文/李烨

一、居住权的演变与在我国的发展

（一）居住权的演变历程

居住权诞生于罗马法，属于罗马法中人役权的一种，其设立目的是为保障社会中弱势群体的生活需要，体现了对特殊群体立法倾斜的社会关怀，后在部分国家或地区得到了继承和发展。但在对罗马法居住权的继承和发展中，各国对社会性居住权和投资性居住权有着不同的立法倾向。

法国最初采取完全继承传统的居住权设定，即严格限制居住权的流转方式，禁止居住权人将其出租或转让。其后根据具体国情的变更，对居住权主体的范围进行了相应的调整，将家庭成员纳入居住权的适用范围内。对于权利的订立模式，《法国民法典》采取法定设立和合约设立两种方式，随后合约设立的方式成为主流。为迎合社会实际需求，居住权合约以平等自愿为原则，削弱合约的人身属性，扩大住房的用益属性，对传统居住权概念进行了发展。同时，法官拥有转换权，若居住权被不当行使且损害一方权利，法官可以通过将价金与居住权转换，平衡各方权益。德国最初同法国一样，完全实行传统居住权设定，之后为解决因住房矛盾而产生的居住权流通不畅的问题，进一步扩大了居住权人的权利，允许居住权人对其权利进行出租或转让。

投资性居住权是传统居住权的市场化发展，即提升了住房的流通性，以帮助真正有需要的特殊群体，亦可以保护房屋所有人的所有权。……