革开放以来，随着中国房地产业的迅速发展，房地产业已然成为我国国民经济的支柱性产业，对中国经济的快速增长做出了巨大的贡献。作为典型的资金密集型产业的房地产业，它的发展与房地产金融戚戚相关，而房地产金融的发展主要是从二十世纪九十年代开始的，并且在这三十年中不断迅速发展。而房地产金融的健康稳定发展对房地产业乃至国民经济的健康稳定发展发挥了重要作用。

国家金融统计局数据显示，2020年全国房地产开发投资141443亿元，比上年增长7.0%，增速比1—11月份提高0.2个百分点，比上年回落2.9个百分点，甚至还有进一步下滑的趋势。2020年底，商品房待售面积173408万平方米，比上年增长7.7%，增速比1-11月份回落0.2个百分点。从数据上分析，在当前即使是作为中国经济支柱的房地产业也面临着投资增速放缓，去库存压力明显等问题。从2020年房地产开发投资资金结构来看，国内商业银行贷款占比为16.1%，个人按揭贷款占比15.3%，自筹资金占比为32.5%，而商业银行的信贷资金作为自筹资金的主要部分，说明商业银行贷款仍然是房地产融资过程中最主要的资金来源。

随着我国的房地产金融发展过程中各类问题不断出现，房地产金融存在风险隐患，对我国房地产业今后的可持续发展极以及我国社会经济的整体发展极为不利，为了促进我国房地产金融健康稳定的发展，我们应将中国的房地产发展和金融环境的实际情况相结合，制定出完善房地产金融体系的政策思路，以及防范房地产金融风险的相应对策，防患于未然，正是理论研究的职责所在。

二、我国目前存在的房地产金融风险

（一）相关政策调整引发政策风险

国家和地方政府对有关房地产行业的政策、法律法规的不断变化以及行业本身管理的不规范等问题是房地产金融风险产生的重要因素。在“国十五条”规定当中，明确表明自2006年6月1日起，在所有新批准和新开工的商品房建设中，90平方米以下的公寓建筑面积比例必须占总开发建设面积70%以上。该政策旨在解决住房供应结构不合理的问题，而在实际生活中，大部分有经济能力购房者能够而且愿意购买面积较大的住房，而没有经济购房能力的购房者就算是住房面积较小，他们中的大部分仍然无能力购买住房。所以，当出现开发商按政策建议建房，可能实际销售状况并不理想，严重的情况下可能引起房地产企业资金链的断裂并以此给金融市场带来风险。

（二）投机所导致房地产泡沫风险

住房作为一种新的资产形式，成为除金融资产外人们最为重要的资产，而房地产投资投机行为的出现使其成为具有高回报低风险的投资品，而房价的上涨更加促进了投机行为势头，并且引发了恐慌性购房的现象。投机所带来的暴利促使着各行各业的人员从原本的工作岗位背离转向房地产业，这一现象既不利于我国房地产业的发展，亦不利于其他行业的健康发展，对我国经济的健康稳定发展造成了极为不利的影响。

倘若大量待售住房无法顺利出售，其后果将成为巨额的银行不良资产，投入房地产中的大量资金成为泡沫，一旦受到外界压力的挤压，泡沫破灭，房价严重缩水，银行不良资产总量大幅上升，造成社会动荡以及经济危机。

根据数据显示自2007年到2017年，我国房屋销售价格指数的年均增长率为17.41%，城镇居民收入水平的年平均增长率远低于它，其结果引人深思。

（三）房贷集中度大引发的流动性风险

房地产业作为高风险高回报的行业，吸引着各行各业的投资者进行房产投资，而在房地产开发、建设与消费过程中银行信贷是其最为主要的资金来源，所以当房地产业在不断飞速发展的同时，房地产银行信贷资金比例在银行总贷款中也是逐年增加。而我国中央银行对于房地产银行信贷缺乏有效的制约手段，对房地产银行贷款贷缺乏有效的监管，使得我国房地产银行信贷迅猛增长，根据国家统计局数据显示我国房地产开发贷款和个人住房贷款合计占总贷款的比重为25.7%，房地产贷款集中在商业银行，由于我国二级市场并不发达，并不能像发达国家一样在二级市场上出售房地产抵押贷款证券化产品以分散商业银行信贷风险。

