李艳艳

摘要：根据房地产行业发展实况来看，对房地产市场价格进行评估是当前房地产事业发展最为关键的内容。在整体交易中，有关房地产方面的抵押、税收、保险等都推动了整个交易过程。随着近年来我国的土地利用制度和住房体系不断深化改革，房地产市场价格审计行业也正向房地产金融发展，如何正确做好房地产抵押物价格风险评估工作对于整个行业发展至关重要。

关键词：房地产;抵押风险;价格评估

随着我国房地产行业发展迅速崛起，房地产价格评估业务也在不断增加，人们开始关注房贷金融。价值评估是房地产行业发展的重要内容，房地产的买卖、抵押等多项工作都与房地产价格评估有着密不可分的关系。房地产的评估必须坚持科学与经验相结合，相关人员必须具备良好的价格评估专业知识以及丰富的实践经验，以此保障评估工作顺利开展。此外，在当前房地产行业发展迅速的背景下，房地产抵押评估往往面临着较大风险。在房地产抵押过程中不少人忽视了评估机构本身所存在的风险，这些都对房地产评估工作的顺利开展带来诸多影响。

一、抵押房地产评估风险认识

（一）房地产抵押评估风险内涵

风险是对损失程度不确定性的一种称呼。在目前我国相关法律条文中，房地产抵押指代的是被抵押个体将自己合法名义下的房地产作为资产，以一种不转移或者非转移资产的方式向他人转移。抵押房地产评估风险是指在房地产进行抵押的过程中，由于相关评估单位或评估人员没能掌握并灵活应用国家相关法律法规，或其他客观因素造成房地产价格评估错误，直接导致被抵押个体所要承担经济或法律责任的一种意外风险。

（二）抵押房地产价格评估风险分类

抵押房地产价格评估风险的产生是涉及多方面因素的，其整体风险构成结构繁杂，抵押房地产价格评估风险可以分为自身内部和外界干扰风险。因房地产价格评估结果或评估人员工作原因而导致房地产价格评估工作最终结果不准确，这些因素都属于内部原因。内部风险的形成主要是受到房地产价格评估人员自身的专业性和工作素质影响，其中就涉及评估人员对于《国家房地产管理法》的认识不足、自身法治观念的缺乏以及对于整体风险的防范抱有消极态度等因素。而因为外部其他因素干扰，致使房地产价格评估工作不能在规定时间内完成相应的规定工作而造成的价格评估不准确所形成的风险属于外部干扰风险。抵押房地产价格评估结果是引起房地产评估法律纠纷的主要因素[1]。

外部的风险与评估人员没有关系，主要是取决于被评估房产的未来发展状况，以及所处行业等因素，抵押房地产价格评估风险，与国家政府机关有着密切的关系，政府的干预也会影响价格的评估。评估操作风险和评估专业风险对于抵押房地产价格评估也起着重要的作用。评估操作风险是指在对抵押房地产价格评估时没有采用专业的评估指导，价格评估流程不符合国家规定，相关管理制度松懈，导致房地产评估过程中出现评估步骤错乱，从而产生一定的风险。评估专业风险是指对抵押房地产价格评估程度较低，没有使用适宜的或先进的评估方法，或者专业评估知识存在欠缺，导致最终的评价结果不符合国家房地产评估规范而产生的风险[2]。职业道德风险是属于评估自身内部风险，这类风险的产生主要是由于评估人员本身对于评估的态度和职业道德所引起的。評估过程中对一方偏袒就有可能造成整体价格评估过高或过低，由于评估人员不能准确按照规范流程工作，可能产生巨大的评估风险。

二、抵押房地产评估风险影响因素

（一）信息不对称

房地产交易信息是影响抵押房地产价格评估的重要因素，对于房地产价值评估有着不可替代的作用。如果在抵押房地产交易过程中由于双方责任人掌握的信息不对称或不够完善，则可能引起一定的交易风险和交易信任危机问题，这甚至可能会影响到整体交易能否顺利进行。在通常情况下，代理人在掌握信息方面处于优势地位，这就会使得在房地产交易过程中，委托人在房地产价格评估上有着很大的评估风险。此外由于代理人在对房地产价格评估的同时需要考量到多种客观因素，由于双方信息的不对称性，这些行为也将会增加委托人的评估风险。

（二）交易费用

在房地产交易过程中，合理的交易费用对于促进项目的完成、提高工作效率十分重要。对于交易费用的处理，我们需要从外部入手，在规避交易风险的同时，做好费用支出的控制，时刻关注交易动机的变化。因为双方责任人有着一定的信息不对称问题，这就会使得在整体交易过程中，存在一些不必要的费用支出，比如用于谈判或咨询。虽然在整体评估过程中，委托人可以通过银行等单位获取相关资料之后再进行判断，但这些方法虽在一定程度上对于交易费用进行管控，但其并没有解决本质的问题，对问题的认识只是停留在表面，并没有能够深入了解问题产生的原因。费用是降低了，但信息的不对称风险又增加了。

