崔一帆 郭晖

[摘    要] 随着房地产行业的发展增速下降，国家对房地产企业管控的加强，房地产行业将逐步进入一个平稳的发展阶段，过去高速发展的模式已经不复存在，行业间竞争进入了深水区，再加上新冠疫情的打击，对于重资产企业而言如何将资产轻量化显得较为重要。因此，商业地产“轻资产”化的开发模式被越来越多的企业所采用。

[关键词] 房地产行业;轻资产; 重资产

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2021. 01. 005

[中图分类号] F275    [文献标识码]  A      [文章编号]  1673 - 0194（2021）01- 0012- 02

1      轻资产运营模式概述

轻资产模式的运用是由麦肯锡咨询公司提出，利用杠杆等有利资源，在有限的资源使用情况下，以其核心价值为主导进行发展，使企业弃重从轻实现以最少的投入换取最大的商业价值的战略模式。轻资产的运营模式主要包含两个方面：一是将重资产业务外包或者转让出去，对于轻资产而言，企业的经验、品牌的管理、客户的关系、企业的文化等相较于企业运用重型资产经营模式时更为重要;二是收购其他企业的一部分股权，本企业提供自己的品牌、服务以及管理措施，盘活企业的重资产，通过最少地输出资金发挥出最大的企业价值，但是，在实际运用中，由于轻资产注重的是品牌的管理与实际操作存在一定的不同步性，再加上由于轻资产模式具有容易被模仿的特点，也使得企业的管理人员需要具备敏锐的市场嗅觉以及独特的管理特色。

2      X企业轻资运营模式概况

X企业是中国较为领先的优质房产品及生活综合服务的供应商，2010年9月，X企业组建国内首家以“政府代建、商业代建、资本代建”为核心模式的专业房产开发管理公司。主要是以“品质为先”赢得多数人们的青睐，目前已经形成重资产、轻资产和“绿城+”三大板块。对于重资产的开发主要在于房产的开发业务，对于轻资产的建设主要为代建业务，在前两者的协同下，“绿城+”为其提供强有力的支撑，进而推动企业的发展。

X企业在2010年9月成立了“X房产建设管理有限公司”主要从事X企业的代建业务，主营业务包括商业代建、政府代建以及其他服务，由于企业自身建造优势以及品牌优势，运用自身的品牌输出，加强企业自身建设，提升顾客的满意度，降低资金成本，为政府、其他商业企业提供代建服务，在企业资金合作方面，积极与基金公司等合作，借助基金平台进行募集资金，并提供投资咨询、运用管理、开发管理等服务;其次，X企业积极与其他企业进行合作，运用融创、九龙仓企业资金雄厚的优势来扩张自身的土地资源，降低企业持有土地期间所承担的风险，提升企业的土地资源优势。

3      X企业轻资产运营模式下财务绩效分析

3.1   营运能力分析

企业的营运能力主要是分析企业资产的效率与效益问题，X企业的存货周转次数、流动资产周转率、总资产周转系数在2009年到2010年处于下滑趋势，原因在于企业正处在重资产逐渐轻资产化的阶段，由于政府的宏观调控，房地产市场在这一阶段都处于不景气的状态，而在2010年到2019年随着轻资产模式逐步实施，也一直处于平缓上升的趋势，说明了企业通过合作开发的模式收购土地，总体上使得企业各项资产的使用效益得以提升。

3.2   盈利能力分析

盈利能力是反映一个企业经营成果最直观的数据分析，是财务分析的重点分析指标。企业在实行轻资产模式后企业的营业收入增长迅速，净资产收益率以及销售净利率的增长都较为平缓，在2009-2013年企业的销售净利率以及经营收入增长率一直处于上升的阶段，对比企业在之前的重资产经营模式下，只依靠销售而获得收益而言，轻资产模式扩大了企业的盈利模式，增加了创造收益的方式，但是在2013、2014、2015年由于融创、九龙仓并购风波以及股权相争的原因，导致X企业经营成果遭到了巨大的打击，再加上整个商业房产行业由于政府政策出台的影响，使得企业在此期间盈利能力下降，所以在2015年之后X企业继续完善代建模式，做到了代建4.0模式，解决了以往代建模式中存在的不足，也使得企业在此之后经营业绩也在稳步地增长。因此企业应当在经营活动中注意在此期间存在的各种问题。

3.3   償债能力分析

企业的偿债能力代表着企业是否能够更好地生存与发展的关键。2012年之后，X企业的各项比率都在平缓增长，主要原因在于企业在实施轻资产模式之前一直在储存土地，导致企业对于土地成本增加，但在实施轻资产模式之后，企业的短期偿债能力一直处于较好的水平，也缓解了企业在重资产模式中存在的资金压力，企业的长期偿债能力，在2009-2010年不断地提高，而在2010年之后存在着小幅度地下降，在2015年之后虽然存在小幅度地回升，但是企业在实施轻资产模式的整体里还是趋于较好地趋势，这也说明了企业在长期偿债能力的压力也在减少。

