文/于洋 贾广葆

在经历了过去一年三波新冠肺炎疫情冲击后，大连楼市未来发展趋势如何？楼市调控政策有无变化？土地市场、商品房市场会有哪些变化？房价是涨还是跌？买方市场、卖方市场如何应对？本文在分析2020年楼市现行指标的基础上，对2021年乃至未来几年的大连楼市进行了较为全面的分析。

一、楼市政策整体趋稳，城市中心外围区域热度渐增

2021年，以“房住不炒”为总基调的宏观调控政策持续收紧，货币政策继续遵循审慎原则应对经济发展中的不确定因素，金融杠杆持续深化。大连楼市政策整体趋稳，并随着区域差异变动，形成有强力、有限制、有宽松、有平稳的楼市发展态势。

1.限购、限售、限价政策将继续实行。限购：对大连市户籍居民家庭在中山、西岗、沙河口、甘井子、高新园区有两套以上住房的，暂停向其销售中山、西岗、沙河口、高新园区住房。限售：在限制区域购买新住房，满二年方可上市销售。限价：备案价格上报后，6个月内不得调整价格，6个月后只跌不涨，下跌不得超过5%。土地限溢价：扩大租赁住房配建面积，提高配建比例，最高达30%；土地溢价率最高上限设定为49%，达到上限后，竞配建租赁住房面积。

2.住房贷款政策在原有基础上继续收紧。商业贷款首套：首付30%，最低20%，利率为4.85%+20个基点。二套：首付30%，利率为4.85%+40个基点。三套：停止贷款。公积金：市内五区夫妻双方贷款额度最高70万元，个人最高45万元，贷款期限1-30年，最长不超过法定退休年龄延后5年，首套贷款利率为2.75%（1-5年）或3.25%（5年以上），放款周期2-6个月。

3.契税政策继续收紧。首套：90平方米以下1%，90平方米以上1.5%。二套：90平方米以下1%，90平方米以上2%。三套及以上：144平方米以下且总房款300万元以下3%，144平方米以上或总房款300万元以上4%。

4.从楼市政策结构上看，2021年楼市政策的区域分化进一步加大。中山、西岗、沙河口、高新园区的楼市政策强力控制投机投资购房、人为抬高房价和拉动全市楼市整体均价上扬；甘井子区由于地处城区外围区域，区域广大，土地大体量供应，商品住宅供应充足，成交均价相对较低，一般在17000-18000元/平方米之间，虽为最热购房区域，但并未受到楼市政策限制影响，政策相对宽松，受到住房消费者的热捧，尤其是甘井子区体育新城、钻石湾、河口湾，革镇堡、机场新区明珠路、西南学府等区域，因受楼市调控有限，最受住房消费者的青睐。作为不受楼市调控政策影响的城区外围，金普新区以大体量的住房产品和10405元/平方米相对适中的住宅成交均价，吸引大量改善型、置换型、成家型、迁徙型、养老型等购房群体购房。地处金普新区中心区域的小窑湾板块，在2020年住宅成交面积高达80.8万平方米的基础上继续上行，成交有望达到120万平方米以上。地处城区西部外围的旅顺口区因不受楼市政策限制，以健康住宅、养老住宅、度假住宅为主要产品类型，并以相对较低的10656元/平方米均价吸引了相当多的购房群体。东港板块虽然位于中山区楼市政策限制区域，但由于其为住宅式公寓，不受限购等政策限制，而水、电、气等市政配套收费仍实行普通住宅收费标准，公寓产品热销，有望在2020年成交70.33万平方米的基础上继续增加，成交面积可能突破80万平方米。

预计2021年下半年乃至未来几年，“房住不炒”的宏观调控政策将持续收紧。住建部和央行去年9月推出的针对房地产企业融资的“三道红线”政策对房地产企业控制杠杆和负债监管的要求更加严格。房地产市场将继续收紧，金融与实体经济将均衡发展。在新冠肺炎疫情冲击下，全球货币流动性充裕，房地产作为稳定的资产受到热捧，后疫情时代消费者的住房改善性需求将进一步释放。

