□文/李培培

（常州刘国钧高等职业技术学校 江苏·常州）

［提要］ 房屋租赁是一个比较成熟的行业，但是如果仍按照传统的“房东-中介-房客”经营模式进行市场竞争，则很难提升其竞争力。在新的经济形势下，房屋租赁企业或个人应该改变之前的经营模式，将房屋租赁和电子商务进行充分的融合，借助人工智能技术，形成新的O2O 房屋租赁平台，创新租赁模式。本文通过市场调研、科学实验、讨论归纳等方法，首先介绍现有租赁模式存在的问题；其次介绍“O2O”房屋租赁平台的可行性、功能、优势、商业模式；最后总结该平台商业模式在实践中暴露的问题，进而提出建议，以实现该模式的推广和应用。

一、现有房屋租赁模式存在的问题

现有租赁模式多数是通过房产中介发布房源，承租方看到合适的房源，由中介联系出租方实地看房，双方满意后签租房合同，由承租方支付月租金的一半作为中介费，交易完成。长期以来，这种模式一直是租赁市场的主导，由于没有标准统一的流程，租赁过程需要房东和房客协商，租赁会因为租赁双方不同需求临时变动，无法把租赁看成可复制的交易商品。所以，其弊端显而易见。

（一）从承租方角度看

1、需要耗费时间精力。要想租到满意的房子，首先要跑中介，约房东看房，有时由于信息的不对称和滞后性，房源不真实，房东房子已租或不租了，白等一场，这期间就要浪费大量的时间和精力，让承租方身心俱疲。

2、租期不灵活，难以满足短期租赁需求。由于租房看房耗时耗力，出租方往往不愿意短租，现在市面上的租房时间至少3 个月，让一些有短租需求的承租方望而却步。

3、押金难以全额收回。押金全额缴纳给房东，出租方常以不合理的理由提高房租或没收押金，全额收回押金很难保障，侵害了承租方的合法权益。遇到这种情况，走法律程序比较繁琐，承租方往往只能自认倒霉。

4、房屋租期内的维修难以保障。由于信息不对称，出租方的房屋质量参差不齐，本应该由出租方解决的问题，可往往由于推诿拖延，承租方不得不自掏腰包解决，造成了极大的不安全感。

（二）从出租方角度看

1、耗费时间精力。每次有人看房，房东都需要带着看房，讨价还价，很多时候是白跑一趟，浪费时间和精力。

2、房屋保洁和保养问题。出租房屋的日常保洁和维护不尽如人意，往往在租房到期时要花很大力气进行打扫和维护。出租方会担心承租方对房屋不够爱惜，损坏房屋，影响以后出售或自用，所以对于装修较好的房子宁愿空置也不愿出租出去，导致出租房房源不足，质量不高。

（三）从中介的角度看

1、中介不承担后期的风险。由于中介提供的委托合同常常是格式合同，所以常常隐瞒一些潜在风险，促成租赁后若发生问题，中介将会以中介服务已完成为由推卸责任，由承租方和出租房自行解决。

2、中介不履行核实义务。中介只承担发布房屋信息、联系双方的义务，并不履行核实房屋信息真实性的责任，缺乏诚信，甚至出现虚假房屋信息。

二、“O2O”房屋租赁平台商业模式

“O2O”房屋租赁平台商业模式，主要是指房屋租赁借助人工智能技术，通过线上支付线下消费，以电子商务的形式向房东、房客提供各类服务，实现房屋智能托管、房屋自主入住，推动线上线下一体化，以期实现从平台研发企业到平台的使用者（房东）均能找到新的盈利机会，获取相关利润的模式。

