贺琦

摘 要：2020年是形势很复杂的一年，全球的一系列情况地对房地产市场产生了非常大影响，人们对小区的居住环境的需求产生了新的变化，本文旨在分析新形势对住宅需求产生的影响，然后进行小区人居环境的设计。

关键词：新形势;小区;人居环境

中图分类号：TU2文献标识码：A文章编号：2096-0905（2020）27-00-03

今年，随着一系列的形势变化，对房地产产生了巨大的影响，有些人过的濒临崩溃，有些人却过得很惬意。主要是居住环境不同，导致了生活品质的巨大差异。相信很多人经历一系列的形势变化，心态会发生很大变化。这些变化对住房会产生什么影响？住房的设计与小区环境如何根据需求变化，从需求的角度做出调整和优化。

一、新形势对住宅需求产生的影响

毫无疑问，新形势对客户的生活方式和置业观念产生巨大影响。具体来看，不同类型的客户有所不同。

（一）无房一族需求

随着一系列新形势的变化，让很多无房者重新认识到房子的重要性。很多网友就表示：一定要买一套房一辆车。有了自己的房子，这样不至于无家可归。有一辆自己的车，这样公共交通停运了后，也不至于寸步难行。对于那些有固定收入，但从未考虑买房的人，经过这次风波，他们会开始考虑这个问题。

（二）刚需客户需求

上面提到的无房一族部分会转成刚需客户，他们可能是刚步入社会的年轻白领，或者进城奋斗的蓝领。他们最明显的特征是购买力有限，对价格高度敏感。这次疫情对经济影响比较明显，这部分客户群体的收入也受到很大影响，他们会选择观望。这些客户需要解决的是从0到1的问题，低总价、功能性强、配套好的产品会更受他们青睐。有不少网友表示，危机过去后，要努力赚钱在郊区买套房，并顺便买一辆车，住在郊区人少空气好，平时开车上班不用挤公交地铁更有安全感。

（三）刚改客户需求

刚改客户大部分是六口之家，三代同堂。随着二胎出生，原来的房子不能满足新需求，不得不置换更大面积的房子。对于这部分客户，居家隔离这段时间，他们可能会意识到，家人健康才是最重要的，同时房子还是大一点好。这样住起来能减少家庭矛盾。

（四）高端改善客户需求

改善客户相比刚改客户，购买力更强大，追求高品质生活，属于享受型换房，在意空间尺度、精装、社区环境、物业服务等。经过这次事情，他们对于好房子有了更加深刻的理解。他们会追求更高的舒适度、更健康的住宅、更智能的精装、更好的物业服务和社区配套。

（五）豪宅客户需求

以前很多顶豪都是大平层，这次疫情过去后，豪宅客户可能会更倾向于购买低密度豪宅。低密度意味着更少住户、更高的隐私、更少的人群接触，大大降低感染的风险。而且前庭后院，可以种花种菜，不能外出的时候可以在院子里喝茶聊天，排解无聊。

二、新形势下小区人居环境设计

基于客户需求变化，反馈到产品设计上，具体可以做出以下调整：

（一）密度不要太高，保证合理的尺度

未来，社区容积率会成为客户购房考量的重要指标。不管是什么产品类型，密度不要太高，保证合理的尺度，距离感带来安全感和舒适度。作为市区高层产品，则一定要重视归家动线的私密感，比如回家如何减少与人群的接触？有些高端項目会给业主配备单独车库以及专属的电梯厅，从车上下来，直接进电梯回家。全程不需要暴露在外，私密感做到极致。

（二）空间布局要强调丰富性、趣味性

新形势下很多户型暴露的问题主要有3个方面;一是面积太小，活动范围有限，这个跟购买力有关。但很多大面积户型，空间设计过于单一，忽略了业主白天在家的需求;二是很多人在家办公，发现家里缺乏工作场景，导致效率低下;三是舒适度低，比如通风采光差;四是部分功能性需求无法满足，比如三房只有一个卫生间，没有玄关等等。

（三）室内空间布局设计理念更新

1.书房变成刚需

以前在很多刚需刚改产品中，为了控制总价，几乎没有这个功能，因为面积不允许。随着新形势变化，大家在家云办公，但很多家里都没有适合的工作场景。于是出现了各种翻车现场，比如不得不在沙发上、餐桌上、洗衣机上，甚至缝纫机上办公，非常不便。很多客户则体会到有一个书房是多么幸福。随着云办公、在线直播等越来越普及，书房或办公空间也将成为刚性需求。

2.双卫将变成基本配置

未来即便是刚需户型，两个卫生间或将成为标配。当然，如果是豪宅，卧室可能需要全部设计成带卫生间的套间。以前考虑的是私密感，现在考虑的是安全卫生问题。很多人对卫生间的安全、健康问题高度敏感。比如管道气密性、排气、消毒等问题如何解决？如何通过卫生间布局、设施升级改善客户如厕舒适度及身体健康？

3.入户增加消杀区域

以前，玄关的功能定位为归家礼仪获以及收纳空间，今后，它的利用方式将会被刷新。很多项目的玄关除了有收纳空间，还会区分脏、净分离区域，进门前先消毒去味再进入客厅。有项目会在玄关地面做10mm高差，设置脏、净分离区域。还有些项目玄关空间近15㎡，配置了除臭鞋柜、衣服除味机等，回家前，先把外套换下，再把鞋放进紫外线除臭鞋柜里，整个室内空气更加清新洁净。不过，未来在入户处增加消杀区可能也会成为一个卖点。