2021年下半年，在宏观调控政策指导下，根据大连楼市实际情况，在土地一级市场、开发企业、中介企业以及二手房市场、“学区房”治理等方面或许会出台更细更严的调控政策。

二、土地供应将继续高位运行，土地成交呈稳步上升态势

2020年之前的五年，大连土地市场一直在低位徘徊，市场规模受到控制，近五年土地供应缺口近700万平方米。2020年，尽管大连市经历了三波疫情冲击，土地供应却逆势反弹，建设用地供应面积、规划建筑面积分别达到了513.64万平方米、660万平方米，双双达到近五年历史峰值。土地供应同比上涨12%；土地成交建筑面积610万平方米，同比下降16%；土地供销比1:1，近五年来首次达到土地供销平衡。

1.从土地供应区域分布来看，金普新区、甘井子区仍是未来土地供应的主要区域。随着城市建设的加快推进，城区外围不断扩大，楼市建设依循“由里到外”的开发规律，基本建设项目日趋增多，如新机场、地铁4号线、5号线、海底隧道、轨道交通、大型公共设施、老旧小区改造等。伴随着这些新项目的建设，城市骨架将进一步向甘井子区外围及金普新区拉伸，其周边沿线土地供应将日趋增多，如：甘井子区西北广大区域、机场新区西南侧明珠路一带、辛寨子张前路沿线、革镇堡四周、营城子周边、体育新城北侧、旅顺南路中路北路沿线等，未来都将有大体量土地供应；甘井子北部连接金州区区域，如南关岭四周、华北路沿线、大化周边、泉水南侧、沈大高速公路口一带、陶瓷建材市场周围等，未来都将有中、大体量土地供应。金普新区区域宽广，纵深长，待开发的土地多，未来几年将有大批量土地整理上市，如前关、后石一带，毛茔子周边，九里、十三里附近，大连湾、杨屯、董家沟、滨海路沿线、金石滩、开发区北侧以及石河、三十里堡等区域。

2.从成交量和成交价来看，土地成交量将止跌回稳、稳定上扬，土地成交价将区域分化、持续高企。受土地收储限制，加上前几年土地供不应求，在疫情与融资双重压力下，2020年全年实现商品房土地成交建筑面积610万平方米，同比下跌14%。从2016-2019年商品房土地成交建筑面积数据来看，除2017年成交量最高851万平方米以外，2016、2018、2019年成交量都在707万-712万平方米之间，相差不大。而从2021年上半年开始，虽然银根收紧，开发贷款受控，但开发商积极变现回笼资金，或联合拿地或参与土地整理或合作开发或采用TOP方式等，拿地资金缺口逐步收窄。同时，住房消费群体日趋增多，住房市场日趋回暖，刚需购房热度旺盛，增加了开发商拿地预期。

而在土地成交量下跌的情况下，土地成交价呈现区域分化，主城区连连上升，高企不下。北三市，旅顺口区、长海县基本平稳、稳中有降。2015-2020年，全市土地成交楼面价分别为2516元/平方米、3310元/平方米、3881元/平方米、6227元/平方米、5231元/平方米、4769元/平方米。按区域划分，土地成交价相差较大，2020年楼面地价从高到低分别为：高新园区11791元/平方米，中山区7705元/平方米，甘井子区6375元/平方米，沙河口区6158元/平方米，金普新区2938元/平方米，旅顺口区2239元/平方米。由于主城核心区土地稀少，土地整理成本高昂，高新园区“三发电”地块成交楼面地价高达14379元/平方米，全面抬高了全区土地成交均价。甘井子区市政配套日趋完善，城区建设不断改善，土地供应充足，土地成交量价齐升。

3.未来土地市场走势。从供应端看，2021年全市土地供应将在2020年建设用地面积513.64万平方米、规划建筑面积660万平方米的基础上持续攀升。全年建设用地供应将突破580万平方米，达到600万平方米左右；规划建筑面积将突破700万平方米，达到720万-750万平方米之间；土地供应增幅同比增长18%-20%。金普新区、甘井子区仍然是土地供应主要区域。其中，甘井子区西北和金州区周边土地供应将大幅增加，西岗区、沙河口区和高新园区土地供应也将有一定增幅。