房地产贷款作为中长期贷款，比例一旦過高，银行所需要的流动性资产的比例相对减少。当银行活期存款业务较多时，且银行又缺乏相应的资金融入手段，一旦无法满足客户的体现需求时，就会爆发流动性风险。

（四）土地储备贷款导致隐性风险

由于我国土地储备制度并不完善所以导致我国土地储备贷款存在隐患。在我国目前的土地储备制度下，土地被政府部门高度垄断并且土地出让的收入成为地方财政收入的重要来源之一，所以在土地出让过程中，地方政府为了能获得更高的土地溢价收益，通过一系列措施的发布使得房地产价格上升。在另一方面，土地储备机构的融资途径来源于商业银行贷款，而偿还贷款的手段仅仅只依靠土地出让金，再加上土地储备机构收购储备土地并没有考虑我国市场需求而盲目收购大量土地，当我国房地产调控政策一旦发布，房价预期下降，土地储备机构出让土地所获得的收益并不能与融资成本相抵，无力偿还贷款就会导致贷款风险。

三、我国房地产金融风险产生的原因

（一）房地产融资渠道单一，仍以银行信贷为主

在房地产开发、销售以及消费过程中，房地产企业必须运用多种融资渠道筹集以支持资金需求，以促进房地产生产的资金链循环以及保障各项房地产工程的稳定进行。而对于我国房地产业融资来说，最为主要的渠道就是银行贷款。根据不完全统计数据显示，能在二级市场融资的房地产公司占整个行业的比例竟不足百分之7%。与之相对的，在发达国家房地产金融市场发展十分成熟，除开银行信贷等传统筹资方式外，各种房地产金融中介机构同样为房地产企业提供多种多样的融资渠道，其中包括：项目融资、发行上市、企业债券、房地产信托、股权融资、产业基金等多种融资手段。融资渠道的多样化的选择，不仅为金融机构分散和管理风险提供了有效手段，也为市场投资者提供了多样化的金融产品，更使房地产投资有了稳定的资金来源。

（二）政府对房地产金融的调控及干预过多

房地产与金融两个行业作为我国国民经济的大头，政府必须时刻监管着这两个行业的运行和发展，当其中产生危机风险时也必定要采取相应的干预措施。然而，中国的房地产市场非常复杂。事实上，它属于中央和地方政府、政府和房地产开发企业相互博弈的政策市场。因此，政策调控容易出现失灵甚至负面效应。宏观调控和行政干预的起点往往是好的，但效果与预期不符，甚至相反。在房地产行业30多年的发展过程中，房价多次出现暴涨的情况，为了防止房地产泡沫的发生，政府都会及时出台调控措施，例如05年的国八条，10年的国十一条等等，但结果并不理想，或是短期内抑制了房屋价格的上涨，而后调控措施松绑后房价上涨变本加厉。投机需求没有抑制得住，民众购房的刚需倒给抑制住了，而民众看到调控无果后，便更加相信房价必涨不跌，从而使得房价不断地上涨。另外，房地产调控措施落在地方层面，地方政府和中央政府之间存在利益博弈。因为对于地方政府来说，土地财政是其主要收入来源之一，房价的快速下跌是地方政府不愿意看到的。因此，调控的措施落实到地方，实际的操作和执行能否达到预期的效果就不必多说了。

（三）社会征信体制的不完善

诚信是社会的基础，是市场经济的基础，是市场经济发展的动力和保障。征信是指根据法律规定和市场需要，通过专业机构为个人或企业建立信用档案，收集、记录个人或企业的信用信息，提供信用信息查询服务的活动。在我国，征信体系建设和征信体系建设相对落后。据央行数据分析，目前央行征信中心已收集到8.64亿多自然人，但拥有信用记录的自然人不到一半。此外，信用调查系统主要与银行相连，而不是与银行金融机构相连，银行金融机构尚未与该系统相连，因此，不可能对企业和个人的信用记录进行全面评估。因此，有可能导致信用风险。如一房多贷、互联网金融公司或小额信贷公司和银行多贷、虚假抵押零首付等。

