刘旭

摘要：目前来看，房地产市场正处于下行阶段，随着国家实施金融紧缩政策，房地产开发企业将面临比较的资金压力，在这种情况下，房地产企业往往采取合作开发项目的模式，一方面解决项目开发过程中的资金问题，另一方面也能实现风险分散。从房地产项目合作开发的特征来看，具有全程性以及高度的协作性。但是在房地产市场竞争环境愈加激励的背景下去，企业在对项目合作开发的过程中，也需要重视对开发风险的管控，建立健全风险管控机制，从而降低开发合作中的风险。基于以上认识本文从房地产开发项目风险管控的关键问题出发，探讨合作开发项目风险管控的措施。

关键词：房地产：合作开发项目;风险管控

2014年王石在万科股东大会上提出中国房地产市场即将进入“白银时代”的观点，目前来看，房地产市场也正如王石所言，进入了高风险、高投入的白银时代，市场的竞争性因素不断增加，房地产企业面临较大的生存压力。在这种情况下就需要结合现阶段房地产市场的特点，寻求新的发展模式，为企业提供更为稳妥的投资与发展模式。通过对房地产项目实施合作开发能够有效的分散房地产项目的投资风向，并优化资源配置，这种投资模式已经成为很多房地产企业的现实选择。但是该投资模式在实施的过程中也面临着比较多的风险因素，因此需要对房地产合作开放模式进行深入研究，从而促进合作开发项目顺利推进。

1合作开放项目风险管理中的关键问题

1.1资金保障问题

在开发房地产项目地过程中，往往需要投入大量的资金。目前来看，房地产企业在应用合作开发模式的过程中，往往采用项目工作公私合作制，在该合作机制下。除项目本身现金流外，缺乏其他收入作为资金保障。在这种情况下，就需要更为科学有效的资金使用筹划以及现金流控制作为保障。房地产开发企业在合作的过程中，需要对注册资本金的额度、土地出让金的缴纳以及项目现金流回正钱资金需求进行严格测算，同时，在合作协议中也需要明确当因市场变动。导致资金需求增加时，双方需要增加资金作为项目保障，从而促进项目顺利实施。

1.2开发成本控制问题

房地产项目往往周期比较长，在项目运作的过程中，成本控制始终都是重要的管理内容。在应用合作开发模式的过程中，合作双方需要就成本控制相关问题达成共识，结合项目特点以及项目建设需求，完善成本控制方案，进一步提升成本控制方案的科学性以及合理性，实现项目品质与项目成本之间的平衡。此外，合作双方还需要就项目推进组建专业团队或者聘请第三方机构对项目实施过程中设计方案优化、工程量核算、经营管理等方面实施管理，确保在项目实施的过程中，能够对项目成本进行有效控制。

1.3开发团队素质问题

房地产合作开放项目对于项目团队的管理能力提出了比较高的要求，需要管理团队能够有效处理更加复杂的管理事务，只有这样才能为房地产合作开放项目的顺利推进提供可靠的人力资源基础。目前来看，在房地产企业中，很多项目管理人员仅有企业独立开发项目的管理经验，缺乏对合作开发项目的管理经验，导致在对合作开放项目进行管理的过程中，管理效率不高，管理协调水平较差。针对房地产产合作开发项目的管理需要合作双方依据合作协议确定好在实施项目中，各自的权利以及需要履行的管理职责，在此基础上不断完善项目团队建设，且房地产开发企业需要重点提升高级管理人员以及专业技术人员的综合素质水平，确保项目团队的素质能力，能够满足房地产合作开发项目的实施要求。否则将会在很大程度上影响房地产开发项目的顺利实施，造成项目推进困难。

2房地产合作开发过程中项目风险管控相关措施

2.1构建完善的全过程风险管理机制

在实施房地产合作开发项目地过程中，需要有完整的风险管理机制作为支撑。该机制需要能够作用于项目开发的各个环节，如土地规划、营销策划、前期预算、设计优化、工程招标、销售、招商、验收、交房等环节，能够对各个环节的实施效果进行绩效考核，并做出及时的风险预警。在执行项目的过程中，需要严格把控项目，缓解了各个方面，进一步提升风险管理的全面性，从项目的实际情况以及市场现状出发，规划好项目实施中的时间投入、资金投入以及人力资源投入。确保在项目实施的过程中能够更加有效的对项目成本进行控制，同时也能针对项目实施过程中的突发情况及时启用备用机制。

2.2加强项目管理团队建设

对于房地产开发企业来说，项目成本控制水平以及项目执行能力，对于企业竞争力具有重要的影响。而项目成本管控水平以及项目执行能力在很大程度上取决于项目管理团队的水平。因此，在实施房地产项目合作开发模式的过程中，相关企业需要重视项目管理团队建设，在这个过程中，需要根据项目开发管理的要求，建立健全员工考核制度。并加强对管理人员的培训，从而进一步提升项目管理人员的专业素养、职業技能，确保项目管理团队的管理水平，能够满足房地产合作开发项目的管理要求。此外，房地产开发企业还需要建立常态化的管理人员培养机制，确保管理人员的业务水平能够胜任不同项目的开发管理要求。

2.3加强合作方的契约精神

在房地产合作开发项目执行的过程中，还要重视杜绝违约风险，尽管合作开发模式能够有效分散项目风险，但是在合作的过程中，双方对合作协议的履行情况将在很大程度上影响项目的推进水平，以及项目的合作深度。项目的合作双方需要根据项目的实际运营情况、资金情况以及收益情况，及时的按照约定向投资人披露真实信息。严格把控好项目的资金控制，进度控制以及质量控制，并依据法律法规的要求实施项目管理，提高项目项目管理的规范性水平，为项目平稳运营打下良好的基础。

2.4加强合作项目品牌形象建设

在当前的发展阶段下，房地产市场竞争更加激烈的房地产企业在开发项目地过程中，需要重视项目平台建设，提高项目知名度，从而为楼盘销售打下良好的基础。在这个过程中，项目管理团队需要做好项目品质、项目质量以及客户口碑的维护工作，相关企业也需要在社会中树立良好的企业形象，提升企业的知名度以及美誉度，能够为项目下楼盘的销售打下基础。此外，在对相关项目进行市场营销的过程中，还需要杜绝虚假宣传以及违规销售的行为，合法合规的进行项目运营，在实现良好经济效益的同时，也重视社会效益的实现。

总结：

房地产项目合作开发模式是解决项目资金问题，分散项目开发风险的有效方式，在房地产市场进入下行状态的背景下，合作开发模式广泛应用。但是房地产合作开发项目在管理层面上有更大的难度，在管理的过程中涉及合作机制的建立以及双方契约的履行。相关企业在实施合作开发模式的过程中需要重视对项目风险的把控，做好项目的资金管理以及团队建设，有效的控制好项目开发成本，在科学有效的项目合作开发管理机制下，推进项目顺利实施，从而促进相关企业的发展。

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