从销售端看，2021年全市土地成交量将止跌回稳，稳定过渡几个月后，从下半年开始，土地成交量将有一定的上扬。其中，甘井子区、金普新区土地成交量将会有比较大的增幅，主城核心区土地成交量将由负增长转向正增长，旅顺口区、北三市土地成交量都将有稳定上升的态势，预计全市全年土地成交量同比增幅5%左右。

从价格端看，随着土地供应量持续攀升、成交量稳定上升，2021年土地成交价格将区域分化、稳中有升。主城核心区因土地稀有、竞争激烈，土地成交价格持续上扬，高企不下。其中，高新园区土地成交价将继续领跑全市，成交楼面地价可能突破14500元/平方米，高达15000元/平方米左右；中山区，沙河口区有可能突破7000元/平方米；甘井子区、金普新区成交楼面地价可能分别达到7000元/平方米、3500元/平方米；旅顺口区成交楼面地价可能在2300-2600元/平方米之间；北三市由于前几年高品质住宅吸纳有限，土地楼面价涨幅不大，基本维持在现有水平。

三、供地方向由失衡向平衡发展，重回主城趋势明显

2019年之前几年，大连供地主要围绕城市外围和城乡接合部区域，基本以中山区、西岗区、沙河口区主城核心区外围区域范围较大的甘井子区为主。从2020年开始，土地供应一改以往多年主城核心区“无地可供”“一地难求”的格局，开始逐步重回主城核心区。根据大连市第二、第三次土地推介会公布的数字，2020年共推出13宗住宅用地，中山区、西岗区、沙口区三区主城核心区占了6宗，甘井子区7宗，土地供应失衡状态得到调整，重回主城区趋势愈发明显。主城区土地供应的未来趋势如下：

1.将大力推进土地一级整理，挖掘主城区域存量土地潜力，多方向、全方位收储土地，增加主城核心区土地供应，改变主城核心区多年土地供应“无地可供”“一地难求”的局面，形成区域“齐头并进”的全域化土地供应格局。

2.未来中山区、西岗区、沙河口区三个主城核心区土地供给以零碎地块、小体量地块为主。2020年第二、三次土地推介会上，中山区、西岗区、沙河口区三区推出土地供给共计30.39万平方米，除沙河口区八一水库周边旧区改造可建体量18万平方米、沙河口区棒槌岛啤酒厂旧厂改造可建体量7.2万平方米以外，其余4宗土地可建体量都在2.78万平方米以下，最小的1宗土地可建体量仅0.32万平方米。随着主城核心区住宅建设、商业配套、科教文卫、交通等市政配套设施建设的日趋完善，主城核心区未来土地供应将以零碎、体量小、溢价高的地块为主。

3.已批未开发土地、“半截子”项目土地，是未来主城核心区土地供给来源之一。由于历史遗留问题，中山区、西岗区、沙河口区存在为数不少的已批未开发土地和“半截子”项目土地，这些土地大多圈墙空置、用作临时停车场、开办汽车修理厂，荒芜空置时间大约在10年左右，有的甚至达15年以上。从2021年下半年开始，这些因历史原因造成的已批未开发土地、“半截子”项目土地将被激活，或股权转让或联合开发或由政府收回重新上市挂牌、调整规划条件等，以增加中山区、西岗区、沙河口区主城核心区的土地供给。

4.结合旧城区、棚户区改造和城市轨道交通建设，整合这些区域周边的可开发用地，进一步增加未来主城区的土地供应。2021年，在旧城区、棚户区改造的基础上，以创造美好生活为目的的城市建设中，旧城区、棚户区改造区域和城市轨道交通建设周边沿线，将会整合众多大大小小的地块。因此，这些区域的土地供给，将是2021年下半年乃至2022年主城区的供地主力。

由此可见，从2021年开始，中山区、西岗区、沙口区等主城核心区不再“一地难求”，土地供给将与甘井子区以及城市外围等区域“齐头并进”，土地供应区域失衡状态将逐步调整为全区域均衡供应。

