王东寰

1 、 传统商业街区面临的困境及问题

商业街区，也称为街区式商业。传统街区定义为在城市发展经历中，通过长期的历史积累和商业周而复始的发展演变，由传统建筑、街巷及公共空间构成的生活性聚居区，不仅是一座城市的底蕴，也是一座城市的人文符号和精神象征。商业街区同传统商业最显著的区别在于：一是开放式生活消费模式，一是封闭式商业生态模式。

传统商业街区曾作为城市当中最具核心价值的生活中心，也一度是城市经济发展的支柱。虽然城市更新的扩张迅速，但大部分仍旧位于老城区市中心，地理区位相当优越，由于商业发展滞后、历史和人文环境风貌破落等原因，整体已经与现代城市更新的发展显得格格不入。更加由于自身商业功能老化、新兴商业模式的崛起、消费者消费水平的普遍升级等诸多因素的多重叠加影响，正面临发展停滞甚至衰败的困境。

⑴、系统性规划与经营成本的不平衡

按商业变革的自然规律而言，传统商业街区的变革也免不了具有周期循环特性。早期，新的商业街区门店往往以新品牌，以低廉的价格吸引消费者，扩大销售额，逐渐扩张到街区，以规模辐射效应优势占据市场。

随着我国租赁市场的发展，到中期，传统商业街区的门店租赁价格逐年增加，而又处于黄金地段，租金的上涨使得品牌商户的经营成本逐年上升，利润逐年下降，直接导致商户处于生存临界点。

直至后期，租赁行为较为随意，缺乏有组织的整体规划，存在内部经营品类相互矛盾、商业业态不能满足居民的需求和品质要求、与周边街区商业无法形成闭环等现象。……