文/孙铭成

2007年颁行的《物权法》在明确物的所有权、稳定用益物权的利用关系、实现担保物权平等保护等方面发挥了先行作用。然而，随着我国社会发展、人口增多、城市聚居密度增大，人地矛盾、社区矛盾激增，确实产生了修改相关法律规定的必要性。《民法典》物权编回应时代需求，深入考察民生民情，对攸关国计民生的小区治理问题在建筑物区分所有权一章中作了较多修改。《民法典》明确了居民委员会对业主团体设立有进行指导的义务，厘清了业主共有部分所产收益的归属问题，降低了公共维修资金使用表决的要求，完善了业主大会决议的方式，矫正了物业服务人与业主的法律关系，新增了物业服务企业及时答复业主询问的义务。本文依照立法背景、条文解释、完善建议的写作思路，拟对上述修改作出评析。

一、《民法典》物权编推动业主团体及时成立

（一）立法背景——业主大会和业主委员会成立难

在法学研究的视野下，业主大会和业主委员会容易令人联想到物业管理纠纷。在分析物业管理纠纷时，多数学者会把业主团体未能及时成立或成立后难以发挥作用列为其成因之一。[1]根据中国知网的检索结果，在1996年，南京市鼓楼区人民法院法官张钢在论文中提出，化解物业管理纠纷需要积极推动业主大会、业主委员会的设立，并明确其权责范围。[2]然而，由于历史的局限性，当时业主大会和业主委员会的成立效果并不理想。即使是一线城市北京，2009年底业主委员会的成立比例也只有20.1%。……