四、配建供地趋势愈加明显，开发企业采取对策理性应对

近几年出于城市建设的需要，政府借势开发企业力量，房地产开发配建、带条件供地趋势日趋明显，而拿地者以有实力的央企、外地大企业为主，本地企业渐渐淡出。

其一，以健康科技产业配建供地将会更多。健康科技优秀产品业态配建供地是大连土地交易市场近几年最为明显的特征。如位于旅顺口区以健康科技服务、健康顶级产品制造为主导的 “国际健康科技小镇”项目，位于金州九里的“大连健康科技城”和“大连生命健康产业园”项目。显然，随着人民生活水平的日益提高，未来几年，以健康养老、医养结合、宜居生活工作为主题的健康科技产业业态配建供地项目将日趋增多。

其二，以市政配套设施配建供地将会有增无减。未来几年，随着城市外延的扩大，城市市政基建配套工程也将加紧建设，市政配套设施配建供地将愈加增多。如位于甘井子区海口路地块，须配建4.3万平方米公交枢纽工程、7000平方米共有产权房、2600平方米幼儿园以及其他配套房2150平方米；位于甘井子区的由家村地块，须配建TOD公交枢纽工程及酒店、产业办公楼等。2021年，市政配套设施配建供地越来越多，供地范围延伸至城市外围至旅顺口区、北三市等广阔区域。

其三，体育产业配建供地将必不可少。体育尤其是足球，是大连城市的一张名片、城市建设的一个重点。近几年，体育产业配建供地日渐增多。如位于体育新城的地块，要求配建足球青训中心以及为各类住宅小区配建大大小小的篮球场、羽毛球场等体育健身场地。未来若干年，体育产业配建供地项目将不仅限于体育新城，人口居住较为密集区域、大体量商业居住项目配建体育产业的将会增多。

其四，TOD项目配建供地将会出现在更多区域。TOD项目主要分布在地铁、轻轨、公交沿线的公共交通站点，将工作、商业、文化、居住生活等融为一体，以公共交通为导向进行一体化发展。近年大连成功引入TOD项目，如甘井子区由家村地块、机场新区明珠路地块配建的TOD项目。随着TOD项目作用显现，在居住区以及商业区采用TOD项目配建供地的情况将日趋增多。

面对限价、竞配建等土地供应政策，品牌房企采取了各种对策。

其一，一些大、中型体量的地块基本被央企、外地品牌开发企业拿走。大的占地3万-4万平方米，甚至7万-8万平方米，规划建筑面积60万-70万平方米，甚至150万平方米以上，小的占地1万-2万平方米，规划建筑面积5万-6万平方米，基本被中海、恒大、保利、融创、金地等一些品牌央企、大企业竞拍取得。本地房企底子差、融资能力弱、实力有限，日渐淡出土地交易市场，少数企业利用本土优势，在土地整理、信息收集上做些辅助性工作。随着时间的推移，配建供地日趋增多，品牌房企将越做越大，本土中小房企将逐渐退出大连楼市。

其二，针对带条件配建供地的增多，品牌房企采取“抱团”对策。近几年，配建供地日渐成为常态， 开发企业联合拿地、合作开发以应对土地市场溢价高、取地难的问题。如甘井子区某占地面积60.8万平方米、规划建筑面积143.32万平方米的地块，由金地，保利两家企业联合竞得。金普新区某占地面积2.46万平方米、规划建筑面积6.15万平方米的地块，由龙湖、金湾两家企业竞得后合作开发。甘井子区某占地面积9万平方米、规划建筑面积17.2万平方米的地块，由金地、保利两家企业联合竞得。

其三，从楼市份额占比来看，外地品牌开发企业表现突出。2020年全年十家品牌房企商品房销售总额482.66亿元，占全市商品房销售额的63%，其中，中海、保利、万科平均销售额超70亿元。2020年全年十家品牌房企拿地24宗，规划建筑面积132.15万平方米，其中金地、保利两家房企竞得土地建筑面积超100万平方米。

显然，未来几年带条件配建供地趋势将愈加显著：片区、园区、小镇、TOD运营项目将增多；央企、外地品牌房企将越做越大，成为大连楼市主力，本土中小房企将逐渐退出大连楼市。

