陈耀东，李睿琦

（1.南开大学 法学院，天津 300350；2.复旦大学 法学院，上海 200438）

2016 年两会通过的《“十三五”规划纲要》将住房制度改革的主要方向确定为“购租并举”①。同年，国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》进一步强调了“实行购租并举，培育和发展住房租赁市场”对深化住房制度改革的重要意义②。随着我国住房制度改革的推进，“租赁权物权化”、“让与不破租赁”等问题引起广泛关注。关于何为房屋租赁权、租赁权的效力如何、是否应纳入不动产登记等问题，各家争执不下[1]。

2020 年5 月28 日审议通过的《民法典》增加了租赁关系的规范内容。其明确了未登记备案的租赁合同、转租合同的效力；将“占有”作为适用“让与不破租赁”规则的前提条件；完善了优先购买权的规定；新增了优先承租权；等等③。但以上内容多为债权框架内的修正与完善，在物权编的不动产登记部分中并未就房屋租赁权的登记问题作出回应。

《不动产登记法》已被列入“十三五”全国人大立法规划第一类立法项目④。中共中央、国务院发布的《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》要求进一步推动制定《不动产登记法》⑤。《不动产登记法》需明确的问题有：哪些不动产权利具备不动产登记能力？房屋租赁权是否具有不动产登记能力？进而，将房屋租赁权纳入预告登记中的规范内容如何设计？等等。鉴此，本文主要围绕房屋租赁权的不动产登记能力和预告登记的建构展开讨论，以就教于方家。……