李婵娟

(南京财经大学，江苏 南京210023)

一、理论分析

(一)税种分析

目前我国涉及房地产税的税种在广义上来说有十个，分别是:企业所得税、个人所得税、增值税、城建税、印花税、耕地占用税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税，且房产税在除上海、重庆两个试点外对于个人所有的非营业用房采取免税政策，征税范围仅限于城市，农村地区不征收。其中，有五个税种与房地产直接相关，分别是房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。本文仅研究这五个直接相关的税种。在这五个直接税种中，房产税、城镇土地使用税是在房地产的持有期间定期征收，即为保有环节的房地产税，土地增值税、契税以及耕地占用税在交易环节征收，即为流转环节的房地产税(表1)。

表1 我国现行房地产税的直接税种

另外有关于房地产的各个税种在金额上相差较大，比例失衡。我国2018年对房地产征收的直接税税种，其中保有环节房地产税(房产税、城镇土地使用税)的总额是5276.16亿元，而流转环节的房地产税(耕地占用税、土地增值税、契税)则多达12690.17亿元，其比重失衡，流转环节房地产税总额约比保有环节征收的房地产税高出1.5倍，其总量相差较大。

(二)问题分析

我国现行房地产税制尚存在较多问题。第一，保有环节税负较轻而流转环节税负重。我国的房地产税多集中于流转环节征收，其税种多且税额大，而在保有环节的税负相对来说较轻。第二，关于房地产税的税种设置的较为累赘，税种之间交叉重叠，存在重复征税的缺点。……