五、开发企业向精细化数字化方向转型，住房消费向实用型舒适型转变

受疫情、宏观调控政策以及新基建的影响，开发企业向精细化、数字化方向转型，住房消费则向实用型、舒适型方向转变。

其一，从开发企业方面来看，开发企业由传统的房地产开发向多元化的城市开发运营方向转变。过去开发企业更多扮演的是拿地、设计、建楼、销售的开发商角色，而从2020年开始，大多数房企对其角色进行了重新定位，由单纯的开发建设转变为多途径、多方式的城市开发运营。如正在建设或准备建设的体育新城TOD、旅顺口区的健康科技小镇、金州九里的生命科学产业园等项目，利用开发企业的品牌效应、技术优势，以城市运营为契机，多方式吸引合作伙伴，引入科技知识、投资方资金，创新项目功能，广泛发展城市业态，全方位助力项目区域生态建设，开创项目区域商业、教育、人文、医疗及日常生活服务等功能，提升居民、政府对城市运营的认可和支持。

其二，从开发目的来看，开发企业由传统的销售住房赚取利润向居住品质与服务品质并重方向转变。未来几年，我国房地产的金融属性将逐步减弱，购房需求将逐步回归居住本质，住房市场存量化程度将加深，二手存量房规模将日趋增长，买方对住房产品和服务将提出更高、更多的要求，如居住质量、户型设计、配套设施、社区服务等。以住房消费者的新居住需求为导向，开发企业需要提供更多更好的新住房。

其三，从运营方式来看，企业将由传统的粗放式运营向新型的精细化管理方向转变。长期以来，我国房地产开发基本上都是“拿地——规划——设计——开发建设——销售” 的粗放式运营，商品房一旦交易完毕，房地产管理服务便终止。精细化管理是社会分工的精细化、服务品质的精细化对开发企业现代化管理的必然要求。比如中海、万科、万达、恒大、金地、保利、华润等一些大品牌开发企业，从2021年开始，在一些大体量楼盘开发建设管理中就由粗放式运营逐步向精细化方向转变。

其四，从大数据治理来看，开发企业将进行数字化转型。我国已进入大数据时代，房企能否创造新的利润增长点，将取决于房企对大数据的挖掘、掌握和整理运用。拿地环节，要掌握地块区域的楼市状况、人气氛围、市政配套、购房传统、价格因素等，为开发地块打下基础；楼盘设计环节，要利用住房消费需求、购房者预期和市场供销等大数据，设计市场旺销、购房者需求大的住宅产品；开发建设环节，要针对房地产项目的各项指标，建立相关数据库；运营环节，要了解住房消费者对房屋户型、房屋空间、房屋周边环境和配套的要求。

随着住房产品的升级迭代、住房消费将向实用型、舒适型、健康型、功能型方向转变。

从户型看，小户型住房占比逐渐减少，中户型住房日渐注重功能完善。2020年新冠肺炎疫情期间，小户型空间狭小、通透性差、活动余地不足等缺点开始凸显，住房消费开始倾向于南北通透、功能齐全的中户型房屋，讲究房屋开间尺寸大、厅大、窗大、房屋南北朝向、功能合理，既保护个人隐私，又保证交流顺畅。比如大连一些开发企业，结合住户需求，采用可分可合可并的设计策略，把厨房、餐厅、客厅、书房、衣帽间、主人房等有机地融为一体，让家庭成员互动交流，同时，通过功能玄关、鞋架、走道、餐边空间、厨卫等设计，最大限度地释放房屋空间。

从面积看，购买90平方米以下、150-180平方米住房的人数占比降低，购买90-120平方米住房的人数上升。2020年，90平方米以下，150-180平方米住房销售占比分别为16%、11%，90-100平方米、100-110平方米、110-120平方米住房销售占比分别为24%、19%、20%。从2020年住房需求走势分析，2021年乃至未来，90平方米以下、150-180平方米面积段住房需求将持续降低，90-120平方米面积段需求将持续上升。

从区域看，主流高端改善性住房需求主要集中在中山区，西岗区、沙河口区等主城核心区，其主打面积段在100-180平方米；中低端刚需住房需求主要集中在主城核心区外围的甘井子区、旅顺口区、金普新区，其主打面积段为80-120平方米。