（一）“O2O”房屋租赁平台可行性

1、政策可行性。人工智能作为一项引领未来的战略技术，发达国家纷纷在新一轮国际竞争中争取掌握主导权，围绕人工智能出台规划和政策，对人工智能核心技术、顶尖人才、标准规范等进行部署，加快促进人工智能技术和产业发展。我国出台了《新一代人工智能发展规划》（国发［2017］35 号）、《促进新一代人工智能产业发展三年行动计划（2018-2020 年）》（工信部科［2017］315 号）、《国家新一代人工智能创新发展试验区建设工作指引》（国科发规［2019］298 号）等政策文件，推动人工智能技术研发和产业化发展。一些科技企业也不断加大资金和人力投入，抢占人工智能发展制高点。目前，国内人工智能发展已具备一定的技术和产业基础，在芯片、数据、平台、应用等领域集聚了一批人工智能企业，在部分方向取得阶段性成果并向市场化发展。

2、技术可行性。目前，人工智能的基础性研究和应用型研究正在如火如荼地进行，人工智能在教育、医疗、家庭服务、交通、公共安全、娱乐等领域逐渐得以应用。如无人汽车、无人超市已经进入普通老百姓的生活。因此，面对经济新常态下的产能需求格局，房屋租赁与人工智能技术的结合成为其新的发展方向。人工智能依托大数据分析将更便利地辅助客户进行精确消费，这也促使人们对入住体验和智能化服务的创新提出了更高的要求。

我国互联网使用人数正在飞速增长，其中电脑端的互联网用户增长率正渐渐地趋于平缓，反而是移动端互联网用户飞涨，智能手机渐渐融入到了人们的生活之中，许多电脑端才能掌控的功能也慢慢转移到了移动客户端。现在移动客户端上的APP 也层出不穷，各个“互联网+”企业均对入住移动客户端十分重视。便捷的移动端APP 提高了O2O 模式运行下的企业运作效率，实现了远程供需的快速对接。新时期房屋租赁的消费主体以“80 后”和“90 后”年轻一代为代表，他们对新生事物尤其是以互联网技术为代表的新技术更感兴趣，各种APP 的应用将更方便客户了解和体验各项服务，这一切的发展为O2O 房屋租赁平台提供了技术的可能。

（二）“O2O”房屋租赁平台的功能。本平台要实现房源发布、租房、入住、退租、保洁、维护的全流程管理，使房东从看房、维护、保洁中解放出来，使房客享受更便捷、更有效、更智能的入住服务。主要可实现如下功能：（1）实现手机在线选房，提高选房的自主性和灵活性；（2）实现房客与房东的结算、对房客进行信用和积分评级，使其享受系统优惠；（3）实现押金监管，为经营者、房客提供纠纷处理机制；（4）进行人脸识别，信用评级，实现对用户的在线身份认证，确保入住人身份安全可靠；（5）实现房屋智能管理，为房间配备服务机器人，24 小时在线为客人服务，客人可向机器人咨询飞机、火车、景点信息，可进行定时提醒，可记录分析客人的体感喜好，音乐喜好，并为客人自主调整到喜欢的灯光环境等；（6）进行保洁时间段设置，保证入住不被打扰；（7）实现取电管理，人走自动断电。

（三）“O2O”房屋租赁平台的优势。该平台将努力弥补传统租赁模式的不足，立足个体房源，使租房与服务结合，将闲置房源实现智能托管，让房屋租赁标准化、流程化，从而降低房东管理成本，促进供应主体多元、丰富房屋租赁方式。主要有以下优势：

1、对接公安居民数据库和芝麻信用评级系统，确保客户身份真实、信用可靠。该平台实现房屋租赁的智能托管，智慧管理的前提是安全。安全是实现系统功能的关键核心，是所有工作的基础。离开安全，一切都白费。为了确保安全，该平台要求房客上传正确的身份证信息，手机端进行人脸识别，通过调用公安居民数据库，保证入住人信息真实，杜绝弄虚作假。同时，对接芝麻信用评级系统，对入住人信用进行评估，保证入住人员信用可靠，确保房间财产安全。

2、租赁流程标准化，使房东成为“店主”。利用该平台，使房东实现自己发布房源、自己租赁房屋、自己维护房屋、自己安排保洁的功能，这一切的实现，让房屋租赁标准化、流程化，改变了传统房屋租赁繁琐的看房过程，高昂的中介费用，长租居于多数的现象，使短租、日租成为可能，实现了房东拥有一间房也可以开宾馆的梦想。

