作者简介：

赵奉军，杭州师范大学

阿里巴巴商学院。

在上一期专栏中，笔者提出试点扩围不要再走老路，但不走老路，新路又在哪里呢？

我们先来分析下上海、重庆方案为何收效甚微，否则新的药方难以服众。上海和重庆两地的方案，看上去有显著差异，比如上海针对增量（人均超过60平方米的部分）;重庆针对独栋存量和高档房增量（针对独栋设置了180平方米免税面积，高档房设置了100平方米的免税面积，2020年成交价格超过19587元/平方米的住房为高档房），但共同的毛病是计价依据是历史交易价格而非评估价格，由于交易价格固定，这实际上锁死了未来的房地产税随着房价上涨而上涨的可能（与美国加州1978年的13号法案类似）;更严重的是，按照这种减免标准，两地的房产税基极为狭窄，可征税住房少得可怜。一般情况下，税基窄，税率就要高一点，但两地的税率都只有0.4%～0.6%。这样一来，两地所能征到的住房房地产税自然不值一提，能否弥补征收成本都未可知。有房产税的国家，一般都要交房产税，而免税是例外情形，上海和重庆的方案刚好相反，这如何能通过增加持有成本实现“房住不炒”呢？两地的房价长期涨幅不输其他城市，其来有自。

上海、重庆两地这种普度众生的房地产税方案也就在这种特大城市有条件实行。这些特大城市经济发达，本身税源充足，即使房产税收入低也无伤大雅，但其他城市可没有这么好的条件，推广到全国，更是如此。让我们设想一下，如果全国也是实施这种人均60平方米免税的方案，至少从平均意义上讲，我国城镇人均住房面积为39平方米（2018年），那个人房产税收入将为0。……