X企业从最初的重资产转型为目前的轻重并存，从弱运营转型为强运营、总资本、新技术，通过对品牌的管理、产品的定位、经营的指标等方面进行管控，通过更加彻底的社会化分工，全产业链管理的方式来实现企业的经营目标。目前X企业的轻资产管理业务也在不断地完善与加强，轻资产业务在2017年、2018年以及2019年前九个月分别实现营收10.16亿元、14.81亿元以及15.13亿元，而其毛利率分别为56.8%、50.2%、44.9%，如此高的毛利水平得益于X企业轻资产盈利模式的实施，而且从上述分析中也可以看出，一方面，近年来由于政策的紧缩、企业的合并等方面的问题对X企业的影响冲击确实挺大，但是这些方面属于企业之间的共性特征，所以从企业整体来看企业的轻资产模式的实施使企业在营运能力、盈利能力以及偿债能力上都有很大地改善，另一方面，由于重资产模式对于企业而言根深蒂固，转型并非易事，不免会产生一定的问题，所以企业应结合自身的实际情况不断完善。

4      X企业轻资产运营模式的优势

4.1   品牌创造

X企业从1995年成立至今，一直注重品牌的建设，也始终是行业学习高品质的楷模，企业将自身核心品牌的优势带动企业其他非核心品牌的发展，从而带动企业的发展，也使得客户对企业的认可度提升，这也使得X企业在之后实施轻资产代建业务奠定了很好的基础，对于消费者、投资者方面也起到了宣传的效果，加大了企业的知名度以及客户的好感度。

4.2   设计与开发能力

X企业从事的轻资产业务主要是以代建起步，是我国最早运用代建模式盈利的房产企业，由于其拥有较好的设计与开发能力也使得企业实施代建模式更为成熟。X企业自成立以来，一直打造良好的品牌效应，在发展阶段，企业致力于培养优秀的建筑、设计与服务团队，组织企业员工参与国际培训，拓宽员工的眼界为企业增添新鲜的元素，同时企业也与国际著名的设计团队形成了良好的长期合作伙伴，为企业面向更大的市场以及企业轻资产的转型提供更大的帮助。

4.3   融资渠道

X企业是集民企、央企、港企于一身的企业，其在轻资产盈利模式的实施中采取的合作开发的经营模式，与基金企业等金融企业进行合作获得了大量的资金支持。由于企业在品牌建设方面较为突出，在2012年引入了九龙仓以及融创等资金雄厚的公司进行战略合作，获得了强大的资金支持，在2015年中交集团收购了X企业30%的股份，同时为企业带入了较低的贷款利率，也使得了X企业拥有了较低的融资成本，为企业带来了更为广泛的融资渠道。

5      建    议

5.1   应加强企业的品牌建设，降低企业风险

轻资产模式是以少量的资金发挥出最大的效益，但是这种模式下的企业具有较高的风险，所以企业应时刻关注风险的识别与管控，提前制订风险预案，时刻关注与企业建立合作关系的资金状况、财务状况以及土地的储备情况，做到知己知彼，时刻关注房地产行业的市场变化，提前做好风险的规避以及防范工作。轻资产模式的实施对于品牌建设方面更为苛刻，企业在轻资产盈利中获取的利益在很大程度上源于企业的品牌形象以及设计服务，因此企业应更加注重自身品牌建设，从而为企业带来可观的利润。

5.2   提高合作效益

企业在经营活动中，应注重企业之间的合作配合，轻资产企业的核心要点是“运用但不占有”而通过合作的方式更容易体现出这一观点，通过使用别人的资金来进行自身的发展，但是由于各方利益的驱使，可能导致企业之间不能达到完美的配合，所以就需要企业双方之间在合作中构建一个完整的体系，比如在企业进行投资时，对被投资单位的选择方面应首先评估企業的管理能力、设计能力、品牌效应以及各方面资源等，对于代建方应考虑对方企业的资金实力、土地资源、公司获取资源的能力，是否与自身相匹配，通过合同的签订等方式，达成战略合作伙伴关系，必要时可以申请由第三方公司进行监督，以达到双方互惠互利的目的，同时也能有效地减少企业之间的矛盾。

主要参考文献

[1]戴天婧，张茹，汤谷良.财务战略驱动企业盈利模式——美国苹果公司轻资产模式案例研究[J].会计研究，2012（11）：23-32，94.

[2]杜海霞.谈轻资产运营模式——基于华谊兄弟案例研究[J].财会月刊，2015（27）：112-113.

[3]裴正兵.酒店轻资产盈利模式前提、方式与财务绩效评价——华天酒店轻资产经营案例分析[J].财会月刊，2017（13）：106-110.

[4]周泽将，李鼎.轻资产运营对企业R&D投入的影响研究：以中国上市公司为例[J].管理评论，2019，31（6）：91-101.