瞿蓓

摘要：城市综合体集合了多种功能，是在市场经济推动下所形成的一种现代化建筑模式，充分整合了各项资源，发挥着重要的作用，也是当代建筑行业关注的重点。近年来，各大型企业都开始开发城市商业综合体，全面提升工作生活环境，提高经济效益。在这一过程中，需分析市场特点，制定科学的开发运营计划，明确设计规划思路，保证城市建设的可持续发展。

关键词：城市综合体;开发与运营;市场

近年来，政府颁布了一系列的政策条例，为建筑业提供了极大的便利。同时，也加强了对房屋住宅的调控，很多房地产开始投向商业聚集带。城市综合体开发是政府提高GDP、扩张经济版图的有效方式，也是获取商业投资的主要手段。在严格的商业管控下，要想实现城市综合体的进一步发展，就必须明确开发营运的主要方向和目标，扩大覆盖范围。本文会从多个层面来分析论述，并提出一些针对性的建议，推动城市综合体的建设。

一、背景分析

基于经济全球化视域，目前各地区城市综合体都处于转型创新阶段，政府要把握信息化技术优势，做好适应性调整，以贴合市场变化。根据各项数据统计分析，城市综合体趋向商业地产，朝着互联网、数据化方向前进。从某种角度来说，电子化是商业经济发展的主流，在科学技术支撑下，实体与互联网经济将实现深度融合，促进着城市综合体结构的优化升级，主要体现在开发运营流程、客户规划阶段。目前，城市经济增长快速，建筑行业也紧跟其后，空间功能优势增加，这也成为城市综合体建筑的显著标志。并且，由于商业经济活动数量的攀升，建筑体综合性也非常重要，各类商业地产涌现。总之，城市综合体作为多功能商业建筑，层次丰富，对整个社会经济体系建设具有根本作用。

二、城市综合体概述

（一）概念

城市综合体，综合了文化娱乐、办公、酒店、餐饮等多种功能，所形成的一体化建筑空间，各部分联系紧密，对城市经济发展具有推动作用。城市综合体具有多功能、高效率、组合多样等特点，在城市現代化背景下，民众消费观改变，建筑空间也随之发生变化，城市综合体的出现满足了民众的生活工作要求，也成为了商业地产新的发展方向。在开发运营阶段，要综合考虑各个因素，充分发挥建筑空间优势，实现理想化的经济利润。在近年来，城市综合体更加关注建筑群的统一协调，摒弃了传统居住与商业分布模式，设计趋向科学化合理化，能够大大扩展综合建筑体的范围。

（二）特点

城市综合体是多个功能互补形成的建筑群结构，属于依存性的经济链条，能够适应不同民众的城市生活需求，且会及时更新和调整。综合体在交通网络层面具有互通性，交通脉络主要集中于综合体区域，具备了完善的信息网络系统，带动了商业经济的发展。其次，城市综合体功能多样化，各环节相互配合，共同形成良性循环经济结构;另外，在空间组成上，城市综合体每一部分的建筑风格档次相同，协调性较好。同时，综合体建筑尺度扩大化，与周围的环境相融合，注重室内外的综合利用，达到功能互补效应。它还将高科技引入了基础性设施建设，给城市商业综合体提供了更加智能化的选择，大大增强了服务能力，为区域经济发展奠定了坚实的基础。

三、目前城市商业综合体建设现状分析

“城市商业综合体”融合了商业、办公、文旅、餐饮等产业，所构成的多功能城市生活体，各板块相互依存，属于一个多层次、复杂化的综合体。从宏观角度来说，城市综合体是在特定资源下所发展而来，划分为多个区域，如商贸区、副中心、CBD核心区、交通地带。综合体的盈利模式是商业地产+多产业（休闲文化），也是开放性的消费场地，是城区的标志性建筑体，也是城市名片。根据实际调查发现，2019-2020年，二三线城市普遍开始大面积覆盖商业综合体，呈直线型上升，面积量逐年扩大，将达到16437万m2。所以说，在市场经济的影响下，商业综合体将成为各地区发展方向，也是行业竞争的核心。但是，部分地区政府和企业对综合体的规划不够明确，板块划分存在较多的问题，且商圈竞争激烈化，影响市场分配。总的来说，商业综合体作为市容风貌的展现，政府与企业需通力合作，努力打造和谐社会，全面提高经济发展水平，增强幸福生活系数。

四、贴合区域特点，形成商业综合体

城市综合体建筑群符合经济发展需求，也是各产业相互融合的结果。它结合了多种功能，布局广泛，能够将有限资源充分利用，构成现代化的建筑形式，大大节约了资金、能源，为民众生活提供便利。同时，也缓解了城市人口增长矛盾，提高了生活质量。综合体的建设开发需按照政府的指导来进行，企业协助处理。基于宏观经济环境，政府、企业需制定一套科学合理的运营方案，结合区域特点，开设多个小商圈，从而带动经济消费，刺激就业发展，汇聚更多的品牌，构成综合服务基地。就当下建设现况来看，万达城市综合体是最为成功的，也是商业地产开发的标杆。但是，部分区域运营还存在着一些问题，如推广起点高、地域限制、投资成本、业态设计规划、功能协调、项目合作等等。因此，政府、企业需深度研究，建立完善的开发运营模式，提高区域综合服务，促进经济增长。