（三）评估人员或评估机构的利己主义动机

我国当前抵押房地产价格评估行业呈现着高收入、低成本的行业特点，这就使得评估机构对于业务缺乏审核，风险意识较低，同时高收入也使得评估人员面临着许多诱惑。据国家相关数据调查发现我国当前许多评估机构或评估人员，为了谋取自身的利益，不惜违反法律，破坏行业规范，来满足自身利益。这就导致了我国抵押房地产价格评估行业一直是高风险调控行业。评估机构和评估人员缺乏风险防范意识，只在乎利润高低，一旦产生评估风险对于问题难以制定积极有效的解决方案，使得风险不断扩大以致影响整体行业发展。由于缺乏对业务的审核，使得许多委托人存在着虚假产权问题，一旦接手这种业务必将产生评估风险[3]。

三、抵押房地产价格评估风险对策

（一）有效解决信息不对称问题

解决抵押房地产过程中产生的信息不对称问题，是降低抵押房地产价格评估风险的有效手段。在房地产抵押交易过程中，可以采用逆向选择的方法，利用高效的工作效率、高的交易价格等策略提高客户的心理满意度。高的交易价格也意味着房地产有着更高的质量，这就要求评估单位在抵押房地产价格评估过程中，要坚决树立风险抵抗意识，完善自身评估能力，提高房地产评估质量。强大的房地产评估能力也能够吸引更多顾客和提升评估单位满意度，也有利于树立良好的评估信用形象。

为了更好的解决信息不对称所带来的风险，房地产评估单位也要对双方人员的财务信息及时认真核对审查，以解决财务风险问题。其次对于抵押房地产价格评估相关机制也要不断完善。完整的、良好的评估机制也是对整体评估质量提升的保证。建立健全评估人员工作激励机制，有利于抵押双方交易的完成的同时，又能顾及双方抵押人的利益。良好的激励机制对于评估人员的工作也能产生很好的推动作用，减少评估人员谋私的可能性，在对评估人员工作形成约束的同时，又能激发评估人员认真工作的积极性和主动性。最后对于信息问题不对称的解决，不仅需要评估机构自身信息的整理调查，还需要加强对市场信息的处理。在实践过程中，要不断完善信息市场监督机制，推进市场信息分析化工作流程的进行，对市场信息进行分类处理，有效提升评估工作的效率和质量。

（二）优化评估收费方式

为了更好的做好抵押房地产价格评估工作，优化评估工作质量。因此我们就需要对当前抵押房地产价格评估的收费方式进行优化，这对于解决房地产价格高估问题，有着积极作用。我们首先需要对评估单位的收费方式进行适当的调整，以免导致房地产价格评估收费，与房地产价值标准评估收费产生误差，此外还需明令禁止将评估价值作为评估工作收费的唯一标准，这就需要政府作出指导价格规定以及做好抵押双方责任人的协定工作，在一定程度上确保最终评估结果与规定收费标准相差不大。为了解决在抵押房地产价格评估过程中出现的由于评估人员自身牟利心理而造成的评估风险，需要建立相关的监督调控机制，以及工作人员的工作激励机制。在进行抵押房地产价格评估整体流程过程中，我们要把监督的权利交给客户双方，并通过不定时的抽查评估单位评估工作的流程和结果规范，形成督促评估工作的强大监督力，要不断致力于相关体制机制的完善和建立，防范因评估人员职业道德低下，而导致的房地产价格评估风险的发生，为房地产评估行业发展营造良好的内部和外部环境。

（三）合理控制交易费用，解决交易费用问题

根據相关调查数据和房地产评估经验，我们可以清楚地了解到，抵押房地产的交易成本与整个抵押房地产评估体系密切相关，也是影响房地产评估工作的重要因素。为不断提高房地产价格评估机构内部的风险控制能力，需要做好交易费用的控制和调节，使得交易费用能够保持在合理区间内。首先要做好评估项目投保环节的风险转移，保险是转移风险的主要途径，抵押房地产的交易费用与保险之间有着密切的联系，必须扩大保险的投保范围，才能更好的降低价格评估风险，但也必须注意处理好保险公司与其他机构的合作方式、合作流程和时间，这也是分散评估风险压力的重要一步。因为保险的广泛投入也会增加交易费用，所以我们也要做好对交易费用的调节，保证抵押人的财产收益。此外对于房地产价格评估我们也要建立专门性的评估网络平台或网站，由于房地产价格的波动，设置相关的网络平台或网站有利于为抵押人提供更便捷有效的处理问题的方式，实现房地产交易信息的共享，不仅降低了交易成本，也为评估机构带来了更多的机会。

四、结束语

综上可知，抵押房地产价格评估风险的产生因素繁多，积极的风险防范态度和完善的风险防范制度，是降低评估风险的有效手段。针对评估工作中存在的问题，寻找有效的解决方法，提高评估机构的风险抵抗能力，在很大程度上对于促进房地产评估行业的发展有着有力的推动作用。

参考文献：

[1]张贵朋，高兵.浅议抵押房地产价格评估风险[J].知识经济，2018（11）：103-104.

[2]靳海珍.我国抵押房地产价格评估的风险管理分析[J].当代经济，2016（18）： 100-101.

[3]徐正辉.抵押房地产价格评估的风险管理探讨[J].住宅与房地产，2017（03）：17.