房地产价格与通货膨胀的关系研究

2021-09-10王一周文杰

商业2.0-市场与监管 2021年6期

王一周文杰

摘要：本文先从通货膨胀的三个成因（需求拉动、成本推动、社会经济结构）分析房地产价格对通货膨胀的影响，接着从利率、房地产保值、成本三方面研究通货膨胀对房地产价格的传导机制。最后对其进行回归分析，得出房地产价格与通货膨胀具有一定联系的结论并提出建议。

关键词：房地产价格;通货膨胀;回归分析

作为我国的支柱性产业之一，房地产行业的发展带动了电力、钢铁、煤炭等其他相关行业发展的同时也减少了就业，缓解了社會压力，推动我国经济发展。住房制度改革后，随着房地产行业的蓬勃发展及国民收入的稳步提升，房地产价格一直处在不断上升的状态，2018年我国商品房平均销售价格已经达到了8736.90，相比于2010年，涨幅达到了46%，在房地产的带动下，其他相关行业的物价也逐步上涨，从而引起了整个社会物价的上涨，带来了通货膨胀，而通货膨胀又通过相关机制作用于房地产价格，最终导致了“双膨胀”现象[1]。为此，本文研究房地产价格与通货膨胀的关系，分析其中的原理，并针对“双膨胀”现象提出自己的建议。

1.房地产价格对通货膨胀的影响

1.1房地产价格引起需求拉动的通货膨胀

需求拉动的通货膨胀是指经济社会中的总需求大于总供给而引起的通货膨胀，下文将从财富效应、托宾Q效应、信贷扩张效应、财政政策四个方面分析由于房地产价格上涨，引起消费需求、投资需求及政府需求的增加，进而导致的需求拉动型通货膨胀。

1.1.1财富效应

对于已经拥有住房的消费者来说，房地产价格上涨使其拥有的总财富增加，在房价上涨时，消费者可以出售住房使其现有财富增加[2]，对于那些未出售住房的消费者来说，房价上涨也会使得消费者觉得自己更加富有了，增加了自己的预期财富，从而扩大当期的消费。而对于那些没有拥有住房的消费者来说，房价的上涨对其现在的消费产生约束效应，消费者必须减少当期消费，提高储蓄以便在以后房地产价格下降时购买，同时对于在房价上涨时贷款购房的消费者，较高的房产价格增加其房贷金额，使其必须减少当期消费来还房贷，这就产生了负的财富效应。虽然房价变动引起的消费需求内在机制很复杂，但是房地产作为我国居民的重要财产，其价格上涨一般会引起正向的财富效应，由于此效应的影响，居民会扩大当期消费，使消费需求增加，进而引起总需求的增加，造成通货膨胀。

1.1.2托宾Q效应

对于房地产行业，可以将Q值定义为房地产的售价与其成本的比，当房地产价格上涨时，其远远高于房地产原始的建造成本，Q值大于1[3]，很多房地产投资者就会发现开发房地产有利可图，进而加大对房地产的投资，投资需求的增加促进经济社会总需求的增加，进而引起通货膨胀。

1.1.3信贷扩张效应

由于信息不对称现象的存在，银行等金融机构等贷款人为了降低自身贷款风险，会提高其贷款标准，以企业资产净值为基础对企业授信。当房地产价格上升时，房地产行业的产净值会增加，使其抵押资本的价值增多，其可贷款的资金量增加[4]。

房地产行业景气时，房地产价格持续上涨，房地产投资者更愿意向银行贷款并加大对房地产产业的投资，由于房地产价格上涨导致的信贷扩张效应使得企业贷款金额的增加，最终会很大程度上促进经济社会投资需求的增加，进而引起社会总需求的增加，带来通货膨胀。

1.1.4财政政策

房价的上涨使得一些依靠竞拍土地而收取土地出让金的地方政府收入增加[5]。公共储蓄增加，政府为了平衡财政收支，必然会增加政府支出，从而导致政府需求的增加，进而引起总需求的增加，导致通货膨胀。

1.2房地产价格引起成本推动的通货膨胀

成本推动的通货膨胀是指由于供给方面成本增加导致经济社会总供给增加进而引起通货膨胀，下文将从工资推动的通货膨胀和利润推动的通货膨胀两方面进行分析。

房地产行业不属于完全竞争市场，工资是工会及雇主议价而成的，不具有完全竞争性。当房地产的价格上升时，工会会认为企业的盈利升高，进而会要求企业提高其工资[6]，除此之外，企业发现房价上涨有利可图时，会扩大工程建设，进而增加工人的工作时间，会提高工资水平，工资的提高导致企业成本的增加，进而引起通货膨胀。