从预期看，大横厅、双阳台、南北通透、多套房、房型方正等逐渐成为住房消费主要需求。大横厅、双阳台，多套房等人们向往的住房设计，过去只在别墅、高档洋房中出现，为适应住房消费新要求，无论是90-100平方米住房，还是120-150平方米住房，设计中都出现了大横厅、双阳台、多套房、南北通透、明厨、明卫等特征。

六、房价区域差异性分化愈加显著，价格由高到低向南北两翼扩张

2020年，大连主城核心区与城区外围区域商品住房价格差异突出，受商品住房区位、地点影响，这种价格分化将持续发展。

从商品住房分布区域来看，商品住房成交价以城市核心区域为起点，由高、中、低三个等级向城市南北两翼呈扇形扩张，主城区与城区外围价格分化更加突出。2020年主城核心区沙河口区、西岗区、中山区商品住房成交价格分别为23799元/平方米、22435元/平方米、21082元/平方米，主城核心区外围甘井子区、旅顺口区、金普新区商品住房成交价格分别为17820元/平方米、10824元/平方米、9838元/平方米。

从楼盘板块成交价来看，价格差异较大。楼盘板块商品住房成交价最高为中山中心居住区，达22656元/平方米，因楼盘供应量有限，价格增幅较大，较2017年同比增长46%；钻石湾21700元/平方米，因楼盘集中开发放量供应充足，市政配套完善，较2017年同比增长达71%；东港板块因大部分是公寓式住宅，价格涨幅不大，成交价20470元/平方米，较2017年同比增长16%；体育新城板块因刚需购房群体大量涌入，成交价增幅较大，由几年前的8000-10000元/平方米上涨到17648元/平方米，较2017年同比增长达50%以上；金石滩、大连湾板块因紧邻主城区，大体量楼盘集中放量供应，成交价上涨明显，分别为12911元/平方米、13352元/平方米，较2017年同比增长40%、39%。小窑湾板块，因前几年土地供应过大，楼盘供应高达88.8万平方米，人口吸纳相对不足，成交价9508元/平方米，价格比较低，较2017年同比增长13%；而科技创新城板块虽然供应量较多，达到30.8万平方米，因为区位稍偏，其吸纳办公、居住、商业人口尚需时日，科技创业氛围尚需培育，仅成交商品房17.7万平方米，较2017年同比下降64%，成交价11649元/平方米，较2017年同比增长6%。

从商品住房成交面积占比来看，金普新区因价格优势将继续吸引刚需购房群体。2020年，金普新区、旅顺口区商品住房成交面积211万平方米，占全市成交面积的46%，成交均价10470元/平方米。而在主城核心区，商品住房成交均价22938元/平方米，改善性、置换性住房消费群体转投成交均价比主城核心区低5525元/平方米的甘井子区、高新园区边缘区域。

2021年，大连商品住房成交均价将在2020年市内七区成交均价15420元/平方米的基础上或略有上涨，在政策实行、开发企业策略和购房者预期三方博弈下，房屋整体均价趋于稳定。但根据商品住房供求状况、体量和购房者购买预期热度，价格在平稳过渡一段时间或短暂下跌后可能拉升上涨；主城核心区商品住房价格差异分化将日趋明显。甘井子西北外围区域住房价格上升幅度可能较大；主城核心区高新园区“三发电”地块楼面地价14379元/平方米的项目入市后，将对主城核心区商品房价格起到强力推动作用；而外围城区金普新区、旅顺口区住房价格上涨幅度将受到主城区商品房供应数量、楼盘体量、市政设施、结构及价格等因素限制，或保持平稳或小幅上扬，其成交均价将在15000-16500元/平方米之间徘徊，其后将量价疲软、稳中略降。在楼盘板块中，体育新城、北站周边、南关岭附近、大连湾、小窑湾、金州国防路沿线、辛寨子、张前路以至旅顺南路、营城子、革镇堡等启动发展，其价格也将持续上扬。北三市、长海县因住房消费能力不足，商品住房价格基本平稳或略有上扬。

全市市内七区2021年房屋成交均价将在2020年的基础上，上升5%-10%。在市中心区商品住房的高价压力下，购房群体将“北进外溢”，向城区北部区域、城区外围方向寻找合适房源。