3、立足个体房源，调动个体房东积极性，增加房源供给。O2O 房屋租赁平台，使租房与服务结合，线上线下一体化，借助人工智能技术、大数据，将闲置房源实现智能托管，从而降低房东管理成本，促进供应主体多元、调动个体房东进入房屋租赁市场的积极性，提高社会闲置房源进入房屋租赁市场，充实了房屋租赁市场，增加了房源供给，从而推动了实现城镇居民住有所居的目标。

4、推动人工智能在房屋租赁行业的运用，实现房间的智慧化。O2O房屋租赁新模式也是人工智能在房屋租赁行业的运用，以顾客智能化的体验为核心的智能化产品设计是其发展的首要任务。顾客借助便携式的互联网终端系统一站式完成入住、住店期间的智能消费、智能的客店交互服务。其优势是不仅能带来技术的全新感受，同时还能融入各种个性化服务。

5、探索房屋租赁新的商业模式，拓宽获利渠道。O2O 房屋租赁平台商业模式，实现了房屋的智能托管，智慧入住，是一种新的入住体验，必然吸引越来越多的人来体验，创造更多的利润。另外，房屋租赁的流程化、标准化，使得房屋租赁可复制，也可以将平台予以推广，通过试点，以点带面，吸收更多的平台加盟商，代理商，通过赚取加盟费获利等。

6、打破现有房屋租赁模式的限制，促进我国房屋租赁市场发展。长期以来，现有房屋租赁模式是租赁市场的主导，由于没有标准统一的流程，租赁过程需要房东和房客协商，租赁会因为租赁双方不同需求临时变动，无法把租赁看成可复制的交易商品。另外，由于信息的不对称，出现中介发布虚假的房源吸引房客，造成租房者利益受到侵害。新的房屋租赁模式，将实现去中介化，使房东、房客零距离接触，降低了成本，提高了效率，解决了现有租赁存在的问题，将促进我国房屋租赁市场的发展。

（四）“O2O”房屋租赁平台商业模式

1、平台研发企业。企业在进行在线短租产品设计或者是制定相关服务时应该充分结合顾客群体呈现出的价值主张，分析不同顾客对租赁服务所提出的个性需求和购买倾向，对顾客进行针对性的价值创造，同时获得顾客的欢迎。因此，平台研发企业应从顾客需求出发，首先，实现系统功能；其次，突出外观设计，手机端界面的人性化、合理化，硬件设备的易操作性，实现软硬件完美对接和匹配；最后，在设计过程中，注重系统流程的标准化和可复制性，以便该模式能够迅速推广，促进成果的产业化。

该平台的盈利模式主要有以下几个方面：一是可通过将平台无偿提供给房东使用，加快平台的推广，并参考现有平台供应商的做法，每做成一笔订单，从中收取一定比例的手续费，进而实现获利；二是当平台推广到一定程度，有了一定的市场认可度，则可以为房东提供广告服务，收取广告费；三是为第三方提供日常用品的销售，从中提取一定比例的销售额；四是可以将平台予以推广，通过试点，以点带面，吸收更多的平台加盟商、代理商，通过赚取加盟费获利等。

2、平台使用者——房东、房客。O2O 房屋租赁新模式，使租房与服务结合，借助人工智能技术，大数据，将闲置房源实现智能托管。房东可以通过APP 线上操作，自己发布发源，自己租赁房屋，自己维护房屋，自己安排保洁，房客可以通过APP 看到真实房源，自主选房，自助入住。

平台这些功能的实现，使房东从看房、退房的奔波中解放出来，降低了房东管理成本，使房客避免了信息不对称的无奈，省去了高昂的中介费用，房屋租赁趋于标准化、流程化，使短租、日租成为可能。

房屋租赁的智能化、去中介化、无人化、入住的便利性、私密性必然吸引越来越多的人来体验，这种商业模式必将受到越来越多的人欢迎，在受到房客欢迎的同时，必将为房东创造更多的利润。

