王巍

摘要：伴随着城市建设的步伐加快以及旧城改造力度的加大，房屋征收补偿工作也在有序开展。其中房地产征收评估为房屋征收补偿提供了有力的借鉴，有助于合理且公平的解决房地产征收过程中的种种矛盾。因此文章重点就房地产征收评估中的难点及建议展开分析。

关键词：房地产征收评估;难点;建议

随着城市化进程的深入，在房屋征收中爆发的补偿矛盾越来越多，征收矛盾也越来越激烈。为了促进房地产征收评估行业的优化和完善，完善房地产征收评估体系的建设，有必要对房地产征收评估存在的问题进行分析，并提出合理的改进建议。

1房地产征收评估中的难点

1.1征收评估资料收集困难

一是房产信息收集困难。首先，各地的房屋征收项目通常位于老城区或远郊，可能存在为了节省登记费而不取得产权证书的情况。二是由于继承、赠与等原因，房屋未办理变更登记手续。三是存在着目的、年龄、面积等信息不完整，以及在后期改造、扩建、改造后原有产权与原有产权不一致等问题。第四，房地产交易、收入、开发成本等数据难以收集。由于交易、收入、开发成本等信息难以收集，估价方法在实际操作中存在一定的障碍。征收评估的方法一般是根据当地的用途和类似等级的房地产状况，如供求、价格指数、交易量等。然而，一些地区房地产市场的整体发展相对较低，政府没有披露相应的数据。同时，评估机构的市场调研分析能力薄弱，这种情况会导致数据不足导致技术参数出现重大问题。

1.2征收评估机构不当竞争

首先，房地产评估机构需要资质，所以目前的评估业务将基本上处于垄断状态。估价机构直接配合征收部门。他们之间存在一定的经济联系，会给房屋估价的公正性带来问题。征用者遭受了相应的损失。此外，虽然一些地区有很多评估机构，但这种情况与市场发展水平不相匹配。这样一来，评估机构就会抢占市场份额，而且很多评估机构也可能会采用低价策略，如“恶意低价”等方法来抢占市场，这样独立、客观、公平的评估原则就很难得到保证。其次，非房地产估价师的股东也会因为利益等原因干扰评估活动，导致评估报告的质量无法控制。这样就会在更大程度上影响房屋征收补偿的发展。最后，一些房地产评估机构资金不足，无法很好地支撑自身的发展。在这种情况下，外部环境进一步恶化，多家评估机构之间的竞争日趋激烈。由于他们的能力较低，无法收集和评估相关信息，将进一步降低评估的有效性，导致房屋被征用。在评价工作中也出现了相应的问题。

1.3征收评估专业人才缺失

首先，单一的资格等级制度制约了房地产估价师行业整体素质和能力的提高。单一的评估师资格将不可避免地导致评估师失去更新知识的创造力。其次，房地产估价师的收入得不到有效保障。房地产估价师经过初步评估、正式评估、现场解释、评估等一系列步骤后，风险越来越大，有可能依法承担赔偿责任甚至刑事责任。其次，由于继续教育参与方式灵活，职业道德教育评估缺乏有效的手段，监督缺乏有效的约束机制，使继续教育的效果大大降低。

1.4征收评估机制不完善

一方面，解决征收与补偿问题的关键在于补偿金额，而评估价值是补偿金额的主要参考。可以看出，补偿金额与评估价值密切相关。因此，房地产估价成为当前征地补偿工作的重点。目前，在实践中仍存在房地产收购计价方法不一致、未能根据城市房价变化及时调整基准价格等问题。另一方面，《中华人民共和国城市房地产管理法》虽然明确了房地产评估制度的法律地位，但对房地产评估的内容却很少。一些法规对房地产估价进行了讨论，但不能作为估价行为的规范和标准。由于细则内容不明确，评委会工作人员未能很好地体现出工作积极性，相关的征集评估工作无法正常开展。

2房地产征收评估改进对策

2.1扩充渠道搜集估价相关基础资料

首先，评估人员需要提高与房屋征收部门的沟通水平，更加注重产权信息的效用，让他们提供有关房屋的所有产权证明信息，不遗漏相关内容。其次，通过支付、长期合作等方式，房地产经济公司可以购买相应的交易实例，获取实际数据。第三，要有良好的工作习惯，在日常工作中积累更多，慢慢建立起交易案例的数据库。第四，政府部门要及时发布房地产市场的相关统计数据。同时，评估机构还应提高市场调研能力，在综合运用各种数据技术的基础上，明确评估技术参数。对于行业内的不同公司，也需要提高合作水平，共同建立房地产信息数据库，以促进行业整体的可持续发展。

2.2构造良好竞争环境

一是建立良性的进入和退出机制。行业协会需要根据估价师的具体收入来限制评估机构的数量，同时，可以确定相应的优胜劣汰制度。对于不符合相关标准，严重违反职业道德的行为，可以直接排除在評估行为之外。对运行设备较差的评估机构，行业协会应采取兼并等相关措施，确保市场稳定。三是加强房地产估价行业自律。在市场竞争模式下，行业自律是保持行业竞争的良好模式，也是行业持续稳定发展的重要基础。行业协会管理是监督行业自律的重要途径。因此，各地区应成立专业的行业协会，借助行业协会的管理，制定统一的估价技术指南，按照相关参数开展估价工作，从而减轻政府的行政管理压力，进一步规范估价机构。

2.3加强专业人员培训

一是建立房地产估价师等级资格体系，完善行业对相关等级认可的实施标准，同时各等级按年数逐步超前，从而促使估价师提高自身的专业水平，更好地开展相关的房地产估价研究工作。二是建立利益风险应对体系，留住优秀的评估人才。由于房屋征收评估的难度大、技术要求高、职业风险高，在一定程度上打击了房地产评估机构开展房屋征收评估的积极性和主动性。因此，建立一个相对完善的评价收费体系，促进效益与风险的相应发展成为工作的重点。对此，条件较好的地区应先优化自身的市场竞争机制，根据评估的难度、风险水平等收取费用，然后逐步确定相应的收费标准，为后续工作的开展奠定基础。只有收益与风险相对应的行业，人才才能长期发展，这也是整个行业可持续发展的重要保障。第三，评估师自身的道德建设水平也是需要关注的重要内容。为此，可以建立责任明确的奖惩制度，对评估师的职业道德建设和违法违规行为进行全方位的检查和评估。认真处理，上报行业批评意见。只有以诚信为标准，房地产评估才能减少更多的实践风险，保证行业的健康有序发展。

2.4建立完善评估机制

一方面，通过编制房屋征收评估技术指南，可以明确规定参数的选择标准，统一征收房屋的估价方法，不断补充各种法律的使用条件。技术指南确定后，设计不断更新。另一方面，由于法律法规的规定过于笼统，在实施过程中难以实施，行政部门应制定一些新的处理方法，这更有利于评价活动的开展。制定征收补偿方案时，必须明确规定部分装饰用品的搬迁补贴和停业造成的损失。支撑体系的制定必须具有科学性和可操作性，才能使评价体系更加完善，有利于我国企业征地补偿工作的开展。

总之，房地产征收评估作为我国房地产业的重要组成部分，对我国社会主义市场经济的健康全面发展有着至关重要的作用。其在促进房地产经济规范化、稳定化进程中的价值是不可替代的。针对征地评估中存在的困难，房地产相关部门可以拓宽渠道收集信息，营造良好的竞争环境，加强专业培训，建立健全评估机制，并旨在改善房地产征收评估中的难点问题，从而促进房地产业的快速发展。

参考文献

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