刘川 刘诗曼 黄漫芝

摘 要：近年来，珠三角地区中小企业发展迅速的同时当地的资源也日益趋紧。珠三角中小企业对土地的需求量越来越大，但供给端却呈现出供不应求的趋势，并已成为制约其发展的关键要素。本文针对以上问题以东莞市为珠三角城市代表，调研企业用地的现状及需求，就此提出相关的建议和意见，助力珠三角优秀中小企业持续健康发展。

关键词：珠三角;中小企业;土地资源趋紧

1 中小企业土地资源利用现状

1.1 珠三角及东莞土地资源基本情况

改革开放以来，珠三角经济快速发展，工业化迅速推进，建设用地需求不断加大，土地紧缺已成为制约发展的主要障碍。东莞市内未利用地仅42.9万亩，按土地规划确定的建设用地中仅6万亩土地可开发，主要有新增后备资源紧缺且碎片分布、盘活程度低两大特点。

1.2 中小企业使用土地资源特点

目前，东莞市中小企业的用地情况有以下三大特点：

（1）中小企业吸纳的土地资源总量不大，但利用效益却较高。东莞市中小企业由于企业扩张、企业上市等原因，在亩产投资强度、单位面积产出、税收贡献等方面丝毫不弱于目前一些重大项目和大企业用地。

（2）深莞经济联系紧密，深企转莞带来较为强大的土地资源需求。深企莞移现象逐年增加趋势，深企转莞占据东莞新增内资半数。其中有一大批成长性中小企业大多都有用地需求。加大对优质成长性中小企业的土地支持力度，不仅仅能促进中小企业的发展，也是在莞深、莞穗进一步融合发展吸引优质企业和资源的需要。

（3）中小企業的发展壮大迫切需要充足的土地供应作为保障。本次共向中小企业发放问卷480份，回收289份，其中有效问卷287，有效率为99.31%。调查结果显示，超过一半的受访中小企业表示有用地及购买产业用房需求，表明多数中小企业希望能够解决企业发展中的用地问题。

调研结果表明，一是土地问题也是众多列入倍增计划企业发展所急需解决的问题;二是这些面问题的倍增企业基本都是中小企业;三是这些企业用地需求主要是为了满足上市、发展总部经济、增资扩产等需要。松山湖、南城两地的倍增企业用地需求总计超三千亩，其他镇区紧需企业用地的状况也较为普遍。

2 珠三角中小企业发展中面临的土地问题

无论从政策的层面，还是从现实的角度，珠三角中小企业面临无地可用的窘境，在用地方面的困难具体体现在“五大难”。

2.1 建设用地规模不宽裕，土地供应难

以东莞市为例，2015年东莞市建设用地开发强度为46.2%，为全省平均水平4倍多， 省年平均下达的新增用地指标约1.5万亩，报的新增用地需求超过2.5万亩，缺口约1万亩。

2.2 报件门槛高，中小企业用地报批难

组织土地报件必须具备立项、环评等基础性支撑材料，立项难、环评难等困难是项目单位面临的普遍性困难，也是导致报件报不出而被省厅“关门在外”的主要原因。

2.3 用地指标少，中小企业项目落地难

随着国家土地供应形势吃紧，在用地保障上只能保大放小，每年的主要新增建设用地指标几乎全部用在了省市重大项目上，使得中小企业发展所面临的土地问题更加突出。

2.4 土地出让地价高，中小企业承受难

经济实力的不足成为中小企业在土地挂牌出让中成功摘牌的重要制约因素。大多数中小企业难以支付土地价款，即使勉强支付，后续的生产经营也因资金的短缺而深受影响。

2.5 部门与政策协调差，土地政策执行难

土地供应与管理是一个综合系统，涉及规划局、国土局、建设局等不同的职能部门，各职能部门协调配合存在问题，导致土地供应和管理时间长、效率低的问题产生。

3 加大对中小企业土地支持力度原因分析

珠三角内含两个一线城市，为区域内其他城市吸引优质中小企业和资源提供了重大机遇以东莞市为例，从有关部门调研情况来看，近年深圳来莞投资企业有以下特点。

3.1 深企加速转移，成长性中小企业是转移主体

2010-2013年，深企来莞投资300万元以上项目576宗，协议投资总额1163亿元，来源于深圳的投资金额与数量都占新增莞企的一半比例，而来自深圳投资项目中，投资规模亿元以下的418宗，占72.57%。

3.2 空间上多布局于松山湖周边地区和邻深地区

松山湖相对集中的土地资源等优势，成为深企落户的首选地。93宗亿元以上制造业项目中，落户松山湖占比26.88%;而临深地区如大朗镇等6镇项目占比40.86%。

3.3 以生产环节转移为主，但整体性搬迁的潜在意愿较强

据有关部门调查，目前93宗亿元以上制造业迁移企业中，公司总部、研发、销售环节一并搬迁东莞分别有33宗、41宗和39宗。此外，有意将来该类部门搬迁至东莞的分别有27宗、23宗和20宗，有意扩大生产环节规模的49宗。

3.4 本次调研表明，土地问题已经成为制约中小企业发展的瓶颈

对于符合条件的产业升级基地、市级以上孵化器、可分割销售的科研用地的产业用房，接近六成的受访企业表示需要考虑并在政策上倾斜中小企业。

4 加大对优秀中小企业土地支持力度，提供破解土地资源制约瓶颈的对策建议

4.1 政策倾斜，建立优秀中小企业用地保障制度

（1）对全省的中小企业进行全面调查，制定广东省优秀中小企业评价指标体系并在此基础上建立全省优秀中小企业数据库，把进入数据库的前列企业作为政府进行土地支持的前提条件。

（2）综合平衡，为中小企业提供专项用地指标。在每年存量和新增用地中，切出定额比例土地确保满足符合条件的优秀中小企业的用地需求。引导和帮助中小企业在新一轮土地利用总体规划确定的建设用地范围内落户。