由畅 苏云丽

摘要：近年来经济快速发展，社会不断进步，建筑结构形式多样且新技术新材料的不断更新与应用，使得整个开发项目的成本管控越来越难。全过程造价管理是房地产企业的“精细化“管理中尤为重要的一部分。本文主要针对房地产开发项目不同阶段的成本如何管控进行重点分析，并提出相应的策略，以期能够为保证项目目标成本与目标利润的达成。

关键词：全过程;工程造价;房地产;精细化管理;重要作用

引言：

随着中国政府近几年房地产调控的逐渐常态化，房地产行业已过了大红大紫的时代，当下房地产行业内部竞争不断激化，经营风险越来越高，利润越来越低，房地产的“精细化”管理在项目利润的实现中将发挥着重要的作用。

一、全过程造价管理在房地产开发“精细化”管理中的重要作用

由于开发项目具有施工周期长、投资规模大、不可控因素较多等特点，在施工过程中不可控因素可能会增加成本的风险。因此采取科学合理的全过程造价管理显得尤为重要，一些大的房地产企业在项目开发中不断总结，通过科学的全过程造价管理手段降低项目成本，提高经济效益，使企业能够在日益激烈的市场竞争中占据有利地位。

二、如何提高全过程工程造价在房地产企业“精细化”管理的作用

1.投资决策阶段造价控制

在策划和决策阶段，开发项目定位的合理性、投资估算的准确、科学、设计方案的经济合理性最终决定了开发项目的投资总额及大致方向。其投资控制程度的准确性直接影响项目后期的经济效益及利润目标。首先要对收集的资料和掌握的客户进行分析，对项目进行规划定位，对项目整体现场进行总体规划，对开发项目的投资、质量、进度、安全等进行目标分解与设置;其次，开发项目区位段选择，开发规模和建造标准的选择，建筑标准的确定及工艺、设备的选择等直接影响开发成本;最后还要组织行业内的知名专家及专业咨询公司等，结合技术合理先进性、政治环境、经济、市场行情等方面系统的对项目建设的可行性、必要性进行充份论证，对拟开发项目市场预测、技术及经济方面进行综合评价，以便作出开发决策，以达到对项目开发的成本控制目标。

2.设计阶段的造价控制

通常情况下，设计费用只占房地产开发成本比例的3%-5%左右，但合理经济的设计方案对开发项目总体造价的影响可高达70%-95%。所以全过程工程造价管控应重点加强设计阶段的成本优化意识。对于开发项目的建筑结构设计，应该进行目标限额设计，如每建筑平米钢筋、混凝土的含量、窗地比、装修标准等。具体可以从以下几个方面进行造价管控：第一，设计单位的选择，根据公司的招投标竞争机制，选择出综合实力符合项目设计要求的设计单位，做到方案质量符合要求且满足经济的合理性;第二，设计任务书要明确;第三;加强对设计方案的审核，加强对设计方案合理性、经济性的审核，强化成本优化意识;第四，开发全过程贯穿限额设计思想，结合造价成本，制定出合理经济的开发指标;第五，结合成本、工程等部门的多层意见做好施工图设计工作;第六，避免设计漏洞，严防设计变更。

3.招标采购阶段的造价控制

招标采购阶段的造价控制对整个项目的影响也起着至关重要的作用。首先要以低成本获得符合开发项目需求和品质要求的勘察、设计单位、监理单位、造价咨询单位等，以合理的价格购买到项目开发所需的材料设备对保证项目原定的利润目标的实现起着决定性作用。其次是选择合理的招标方式，采用清单计价还是费率招标，还是现在比较推行的EPC总承包，无论采取何种形式都要确定好评标原则，在充份发挥竞争的基础上保证其可实施性。再次是对投标单位进行管理，形成供应方数据库，包括合作过的单位或供应商，还有虽未合作但考察过的单位或供应商等。综述，招标采购的内容主要是工程类、物资类及服务类，并在长期的开发实践中形成招采的相关制度。

4.建造施工阶段的造价控制

施工过程中成本控制指在开发项目实施过程中通过采用管理手段以实现开发项目原定的成本、进度、质量等目标。首先，合同管理是现场管理的重要依据。项目相关部门按合同的相关约定对现场进行交底并管理;其次，现场进度、质量、安全的管理，项目管理人员要依据施工图纸，进行图纸会审，根据开发项目的时间要求将所有的工作内容进行计划排定，同时将各阶段的资金的支付计划纳入在内，相关交叉界面要划分清楚，避免界面分工不清导致窝工增加成本，现场加强质量、安全控制，防止质量不合格和出现安全问题导致项目成本增加;再次，严控现场设计变更及现场签证，避免因施工图设计遗漏等原因导致的设计变更的发生，成本人员可以在合同中规避此风险，如单项变更金额小于5万的不予计入等;保证工程变更的落地性，避免重大设计变更，保证签定的合理性;最后 ，过程中严防进度款超付，严格按合同约定的付款比例及原则进行支付。综上，施工阶段的成本控制在整个全过程成本控制中占很重要的地位。

5.工程竣工结算阶段造价控制

成本管理部在项目全部完成并经四方验收后，开展竣工结算工作。竣工结算可以从结算资料的合规、合法性及过程中进度款的支付、变更洽商及签证的角度根据合同条款中的相关约定对合同金额进行调整。并由聘请的造价咨询进行审核，对其工程量、价等进行检查，检查是否符合流程和合同约定。最后对比合同的最终结算金额和原定合同金额，对比项目总金额与原定目标的差额，分析超支和节约的原因并总结经验。综上，竣工结算阶段主要是为后期开发项目的合同条款拟定及方案设计优化等方面提供经验。

6.其它

房地产开发过程中，土地成本及营销成本对整个过程的成本也起着至关重要。

三、结语

全过程工程造价管理在现代房地产企业“精细化”管理中起着重要的作用，“精细化”管理无疑是一个企业正常发展的生命线，不仅能够实现企业经济管理的全面性和综合性，还能对其相关的管理工作进行不断完善，减少在发展中存在的資金风险问题。

参考文献：

[1]侯龙文.邓明政《房地产.建筑精细化成本管理》[M].中国建材工业出版社，北京，2018.1.

[2]费莹. 房地产企业责任成本体系研究与应用[D]. 江苏：东南大学，2013. DOI：10.7666/d.Y2437699.

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