4.空间增强趣味性

这次全民宅在家里，自家户型好不好，相信很多人心中都有了定论。好的户型，就要求要有更多供家人休闲、活动的趣味空间。比如多功能房间、景观阳台、儿童游乐区等等。比如有些项目设置有客厅、书房、双景观阳台，主卧、书房和客厅通过阳台相连，从主卧到客厅，有三种通达方式，关上门，各个空间互不干扰，打开门，所有空间充分连通，空间层次非常丰富。考虑到了父母与孩子的互动空间，在客厅处设立了亲子互动区，熊孩子宅在家里也有地方发泄精力，这个对有孩家庭非常重要。

5.户型必须通风

能否通风将会成为人们极端关注的问题，传统的塔式住宅和一梯多户板式住宅将遇到巨大的市场阻力。可以看到，塔式住宅和板式住宅的中户，不仅不能直接通风，反而存在通过交通核交叉污染的风险。而高层住宅若想解决通风问题，分交通核的设置将会为成主流。

由图1可见，分交通核时，所有户型均可实现自我的南北通风，但是很多城市却很难出现这样的户型，因为《城市管理技术规定》中严格限定了楼长（比如≤60米）或限定了高宽比（比如1：2;1：2.7）。这些规定再加上日照、容积率等等要求，使得这些城市的住宅只能做成塔式或一梯多户的板式。衷心希望这些城市能顺应时代的需求，为保障人民的生命、健康，鼓励可通风住宅的建设。

6.卫生间要干湿分离或三分离

普通卫生间一定要注意地漏的设置位置，尽量将洗水盆接至地漏，保持存水弯的长期有水状态。当然有条件的卫生间要做成干湿分离，如图2所示。当然最优秀的做法是三分离，甚至是四分离卫生间。

7.玄关要完整空间

完整的玄关将成为必需品，再小的户型也愿意形成相对完整的换鞋、脱外衣程序，防止室外的病菌对住宅内部的干扰。而较大面积户型将会考虑双流线的入户方式，扩大玄关面积。而有的玄关如果能提供小型洗手设施就更会成为亮点。

8.全新生活方式

（1）客厅逐渐成为多功能厅

客厅的布局在新形势下有了更多的变化，客厅看电视的需求在逐渐退化，而在线的交互式活动在逐渐增加。鉴于此，客厅的布局和设备配置将会引起重大变化。

（2）次卧变身为直播间

新形势有一个职业随之再火一把，它便是直播。如此一来，次卧室会产生大量的在线直播需求，所以在次卧室设计时，可以考虑除了基本的睡眠空间外，还有一个合适直播的空间。

（3）儿童房考虑大屏幕显示设备

儿童房需要考虑远程教学的需求，最理想的状态是摆脱手机或平板电脑模式，以学习台+中远距离的投影显示为最佳。

（四）人居环境要绿色健康、智慧化

新形势让很多人意识到，居家环境对于身体健康的重要性。安全健康，在短期内一定会成为他们最看重的因素。

1.主打绿色健康的住宅会更受欢迎

这次危机结束后，主打绿色健康卖点的住宅将逐渐成为潮流。此前，有不少房企专注在打造绿色健康住宅，未来会有更多房企跟进。金茂府一直主打绿色科技豪宅，其打造的12大绿金科技系统带给客户最极致最舒适的居住体验。比如新风系统带给业主最清新的空气、5重静音设计，能把静音做到极致;还有四重净水带给业主最干净放心的饮水等等。但绿色建筑产品相比普通产品，造价更高，不是人人都能买得起。在刚需产品中，能实现全屋空气净化的新风系统、具有杀菌杀毒功能的中央空调、净水系统等应该成为每个项目标配。[1]

2.智慧社区带来安全感

之前很多人多智慧社区认识并不多，新形势下相信很多客户会重新认识智慧社区。举个简单的例子，这次很多小区电梯成了高危场所，导致业主都不敢按电梯了。这个时候，可以自动呼梯并且通过人脸识别把业主送回家的电梯，肯定会让业主更有安全感。未来房企需要考虑的是，如何通过对业主的人脸识别数据进行采集，根据业主行为轨迹自动控制项目内的公共配套设备，比如上面提到的自动呼梯。未来房企需要考虑的是，如何通过对业主的人脸识别数据进行采集，根据业主行为轨迹自动控制项目内的公共配套设备，真正实现业主在社区公共场所的“零触碰”。智能家居也一样，很多项目可以做到通过语音控制家里所有设備，彻底解放双手。[2]

3.适当引入健康保健景观

除了在建筑和智慧社区发力，景观设计也可以设计健康卖点，比如引入康体保健植物为主要景观要素。比如中青年人的活动空间宜栽植保持健康和中枢神经系统有益的植物;安静休闲空间人希望空气清新、静心愉快，要求植物能缓解压力、提神醒脑、增强记忆等。

（五）物业服务成为小区人居环境重要指标

新形势下物业服务将在短时间内成为产品的核心卖点，并会成为购房者置业决策考量的重要指标。对于开发商而言，如果自身物业实力较强，可以尝试科技智能化改造升级，比如充分利用智能化设施，提供无接触的服务，让业主更放心。如果物业服务较弱，必须尽快与标杆物业公司达成合作，补上这个短板。

参考文献：

[1]王世福，魏成，袁媛，单卓然，向科，黄建中，张天尧.疫情背景下的人居环境规划与设计[J].南方建筑，2020（03）：49-56.

[2]郭乐，赵思迎.城市生态人居环境设计中的人文艺术思想[J].建材与装饰，2020（03）：84-85.