叶青

延期交房被诉

案件中的女主人公姓兰，退休前是广西壮族自治区柳州市粮食局下属部门的一名会计。退休后开了一家商贸公司，经营得风生水起，是位不差钱的女强人。

2011年，其所居住的粮食局职工宿舍因要拆迁重建（原住户可以回迁），便通知她去办理手续。

由于当时被拆迁户绝大多数都搬走了，直到2月24日，只剩下兰女士一户仍在坚守，投资公司便答应了兰女士提出的要求。于是，双方签订了一份《房屋拆迁产权调换协议书》（以下简称《协议书》）。《协议书》约定：兰女士须在同年3月6日前，搬空被拆迁的房屋。并依约定将被拆迁房屋完整地交给投资公司，同时将被拆迁的房屋所有权证交给了第三人——柳州市旧城改造服务处，统一办理注销手续。《协议书》中还约定，投资公司须在2014年3月6日前，将验收合格的产权调换安置用房钥匙交付给兰女士，与此同时，安置房必须安装好入户门、水电、管道煤气等，兰女士不再支付初装费。这期间，兰女士同意自行安排住处过渡，期限暂定36个月。在过渡期内，投资公司按每月以每平方米12元的标准向兰女士支付安置补偿费。倘若安置房逾期交付，临时安置补偿费按双倍支付，并另外赔偿违约金每年10万元。柳州市旧城改造服务处作为受托拆迁单位，柳北区征地拆迁办公室作为见证单位，均在《协议书》上签字盖章。

可是，尽管有白纸黑字的《协议书》，但投资公司还是爽约了——兰女士实际上是2017年7月6日才领取符合合同约定的回迁房。逾期达3年多时间，这对于经商的生意人兰女士来说，造成的损失不少。于是，兰女士找到投资公司要求按照协议的约定进行赔偿。可是，投资公司认为赔偿金额过高，且他们交付房屋的时间应为2016年5月17日。因而予以拒绝。

在多次协商无果的情况下，兰女士一纸诉状，将投资公司诉至柳北区人民法院。

2018年，法院开庭进行了审理，兰女士败诉。兰女士不服，在法定时限内提起上诉，柳州市中级人民法院以遗漏了合同丙方（柳州市旧城改造服务处）为由发回重审，要求重审时追加柳州市旧城改造服务处。

2019年3月下旬，柳北区人民法院再次开庭审理了此案。庭审中，兰女士首先请法院依法判决投资公司支付其30万元人民币，诉讼费由投资公司承担。

兰女士说，2016年5月4日，投资公司在报纸上刊登《交房公告》，通知可以办理交房手续。我于17日接到通知，便在上述回迁户交房确认单上签字。后来，因为该回迁房没有按照《协议书》第五条第二款的约定——装修完毕，我便没有实际领房，并一直要求投资公司按照约定完成装修事项。但投资公司一直拖延，直至2017年7月26日才通知我领取符合装修约定的该套回迁房……

对于兰女士的说法，投资公司辩称，2016年5月17日已经通知兰女士领取安置房，且不存在其所陈述的房屋装修问题，是兰女士自身原因至2017年7月26日才领取房屋的。领房屋的当天，兰女士在《交房单》和《业主入住验收表》上签了字，确认领取涉案房屋的钥匙，日期为2017年7月26日。由此可见，投资公司已经支付了兰女士2014年3月6日至2017年7月6日期间的过渡费共计88933.68元。2016年7月7日至2017年7月6日的过渡费是28084.32元，支付时间为2017年8月20日，这足以弥补兰女士的损失。

在举证质证阶段，兰女士向法庭提交了三方签署的《协议书》，其中约定了逾期一年赔偿10万元的条款。

对此证据，投资公司陈述了苦衷，说兰女士的拆迁房补偿合计结算金额才是30万元，延期交房一年就要支付10万元的违约金，这显然不可能是投资公司的意愿，而是受到兰女士的要挟，我们为了完成整个安置工程的进度，才不得已而为之的……

法庭上，双方唇枪舌剑，互不妥协。法官试图组织调解，但无果。于是，只好宣布休庭，择日判决。

一审获得支持

柳北区人民法院审理后认为，民事活动中的当事人，应当遵循诚实信用的原则。已经依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。兰女士与投资公司以及第三人签订《协议书》是双方真实的意思表示，且已经实际履行，符合法律规定，应该受到法律保护。

