白招弟 史佼佼 裴芳蓉 闫丽莉 李媛媛

(甘肃农业大学 甘肃 兰州 730070)

一、引言

随着我国经济的发展,房地产行业开始兴起。近年来,房地产市场过热,房价快速上涨,引发了一系列影响社会稳定的负面效应,给我国的经济发展及社会居民带来了不同程度的影响,成为社会和民众普遍关注的热点话题。房地产作为一种特殊的商品,其价格受国家宏观经济政策、市场、经济状况等因素的影响,由于房价上涨过快,市场上缺乏其他较好的投资渠道,房地产越来越成为人民投资、消费的主要方向。科学地认识房地产市场的发展规律,客观地评价房地产市场发展现状,对于甘肃居民投资、消费规划以及为政府部门的决策提供依据具有十分重要的意义。在这种情况下,如何准确地预测房价显得相当重要。

二、基于多元回归模型分析房价的影响因素

(一)商品房房价影响因素选取

根据前人的研究可知影响商品房房价的主要因素包括:经济因素、社会因素、人口因素、行政因素等。由于影响商品房房价的因素比较多，而且复杂,并且存在一些难以量化的定性因素，因此本文选取了甘肃省2003-2018年间的部分因素作为解释变量，商品房平均销售价格为被解释变量，研究了商品房平均销售价格与商品房销售面积、房地产住宅投资、年末常住人口、地区生产总值、房地产开发企业个数之间的关系，建立了预测商品房房价的多元线性回归模型,进行商品房房价的分析。

(二)模型的构建

建立甘肃省商品房的预测模型。表一列出了甘肃省2003-2018年间有关商品房的部分统计资料：其中Y为商品房平均销售价格，X1为商品房销售面积，X2为房地产住宅投资，X3为年末常住人口，X4为地区生产总值，X5为房地产开发企业个数。

表一 2003-2018年甘肃省商品房平均销售价格相关数据

利用Eviews软件对表一中的数据进行回归分析得到如甘肃省商品房房价的估计结果为：

(-3.6341)(0.8753)(-0.7485)(3.6187)(1.0750)(0.1833)

(三)模型的检验

从Eviews软件分析得出的结果可看出，解释变量年末常住人口X3的t统计量为3.6187，表明年末常住人口对商品房平均销售价格的影响是显著的。但是模型中的其他解释变量的t统计值较小，未通过t检验。

(四)检验多重共线性

1.相关系数检验

图一 相关系数检验结果

由相关系数矩阵可以看出，解释变量的相关系数都在0.94以上，即解释变量之间是高度相关的。

2.辅助回归方程检验

利用Eviews软件，分别做一个变量与其他变量的回归，得每个回归方程的F检验都显著，方程回归系数的t检验值表明：X1与X2、X3、X4，X2与X1、X3，X3与X1、X2、X4、X5，X4与X1、X3，X5与X3的T检验值较小，这些变量之间可能不相关或相关程度较小。

3.利用逐步回归方法处理多重共线性

(1)初始模型建立

利用Eviews软件单独做X与Y的一元回归:

(2)逐步回归

将其他解释变量分别引入初始模型：

因此最优模型为只有X3和X5时，拟合回归方程如下：

(-5.2747) (5.0961) (4.4224)

(四)异方差性——B-P检验

根据Eviews软件，可得辅助回归方程为：

(0.464) (-0.445) (0.234)

(1)由结果可知，PF(2,13)=0.7605>0.05,所以模型不存在异方差性。

(2)由结果可知，Pr2(2)=0.7189>0.05,所以模型不存在异方差性。

(五)序列相关性——D.W.检验

由图二可得，样本容量T=16,解释变量k=2,查D.W.检验上下界表得，dL=1.10,dU=1.37,因为D.W.=1.404,dU

四、结语