张文杰

摘要：房地产行业是我国建设全面小康社会、建设社会主义富强国家的重要力量，但随着房地产调控坚持以“稳”为主，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，各金融机构均在收缩对房地产开发的贷款支持力度，房地产企业面临去杠杆化、降速提质的新变革。面对严峻的内外部环境，财务报表分析成为房地产企业选择和制定其经营发展战略、规避风险以及挖掘企业潜力的重要依据。然而目前房地产企业财务报表分析能力不高，没有充分发挥出报表分析应有的作用。为此，本文首先对企业财务报表分析的内涵和方法进行了论述，然后深入研究了目前房地产企业财务报表分析存在的问题，并针对问题，从结合房地产开发的周期性进行财务分析、优化财务报表数据客观反映企业偿债能力、优化财务报表数据客观反映企业盈利能力、充分结合外部环境因素进行财务分析、提升财务分析人员的综合素质能力五个方面，探讨了对应对策。本文对于提高同类企业会计报表分析的决策实用性，提升房地产企业核心竞争力和资源利用效率，具有一定的参考价值。

关键词：房地产企业;财务分析;财务报表

房地产企业在国家经济发展过程中扮演着重要的角色，目前国家通过宏观调控手段，推动该行业迈向民生导向，房地产行业高利润时期已不复存在。复杂的宏观环境，对企业的营运能力提出了更高的要求。房地产开发项目具有开发周期性长、资金密集度高的特点，前期资金投入量大，资金回收集中于项目达到预售条件后，结转收入需要等到房屋控制权转移后方可确认，因此固有的财务报表分析模式，不能完全体现出不同发展阶段房地产企业的经营状况，无法发现不同阶段房地产企业存在的真正问题，进而无法为企业管理者决策提供有价值的参考信息。为此，本文针对房地产行业的特殊性，深入研究目前其财务报表分析存在的问题，并探讨应对对策，为企业管理者优化经济决策提供借鉴。

一、企业财务报表分析的内涵和方法

（一）财务报表分析的内涵

财务报表是反映企业过去和现在某一特定时期内财务状况、经营业绩和现金流量情况的书面文件，然而在企业经营管理过程中，不同利益出发者对财务分析信息有着各自不同的需求，这就需要以财务报表分析作为中间桥梁，根据企业财务报表所提供的数据，采用专门方法，对企业的财务状况和经营成果进行分析和评价，揭示企业在营运过程中的利弊得失和发展趋势，为企业的利益相关者了解企业过去、评价企业现在、预测企业未来提供依据，提高决策的客观性和科学性。

（二）财务报表分析的方法

财务报表分析方法有很多，分析目的和分析内容不同，采用的分析方法也不同。常用的分析方法主要有比较分析法、比率分析法和因素分析法。

1.比较分析法

比较分析法是指通过两个或两个以上的可比数据进行对比评价，揭示企业在经营过程中存在的差异和问题。根据比较对象的不同，比较分析法可分为横向比较法、趋势分析法、和预算差异分析法。横向比较法比较的对象是同行业企业水平;趋势分析法的比较对象是本企业的历史水平;预算差异分析法比较对象是预算数据。采用比较分析法时，应在保持一致口径的前提下，剔除偶发性项目的影响，并重点分析具有显著变动的指标。

2.比率分析法

比率分析法是指通过把某些彼此存在关联的项目进行比率计算，了解企业财务活动变动程度的方法。比率指标的类型主要有构成比率、效率比率和相关比率。构成比率反映局部与整体的关系;效率比率反映投入与产出的关系;相关比率反映有关经济活动的互动关系。采用比率分析法应以对比项目的关联性、对比口径的一致性以及衡量标准的科学性为前提条件。

3.因素分析法

因素分析法是指根据分析指标与其影响因素的关系，从数量上确定各因素对分析指标影响程度和影响方向，通常根据各个因素之间的依存关系，依次用各因素的实际值替代计划值，据以测定各因素对分析指标的影响。因素分析法可分为连环替代法和差额分析法，差额分析法是连环替代法的一种简化形式。因素分析法应在具有实际经济意义假设条件的基础上进行，并且构成经济指标的因素必须客观上存在着因果关系，同时遵循因素替代的顺序性以及顺序替代的连环性。