（四）房地产金融法律法规不健全

中国高度重视法制建设。为了加强对房地产业和金融业的监管，除了通过相关行业法律外，中国还出台了一系列法规和管理措施，对房地产业和金融业的发展进行全面监管。例如，2015年生效的《中华人民共和国商业银行法》是房地产金融业非常重要的法律支持。虽然房地产行业和金融行业存在大量的法律法规，但房地产金融领域的专门法律法规仍然存在漏洞缺失，不同的法律法规之间存在冲突，执行不严，操作风险和漏洞较多等问题。

四、我国房地产金融风险的管理对策。

（一）加强国家有效率的宏观调控和引导

为稳定我国政治稳定以及保障国家经济健康稳定发展就必须保障我国房地产金融市场的稳定发展，目前我国房地产行业对于我国的经济与政治影响实在重大，因此我国政府必须加强对房地产金融市场的宏观调控，对房地产金融风险进行管理与抑制，帮助引导我国房地产金融机构健康发展，合理有序地竞争，以此来保证我国房地产金融市场的健康稳定发展。中央银行作为银行的银行，应对房地产市场进行深入的调查分析，获得我国房地产金融目前准确的资料信息以提高自身金融决策的准确性及合理性，除此之外要实行房地产市场信息披露制度，加大监管力度。

在中国，由于房地产市场不是一个充分竞争的市场，且具有半垄断性特征，当利率上调时，在抑制住房需求方面确实能起到一定效果，但是由于房地产行业自身类似于股票的投机性，房地产开发商很少会通过降低房价增加销售量，更有甚者通过囤积住房行为进行投机，以等房价恢复后再加以出售。所以政府部门应从根本上解决房地产市场的问题，从源头上解决房价上涨的问题，即通过完善土地出让制度，提高对土地管理机关的监管、增加房地产交易的透明度等手段，减少腐败滋生，才能从根本上保证房地产市场的健康发展。

（二）加强土地交易市场制度的规范

土地交易市场制度的不完善而引发的市场混乱，是土地交易市场腐败的主要原因，而土地交易市场的不安定将会造成房地产泡沫的出现，泡沫一旦破裂将会引发银行不良贷款的产生。要彻底有效地防范我国房地产金融风险，必须结合我国金融环境一切以实际出发实事求是，全面深化土地使用制度改革和加强土地交易市场制度的规范，从而建立规范有序的土地市场，保证土地集中统一管理制度和土地有偿使用制度的实施、严格控制建设用地总量，规范政府供地以增加政府行为的透明度。

（三）促进房地产业融资渠道多元化

正如前文数据分析所描述的那样，我国房地产企业资金主要来源是银行贷款，但是在我国政府宏观调控政策对房地产行业的介入日益深化，在房地产风险日益增大的背景下，房地产企业向银行贷款变得非常困难。因此，扩大房地产融资渠道具有必要性。而拓宽房地产融资渠道的主要包括两个方面：一是从金融市场上，通过新的金融工具的开发获取资金，二是引进国外资金进行融资。而我国金融市场发展的不完善使得在具体操作上必须借鉴发达国家融资经验，两者在操作性上都具有一定的不确定性，所以在我国房地产在拓宽融资渠道的同时，一定要做好房地产融资渠道风险防范措施，警惕风险隐患。拓宽房地产融资渠道并实现多元化的最为主要的目的还是实现风险的分散，当前情况下房地产企业过分依赖银行资金以至于风险集中于商业银行，一旦商业银行风险爆发，不仅仅是房地产业与金融业受到巨大创伤，还将波及与其相关的大多产业，我国经济将受到巨大打击，从而引发经济危机。

在各种渠道的融资方式中，除了通过房地产企业的股票上市融资外，还包括发行公司债券，即允许实力雄厚、信誉良好的大型开发商直接在资本市场发行中短期债券，并获得资金，债券投资者根据不同的收益预期承担不同的风险;具有股份性质的购房者与开发商“合伙建房”，即允许购房者通过“参股”直接与开发商“合伙建房”;发展房地产投资基金和房地产信托投资。

