文/凌利 杨淇山

由于资金量大等原因，房地产融资一直是国内外专家研究的重点。新冠肺炎疫情爆发以来，学界对于房地产金融风险的研究日益增多，其中王菁在《房价波动与房地产金融风险的关系研究——基于格兰杰因果检验》一文中表示，当前面临系统性房产金融风险的可能性较小，这也意味着在脱离“黑天鹅”事件时，房地产金融是可以保持较好的发展态势的。国外也有学者发表学术论文，认为利用养老金进行的房地产融资或将成为房地产融资的第二支柱。在国内外对于房地产融资多保持乐观态度之时，本文试对比正常状况下的房地产融资状况来思考“黑天鹅”事件对于房地产融资的影响。

一、“黑天鹅”事件与房地产融资的关系

房地产融资方式主要有银行贷款、股票债券、私募基金等，“黑天鹅”事件对房地产融资有着诸多方面的影响，主要分为直接影响与间接影响。

（一）直接影响

从直接影响方面来看，“黑天鹅”事件会引起线下购房停滞，导致资金回笼失败，停工、工程事故等问题会导致房地产施工进度暂停，这一系列问题都将影响房地产融资的进程与质量。

1.线下购房问题。房地产融资的主要形式之一为房屋出售，只有当房产根据计划进行出售后才能收回房地产建设的大部分成本，房地产销售是房地产融资得以存在的关键。“黑天鹅”事件导致房产无法正常售卖时，将直接造成房地产企业的亏损甚至破产，房地产投资者不仅无法在融资之后获得预期的受益，更有可能与房地产企业一起承担损失，因此，线下购房出现问题，房地产融资过程将受到直接影响。……