二、目前房地产企业财务报表分析存在的问题

（一）房地产企业特点分析

首先，房地产行业属于资金密集型产业，所生产商品因开发周期长、资金回笼慢，通常自有资金难以满足企业需求，企业需通过对外筹资方式保障资金供应，因此企业管理层需要时刻掌握企业的资金状况，掌握企业的偿债能力、财务杠杆和财务风险，避免因到期不能偿还债务而破产，以及由于使用财务杠杆而使企业净利润波动加大的风险，因此需要通过财务分析提前识别和预警这些风险，以便企业及时采取措施进行风险管理;其次，由于房地产行业关系到民生，当地政府宏观调控政策是影响其发展的重要因素，因此房地产企业在进行财务分析时，应着重关注政治环境因素对企业的影响，为企业管理者预测行业未来发展趋势提供依据，以便及时作出战略调整;最后，房地产开发产品属于不动产，地域性明显，当地经济发展水平直接影响商品的供求关系。因此房地产企业在进行财务分析时应充分结合经济环境因素，这样才能较全面、完整的掌握企业发展状况。

（二）目前房企财务报表分析存在的问题

1.财务分析未充分考虑房地产开发的周期性

目前，房地产企业进行财务报表分析时，主要以报表数据为依据进行分析评价，未考虑房地产行业的周期性特點，以致于财务分析报告使用者，未能全面、客观的了解企业经营状况与财务状况，从而做出科学的决策。以同规模、同地区处于不同开发阶段企业为例，甲房企处于开发阶段，前期开发投入在财务报表存货项目中列示并未达到预售条件;乙房企处于项目开发完毕阶段，并且部分房屋已交付达到收入确认条件。因报表分析者未考虑企业处于不同开发阶段，通过传统报表分析方法，乙房企的偿债能力与盈利能力远大于甲企业，致使投资者片面认为乙企业更具有发展前景。

2.财务分析未能客观反映房企的偿债能力

企业偿债能力主要通过比较可供偿债资产与债务的存量，以及比较经营活动现金流量与偿债所需现金两种方式进行判断，但因房地产行业核算的特殊性，通过原有报表数据计算出的偿债能力指标，与企业的真实情况存在差距，导致利益相关者不能对企业的经营状况做出正确的判断。在日常核算中，由于项目从预售阶段到房屋交付需要较长的建设周期，致使预收的房款在“合同负债”中长期挂账，但对于房地产企业来说，签订完商品预售合同后就意味着履约义务已形成，房地产企业大量的预收账款中包含了企业实际已经完成履约部分，属于企业的潜在收入，因此按照企业原有报表资料分析会低估企业偿债能力。

3.财务分析未能客观反映房企的盈利能力

盈利能力指标主要通过收入与利润之间的关系、资产与利润之间的关系反映。但由于房地产核算的特殊性，通过报表项目计算出的盈利能力指标，不能客观真实反映出企业的盈利能力。房地产行业由于开发周期长，且收入确认节点通常为业主办理入住时，因此房地产企业收入集中于项目竣工决算后期，该因素导致企业的盈利指标，不能真实反映出房地产开发企业处于不同阶段的价值创造能力。为了真实反映房地产企业，以获取租金或增值收益为目的的经济活动，企业通常采用公允价值模式进行投资性房地产后续计量，这种计量模式下，公允价值的变动会影响到企业的财务状况和经营成果，但因公允价值确定的可选择性给公司提供了利润调节的空间，从而影响报表使用者对企业的盈利水平的判断。

4.财务分析未充分结合外部环境因素

房地产行业具有明显的地域性，当地的经济发展水平与宏观调控政策是影响其发展的重要因素。但目前房地产企业财务分析重点放在财务报表数据上，未充分结合外部环境因素，导致财务分析不能发现企业深层次的机遇与挑战，为企业长远发展做出客观决策。随着市场经济体制的不断完善，我国市场经济高速发展，但各区域经济发展仍不均衡，令不同区域购房者的消费能力与住房需求存在较大的差异。因此企业仅以某一区域项目的财务报表分析，作为未来发展决策的主要依据是不全面的，不能满足管理者的决策需求。

5.财务分析人员的综合素质有待提高

房地产企业集土地开发、房屋建设、销售等环节为一体，具有投资金额大、开发周期长、成本控制难等特点，因此要求财务分析人员不仅要有专业的业务能力，同时应具备较强的战略思维能力。但当前大多数房地产企业负责财务分析人员由核算人员兼任，对企业项目的施工进展、融资情况、市场状况并不了解，仅是套用分析模板修改数字，未深入分析导致财务数据变化的深层次原因。同时，由于财务人员对财务分析不够重视，未对财务指标的内涵、适用条件以及局限性进行深度思考，在财务分析过程中未考虑房地产行业核算的特殊性，导致财务分析结果既不能真实地反映出企业经营状况，也严重地影响了管理层对企业发展趋势的预判，从而影响企业健康、可持续的发展。