（四）健全房地产的法律、法规体系

房地产业作为推动经济发展的重要力量，其市场法律环境应该比其他行业更加完善。任何经济活动都应该在法律规定的范围内进行，特别是房地产金融。因此，要建立健全房地产贷款相关法律法规体系，以做到“有法可依、有法必依、执法必严、违法必究”。防范和降低住房金融风险，为增加住房信贷投资创造良好的法律基础。近年来，政府出台了一系列政策、法律法规，规范土地市场管理和银行房地产信贷管理，以促进房地产健康稳定发展，例如《关于深化改革严格土地管理的决定》、《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》、《商业銀行房地产贷款风险管理指引》，《关于贯彻落实国务院关于深化改革和严格土地管理的决定的通知》等政策法规。并且通过不断修改与完善现行的法律法规，来解决我国房地产行业在资金融通的各个环节中的经营行为所出现的显著问题，以确定房地产信贷的重要的法律地位。建立完善的有关房地产信贷的法律法规，以保障自身法律体系的完善与健全。法律条文中明确规定开发商和个人的权利和义务，使企业和个人能够严格按照法律法规规范房地产贷款行为，切实履行还款责任，建立良好的银企合作关系，，从而促进国民经济的健康稳定的发展。

（五）建立完善的社会征信制度

政府应加快建立完善的社会征信体系，推进征信服务市场，监督房地产业诚信文化建设，推动全社会征信体系建设。中央银行个人征信系统于2004年开始运行，并随着覆盖范围的扩大而迅速发展。2013年1月，国务院发布《征信业管理条例》它规定了信用调查的业务规则、金融信用信息的基本数据库、监督管理、法律责任等方面，为社会信用调查制度的发展奠定了基础。政府部门要继续完善征信立法，建立健全社会征信体系，规范市场征信服务，保护企业和个人的信用信息不被滥用和盗用，，促进整个征信体系的健康发展。但是我国的征信系统仍需不断提高和完善，一方面，除了覆盖自然人的信用信息外，更重要的是覆盖企业的信用信息。另一方面，应更全面、更详细地录入个人和企业的信用信息。既要覆盖银行贷款信息，又要覆盖非银行金融机构的信用信息，使信用信息数据库更加全面，最后要向全社会推进征信体系建设，引入社会机构和企业的参与，鼓励建立和壮大专门从事征信业务的社会机构和服务企业，真正建立社会征信体系。除此之外政府要依法法律对有不良诚信记录的人进行判定，并对其进行处罚和教育;规划征信服务企业基本操作标准，建立征信企业及其从业人员准入制度，查处提供虚假信息，依法非法挪用他人信用信息，侵犯个人隐私和商业秘密的;政府有关审批部门对信用记录不良的企业在一定期限内实行一票否决制，重新达到标准信用等级后，方可给予行政审批和行政许可;对涉嫌违法违规的信贷服务机构和企业进行监督、查处。规范和发展征信服务业的良性竞争和发展，鼓励征信产品的推广应用。保护征信企业和个人的合法权益不受侵害，促进全社会征信体系的健康发展，降低金融市场的信用风险，确保市场的顺利运行。

房地产业蒸蒸日上，其存在的弊病也日益显现。作为推动我国国民经济发展的最重要的因素之一，房地产业的发展一直以来都受到各界人士的重点关注。为此我们必須采取有效的措施来降低房地产融资渠道少，政府宏观调控不到位，个人住房贷款违约现象等问题从而导致的房地产金融风险。除加强政府的宏观调控、开拓多元化的融资渠道、加强我国征信制度的完善以及健全我国法律法规的措施之外，还有很多切实可行的相关对策能有效的降低房地产金融风险，这需要我们以我国的金融现状考虑，根据房地产金融相关的规章制度，一切实事求是，从实际出发，对我国房地产金融风险现状的做出灵活的应对，以促进我国房地产业的健康稳步持续发展。

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