例如，由于城市商业综合体的集成性，企业需初步划分区域板块，如零售、办公、餐饮、酒店、娱乐等，形成商圈分布图，明确每一部分的核心功能。之后，可以调查周边居民的格调和消费水平，建设专门的商业网点配套设施，为民众提供多样化需求。在物业管理方面，政府需划拨一定的商业用地，合理规划控制实际土地面积。为了打造更加优质的综合体结构，企业需帮助政府“改造旧城区”，建立商业中心区，有效解决交通、环境、居住问题，促进经济与社会效益的协同发展。通常情况下，城市综合体涵盖了持有型和销售型物业融合产品，开发步骤要结合当地情况，上报项目规划、工程建设进度，前期是以住宅和写字楼投产为主，将商业区进行“订单式”分配，或者将所有经营权进行公开租赁，提前销售商业和街道店铺。如果在项目设计中，存在一些不合理的因素，需及时修正，加强工程管理。最后，当项目投产后，企业需遵循运营要求和建议，有序统筹商业组合、开业营销、主力店等工作，确保可持续经营效果，成为综合体结构经济的体现。

五、根据当地商圈情况，有效设计规划

城市商业综合体属于集成式的建筑群，覆盖多个板块，如商务办公、综合娱乐等。在实际建造中，企业要根据当地土地资源、政策条例、情况，有计划布设，明确综合体定位。针对街区产业、市政配套，政府要重新编制建筑设计，综合人口、经济条件，确保开发的通畅性。就当下来看，一些地区整体包装的商圈覆盖范围有限，且基本是一些低端的购物商场中心，发展局限性较大。在人口流通量急剧增长情况下，必须遵循市场规则，深入开发经营，注入新鲜元素，以免业态同质化。

例如，宁波的香榭丽舍——和义大道，这里有着中国近代金融业象征的钱业会馆，有着中国第一所女子中学，还有桃花渡、渔浦门码头、南宋古船等象征古代港口城市的符号……丰富的历史人文以及得天独厚的地理优势，足以说明这里是古代宁波对外交通贸易的核心区。而在规划过程中，有关部门将其改造建设成为三江中央商贸区，打造成一个集顶级商业、时尚品牌、休闲娱乐于一体的高端休闲商业区。LOUIS VUITTON、Cartier、Emporio Armani、Christian Dior、杰尼亚、Ferragamo、Mont blanc等一线大牌均在和义大道购物中心开设形象店、旗舰店。同时还开发了宁波万豪酒店，以及名品会馆、休闲娱乐、时尚购物、环球美食、顶级会所等六大商业板块，实现了现代化建设和历史文化保护的完美结合。

六、明确开发运营具体内容，最大化发挥项目产品价值

伴随市场经济发展，城市商业建筑形式也发生了一系列的变化，开始由单一化商业带，转变成组合型商业建筑圈，综合性强，功能多样化，是商业地产发展的必然趋势，也是一个城市GDP的体现。城市综合体的建立，在一定程度上，提高了区域价值，整合了各项资源。先进行商业规划，再布设格局，这有利于低成本运营，减短开发的周期，提高商业中心带的综合实力。但是，在项目实操过程中，却经常出现半途搁浅、经营失败的情况，主要原因是开发商没有正确认识到商业地产的特点，操作不够规范，依然采取传统的住宅开发经验来指导商业地产，这无疑会阻碍着整个项目的开发运行。所以，政府企业需以市场为依据，将客户群体作为中心点，明确项目开发运营的目标，并对物业区域进行市场调研，科学定位产品，主导产业发展潜力。同时，由于城市综合体工程量较大，涉及范围广，企业在开工前要了解周边居民的人口特征和消费能力，这也是开发运营的基础性条件。之后，便可以参照客户兴趣、出行习惯等，提供良好的项目服务，真正实现以人为本的项目开发。

例如，由于综合体项目产品多元化，其中包括一些商业街、写字楼、酒店等，功能丰富，内部布局复杂。所以，要合理配比，如办公7%～67%、酒店5%～51%、商业10%～50%，住宅9%～23%。其次，要根据商圈内外环境因素，发现潜在客户群，制定市场开拓计划、拓展经营范围，占据市场。如万达综合体项目就有着特定的开发模式链：商业策划与招商、商业项目规划、前期设计、施工建造、商家入驻/持续招商。开发运营的根本目的是资金回收，企业需认真分析租赁的模式，真正发挥项目产品的价值，对可行性高的部分追加投入，以合资投资、债券融资为主，实现滚动式开发，增强资本市场当中的竞争力。

七、结束语

近年来，各大城市都开始兴建商业综合体，政府出台了各项扶持政策，这也吸引了各大投资商。但是，受到多种因素的影响，城市综合体存在盲目开发的情况，产生了一系列的问题，如区域商业项目滞后、运营难度大。在信息化社会背景下，政府、企业需准确定位综合体运营目标，有针对性的规划客户运营，并依靠大数据系统，制定多元化的发展计划，增强行业竞争力，确保企业长期处于可持续发展状态，防范潜在经济风险，实现最终的建设目标。

参考文献：

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