三、完善房企财务报表分析的对策建议

（一）结合房地产项目开发周期进行财务分析

房地产企业由于项目开发周期长、资金密集度高，在达到预售条件前，无经营性现金流流入，因此企业在该阶段应将重点放在项目开发进度，以及成本支出控制上，通过预算差异分析法对预算投资成本与实际进度成本进行对比分析，按照成本项目逐项分析差异产生的原因，并提出解决建议，以供企业领导作为决策参考依据。在达到预售条件后，财务分析上应重点分析签约面积以及销售回款的指标，一方面按照业态分类对预算和实际签约面积差异进行分析，并及时查明原因，提出改进建议;另一方面通过分析经营性现金流量净额预算与实际的差异，及时调整资金预算，在确保资金链安全的前提下，节约资金成本。在项目开发后期，整个项目周期经营指标基本确定，企业可通过横向比较法，分别与同行业平均水平、优秀水平的房地产企业的经营指标进行对比分析，汲取先进的管理经验，以期跻身行业前列。

（二）优化财务报表数据客观反映企业偿债能力

房地产开发企业因其行业特殊性，以及其独有的账务处理方式，令企业在进行偿债能力分析时，需要根据行业特殊情况对报表数据进行调整。一方面，根据项目预计毛利率，调减已实现收入部分的合同负债，同时对应调整资产、所有者权益报表项目;另一方面，由于房地产开发成本采用历史成本计量方式，但因房地产行业受市场波动影响大且开发周期长，因此企业应根据存货的市场公允价值调整存货账面价值;再一方面，企业应定期对应收款项进行账龄分析，测试其是否存在减值风险，以确保报表数据客观反映企业偿债资产质量;最后，结合房地产项目开发所处阶段，选取并计算出能客观反映企业偿债能力的指标，以便财务分析使用者能客观了解企业偿债情况。

（三）优化财务报表数据客观反映企业盈利能力

首先，因房地产企业项目开发建设周期长，会计核算的周期通常为2～3年，企业不能完全以一个期间的经营成果分析，替代对整个项目的分析，因此企业可通过项目预测法预计项目的盈利能力;其次，因房地产销售大多数采取预售制，待房屋交付后确认收入，因此企业可结合项目施工进度，分析企业潜在盈利能力;再次，企业应根据预算总成本与实际已发生成本的差异，计提预估成本，遵循收入与成本相配比的原则;最后，因在房价上升的背景下，企业选择公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量，会对利润产生积极的影响，但实质上企业并没有发生经营业务，为客观反映企业的盈利能力，企业应剔除投资性房地产公允价值变动对企业利润的影响。

（四）充分结合外部环境因素进行财务分析

房地产行业复杂的宏观环境，对企业的营运能力提出了更高的要求，因此房地产企业在财务分析的过程中，应重视财务信息与外部环境因素相融合，为企业优化资源配置提供管理依据。外部环境分析主要包括宏观环境分析、行业环境分析以及经营环境分析。首先，房地产企业可以通过宏观环境分析法预测政治、经济、社会等因素对房地产市场的影响程度，确定项目未来发展方向;其次，通过五力模型分析法，预测企业在整个行业的竞争程度以及市场议价能力，结合报表数据分析企业竞争优势是否充分发挥;最后，通过经营环境分析，一方面了解企业自身融资能力，以便提前做好资金安排，另一方面了解消费者需求，建立具有自身优势的产品。

（五）提升财务分析人员的综合能力

房地产行业是我国建设全面小康社会、建设社会主义富强国家的重要力量，受国家宏观经济政策的影响显著，因此作为房地产行业的财务分析人员不仅需要有过硬的专业业务知识，同时应具备全面的综合素质能力。首先，企业应制定相关激励政策，鼓励员工通过考取专业证书的方式不断更新业务知识，提升专业技能。其次，企业应定期组织各部门之间进行业务交流，使财务分析人员能够及时全面了解到项目的进展情况，以便结合企业内外部环境因素，对报表数据准确解读。最后，财务分析人员应参与企业经营方针的制定过程，拓宽视野格局、提高全局站位，深入了解企业的发展思路，关注行业动态、经济形势的变化，结合企业自身财务数据进行分析，这样才能为报表使用者提供专业性强、实用性强、客观反映企业经营状况的财务报表分析报告。

四、结束语

综上所述，因房地产行业的特殊性以及会计核算的独特性，导致会计报表中体现的财务信息与企业的真实财务状况、经营成果会存在一定偏差，因此企业在进行财务报表分析时，不能仅局限于报表上的数据，还需应结合房地产开发周期长、资金回笼慢等特点，优化财务报表数据，并充分结合外部环境因素对项目的影响，做好财务分析工作，以此为企业利益相关者提供全面、客观的分析数据，为企业的科学决策提供重要依据。

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