文/邹美常 鄢波

一、引言

自2005年的“国八条”实施试点以来，我国对房地产业调控力度不减。如2015年，全国两会释放鼓励刚性需求、改善性需求的信号（梁永盛，2015）。2016年，“十三五”规划（2016－2020年）明确阐明了国家战略意图，其中，“去库存”是五大任务之一。在政策调控下，一、二线城市投资型需求外溢至周边三、四线城市，使三、四线城市房价也呈现上涨趋势，但增速较缓慢（黄燕芬 等，2016）。2018年中期后,随着一、二线城市限购及其他宏观调控政策相继出台，房企逐渐转战三、四线城市（杜春扬 等，2019），特别是受一线城市辐射的周边地区。因此，在一系列政策实施后，三、四线城市的房地产行业如何发展，值得我们探讨。

惠州市作为粤港澳大湾区的地级市，是具有调控压力的三、四线城市的一个代表。但惠州市房地产市场在优越的地理环境及地方政策的有效调控下，得到了较好发展。因此，本文以广东省惠州市房地产业为例，考察三、四线城市的房地产行业在“房住不炒”系列地方调控政策冲击下的行业结构和市场行为发展现状，这有助于业界了解惠州房地产业发展现状，也可为其他三、四线城市制定房地产市场调控政策提供参考。

二、惠州市房地产行业的发展环境

（一）地理环境

惠州市作为粤东重要城市之一，毗邻广州、深圳等一线城市，其陆地占1.12万平方公里、海域约0.45万平方公里，有“海洋城市”之称，同时拥有坐落于惠东的巽寮湾、惠城区的西湖、龙门县的南昆山等优胜景区。这些地理优势使得昔日“地广人稀”的城市逐渐被错落有致的高楼点缀。……