另外，双方在《协议书》中约定，投资公司须在2014年3月6日前，将验收合格的产权调换安置房钥匙交付给兰女士，安置房必须装好入户门、水电、管道煤气，而投资公司并未提供证据证实其已于2016年5月17日将符合该约定的回迁房交给兰女士验收，将回迁房钥匙交给兰女士。直到2017年7月26日，兰女士才在《迁户交房确认单》和《业主入住验收表》上签字确认，并领取了涉案房屋的钥匙。《协议书》约定交房时间为2014年3月6日前，兰女士在《回迁户交房确认单》和《业主入住验收表》上签字的时间2017年7月26日，则投资公司逾期交房时间应为2014年3月6日至2017年年7月25日，而逾期交付房屋是违约行为。

再则，《协议书》中的甲乙丙方分别为兰女士、投资公司以及第三人，柳州市柳北区征地拆迁办公室在《协议书》上鉴证单位处盖章确认，该《协议书》在签订之时，双方应当对于合同的履行情况、因拆迁房屋可能导致的逾期交房给回迁户造成的损失具有合理的预期，双方应当恪守该合同的义务。投资公司未举证证明兰女士的损失仅为过渡费损失，合同约定的违约金并未超过双方当事人签订协议时应当预见的范围。因而，法院认为，按照每年10万元作为标准计算违约金，并不存在过高的情形，不应当予以调整。投资公司应当按照《协议书》第六条的约定，支付兰女士3年的违约金30万元。

综上所述，柳北区人民法院依照《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》等相关条款之规定，作出了“投资公司支付兰女士违约金30万元，案件受理费5800元，由投资公司负担……”的判决。

投资公司不服，上诉至柳州市中级人民法院，请求撤销一审法院的判决，依法改判投资公司向兰女士支付违约金56591.6元。理由是，一审判决在事实认定和法律适用方面存在诸多错误，损害了投资公司的合法权益。

终审维持原判

二审中，投资公司认为一审法院遗漏查明两个事实：即投资公司在2016年5月17日已经将符合合同约定的房屋交付给了兰女士和兰女士在延期交房期间的实际损失。

关于争论焦点一，柳州市中级人民法院认为，根据《协议书》的约定，投资公司须在2014年3月6日前，将验收合格的产权调换安置房的钥匙交付给兰女士，安置房必须安装好入户门、水电、管道煤气，兰女士不再支付初装费。虽然兰女士于2016年5月17日在《回迁户交房确认单》上签了字，涉案房屋也通过五方竣工验收，但投资公司并未在该日将产权调换安置的钥匙交付给兰女士，也未提交证据证实涉案房屋在当时已按照合同约定安装好入户门、水电、管道煤气。因此，投资公司并未在2016年5月17日完成交房义务，直至2017年7月26日，兰女士在《回迁户交房确认单》确认领取房屋钥匙之日，投资公司才算完成实际交房义务。本案的逾期交房时间为2014年3月6日至2017年7月26日，投资公司应在此期间承担逾期交房的违约责任。

关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事一方人不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方签订合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

本案中，投资公司未按合同约定交付房屋，已构成违约，其作为长期从事房屋拆迁安置工作的法人，在签订合同时，应当预见到房屋是否能够按时交付以及不能按时交付给回迁户可能造成的损失，说明合同的约定及其逾期交房则双倍支付临时安置补偿费并另赔偿违约金每年10万元，没有超出其签订合同时应当预见的范围。其次，虽然兰女士并未举证证实逾期交房给其造成的实际损失，但兰女士的合同义务已经履行完毕。且通过生活常识可知，住房与落户、子女就学、抵押贷款等可期待利益息息相关，房屋租金损失并不能涵盖逾期交房的全部损失，不能仅以租金损失作为违约金是否过高的计算基准。

最后，逾期交房违约金是否调整，应充分尊重当事人自治。本案合同对于违约金有明确约定，投资公司并无证据证实违约金的相应条款是在兰女士要挟的情况下签订，应当认定相关约定是双方真实意识的表示。因此，投资公司请求减少违约金无事实与法律依据，不予支持，其应按照合同约定支付兰女士3年的违约金30万元。

据此，柳州市中级人民法院认为，投资公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

2020年3月上旬，柳州市中级人民法院公布了二审判决：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，作出“驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人投资公司承担”的终审判决……