而房地产行的几大寡头在房地产价格上涨时为了追求更高的利润，会共同商议，操作价格，使得房地产价格进一步提高，导致其价格上率高于其成本率，导致通货膨胀。

1.3房地产价格引起结构性的通货膨胀

结构性的通货膨胀是指经济结构的变化引起的通货膨胀。

房地产价格的上涨，使得房地产产业利润增加，当其高于社会平均利润水平，

必然会导致其行业一些职工的工资高于其他行业职工的工资，在这种情况下，其他行业职工会要求“公平，要求向房地产行业员工工资“看齐”，要求“赶上去”，政府及社会其他相关部门迫于压力使其他行业工资上涨来缩小整个社会工资水平差距[7]。除此之外，房地产价格上涨，会对一些低收入者产生约束效应，为了以后有足够的资金购房，其会减少当期消费并增加工作量，政府为了保障其基本权利、刺激消费，会适当提高当地最低工资水平，进而导致通货膨胀的压力。

2.通货膨胀对房地产价格的影响

2.1利率效应

实际利率为名义利率与通货膨胀率的差额[8]。通货膨胀的发生会使房地产行业实际贷款利率下降，在利率没有根据市场及时进行调整时，消费者会趁低利率时选择贷款购房，进而使得房地产的当期需求增加，引起房地产价格的上涨。

2.2房地产保值效应

通货膨胀来临时，消费者为了防止因为货币贬值而带来的损失[9]，保证自己的财产价值，会极大增加对保值效果好的房地产的需求，进而提高房地产价格。

2.3成本效应

通货膨胀的发生使得房地产行业所需要的原料价格及职工工资上涨，其建筑成本增加，同时由于货币贬值，开发商的资金压力加大，其为了解决现状其会减少房地产的供给或者直接将通货膨胀带来的损失转移到房地产价格上[10]。而对于那些收入较低没有自有住房的人群来说，通货膨胀使得其房屋租金成本显著提高，刺激了其购买住房的欲望，使得整个社会的房地产总需求增加，总需求的增加及总供给的减少，最终会导致房地产价格的上涨。

3.OLS模型验证

3.1数据的选取

在指标选取上，本文以居。民。消。费。价。格。指数作为通货膨胀的衡量指标，以住。宅，，商。品房。平均销。售价格作为房地产价格的衡量指标。并选取近10年的数据进行回归分析。

3.2回归分析及检验

为了证实房地产价格与通货膨胀的相关性，本文运用回归分析方法，并用EXCEL工具计算出回归分析的结果。

由计算结果可知，可决系数为0.933596，说明住宅商品房平均销售价格做出解释的居民消费价格指数差异占居民消费价格指数的93.3596%，说明房地产价格对通货膨胀有重要的影响。

从计算结果可以得出参数，的P值为8.2E-09和5.46E-06，若取显著性水平为=0.05时，的P值8.2E-09远小于0.05，而的P值5.46E-06也远小于0.05，拒绝：=0，=0。故可以说明住宅商品房平均销售价格对居民消费价格指数有显著影响。

4.政策建议

4.1发挥宏观调控作用

保证房地产价格的稳定，及时把控住市场，防止因为房价上涨而带来的社会恐慌，以及因房价下跌而导致大量消费者贷款购房及投资者的过度投机，影响经济社会的稳定发展[11]。与此同时，也要重点调控房地产供需平衡，一方面适当增加中低价位普通商品房供给，满足低收入者的购房需求，同时严格遏制投机性炒房，严查投资性购房，引导公众合理购房，减少投机者的购房需求，另一方面，由于近年来房价飞涨，很多发现房地产行业有利可图的企业都想涉足，为此要完善房地产行业的准入政策，严格把关，适当减少房地产供给，保证房地产的供需平衡，进而保证房价稳定，减少因房价上涨而带来通货膨胀的可能性。

4.2加强市场监测

完善市场信息披露制度，严查违法违规销售行为，并对违规行为进行曝光，为公众营造一个透明公正的房地产市场，同时也与根据通货膨胀形成双监测机制，对于预期到未来会发生通货膨胀时，及时调整房地产市场结构，防止因通货膨胀而带来的房价上涨。

参考文献：

[1]纪敏，孙彬.中国房地产价格与通货膨胀关系研究[J].金融与经济，2012（03）：29-32+16.

[2]吴中兵，李松华，李智军.房价对通货膨胀影响的实证研究[J].金融理论与实践，2012（03）：85-87.

[3]周光友，李怡达.我国房地产价格与通货膨胀关系研究[J].山西大学学报（哲学社会科学版），2013，36（05）：116-120.

[4]李付玲.房地产价格变动对通货膨胀的影响研究[J].商，2013（08）：139-140.

[5]张仁枫，康文峰.我国房地产价格与通货膨胀关系的实证分析[J].湖北经济学院学报，2012，10（01）：42-47.

[6]蔡玉龍.中国房地产价格与通货膨胀关系实证检验研究[J].现代商贸工业，2013，25（07）：103-104.

[7]姚璐.中国房地产价格与通货膨胀关系的实证研究[J].中国商贸，2013（12）：171-172.

[8]朱红英.通货膨胀与房地产价格作用机制研究[J].价格月刊，2013（07）：52-55.

[9]袁联杰.浅议房地产价格对通货膨胀的传导机制[J].中国集体经济，2013（06）：16-18.