三、“O2O”房屋租赁平台在公寓酒店的实践

（一）实践效果。软硬件功能经过调试，在常州某公寓酒店进行了试用。该公寓酒店的房源是个体房东，房间分散，甚至并不集中在同一栋楼或楼层，经营者在日常的管理中耗费了大量的人力、物力、财力，比如查房、保洁，都非常不方便。

安装O2O 房屋租赁平台后，经营者可在手机上进行操作，通过房东端发布房源，房客通过微信公众号扫码关注，选房，输入身份信息，设置入住时间、开锁密码，付款，经营者在房东端进行身份认证，授权入住，实现了线上选房、线上付款。

在入住期间，房客可通过身份证取电、手机管理门锁、接入门铃、控制电器和遥控器、获知温湿度、可燃气体以及电量传感器值，房间配备服务机器人，24 小时在线为客人服务，房客可语音告知机器人需求，实现房间的智能管理。

办理离店时，房客只需要在房客端点击离店，房间则会自动断电，房间密码则会失效。房东端同时会收到退房通知，房东发布保洁信息，保洁收到信息可以去查房保洁。

该公寓酒店在运用了平台后，经过半年的试用和调整，初步实现了O2O 房屋租赁平台的功能，实现了房屋的智能托管、房间的智慧管理，探索了新的商业模式的可行性，普遍受到房东和房客的欢迎。从经营者角度来说，双方不需要见面就可以完成租赁，在家里就可以操作，使短租、日租成为可能，拓宽了租赁方式，节省了人力成本；从房客角度来说，可以自主选房、自助入住、智能管理，提高了入住的便利性和私密性。

（二）实践中遇到的问题。任何一个新事物的诞生之初都不是完美的，实践是检验真理的标准，只有在实践过程中，才会不断发现新问题。该平台在使用和推广中，不可避免地也遇到一些问题，值得思考，亟待解决。具体来说，主要有以下三个方面：

1、人才缺乏，限制企业发展。企业的发展离不开人才，因此作为平台研发企业应引进更多高素质的综合性人才，以满足企业研发和营销方面的需要。然而，现实状况是平台研发企业处于起步阶段，没有社会认可度和声望，无法吸引更多的专业性、综合素质更高的技术和营销人才。人才的缺乏，使技术的更新和发展后劲不足，人才的缺乏，使产品市场化推进较慢，限制了企业的发展。

2、市场认知度不高，产业化的进程有待加快。本平台在使用和推广时，由于没有知名度，有些客户不愿意使用，他们感觉全程自助不可能，资金托管不可信，无法接受这种新的房屋租赁模式。尽管经过耐心的介绍，有客户开始尝试使用，并且给出了较高的评价，但是距离预期的目标仍有很大的距离。

3、资金短缺，成为企业发展瓶颈。资金短缺，是初创企业普遍的难题。本平台在研发生产阶段、在市场化的过程中，离不开资金支持，但是，由于筹资渠道有限，企业面临很大的资金压力。

（三）发展建议。经过半年多的实践发现，“O2O”房屋租赁平台商业模式具有较大的推广价值，它的发展对于我国房屋租赁市场的发展具有一定的推动作用。面临实践中的问题，提出如下建议：

1、争取政府支持，拓宽新的融资渠道。本平台的研发应用属于人工智能技术范畴，应争取政府对于人工智能产业发展的支持，争取获得政策和资金方面的支持，比如财税优惠、创新创业项目资助等。同时，为了更好地发展，需要多渠道融资，中小企业尤其是科技型初创企业可以拓展股权融资渠道，进而为技术的研发、推广积累资本。

2、强化人才支撑，吸引专业性、综合素质强的人才。企业发展需要人才支撑，有了资金和政策保障，增强企业知名度和影响力，吸引更多的技术和营销人才融入进来，以保障后续的更新和推广得以进行。

3、注重产品质量和服务意识，提高市场知名度。只有一流的产品，才能赢得客户。企业既要完善技术，提高产品质量，又要树立服务意识，品牌意识，打造良好的口碑和形象，不断提高客户满意度和市场占有率。同时，也要加大宣传力度，扩大企业知名度和影响力，开拓市场，促进产业化、市场化。