张静

摘要：近些年，随着市场经济的飞速发展，我国房地产企业为了更好的适应现阶段的市场环境，我国政府为了促使房产可以重新恢复到其原本的居住功能，相继出台了一系列的政策對房地产行业进行了宏观调控，同时也加快了房地产企业改革的步伐。中小房地产企业若想在这样的环境下，得以更好的生存与发展，就必须注重加强成本核算，以此增强企业的竞争力。笔者针对现阶段中小房地产企业成本核算中存在的问题进行了探究与分析，并提出了中小房地产企业完善成本核算的有效措施，希望有助于中小房地产企业的长远发展。

关键词：中小房地产企业 成本核算 问题 有效措施

随着土地资源和施工材料价格的不断上涨，中小房地产企业成本费用随之不断增加，这也给中小房地产企业的长远发展带来了一定的挑战。不管是土地资源还是资金资源都会向着规模较大的房地产企业倾斜，这也再一次加剧了中小房地产企业的生存、发展危机。成本核算对中小房地产企业发展的重要性越来越明显。但是，从现阶段中小房地产企业成本核算的实际情况来看，其中依然存在着一些问题有待解决，为了确保中小房地产企业可以更加长远的发展，必须积极的采取相应的措施解决这些问题。

一、现阶段中小房地产企业成本核算中存在的问题

（一）中小房地产企业的资金来源较为复杂

相对于规模较大的房地产企业来说，中小房地产企业的资金实力通常比较薄弱，企业的专业化程度相对也比较低，甚至部分中小房地产企业是工业企业、商业企业转型投资开发的房地产，资金实力很难得到保障。这部分中小房地产企业的资金来源一般都较为复杂，主要包括：银行贷款、民间接待、个人投资等。因此，中小房地产企业的股东人数较多，管理阶层比较混乱，大家都想瓜分一份利益，这也致使企业的管理难度大大增加，这样不仅会造成企业经营成本增加，同时还会影响企业的健康发展。

（二）中小房地产企业内部工作人员比较混乱

中小房地产企业的规模相对来说比较小，内部组织结构比较简单，但是工作人员之间的关系却很复杂，沾亲带故的现象比较严重。而企业的人事部门却没有形成一个规范的管理制度和用人标准，致使企业的整体专业水平偏低，很多工作人员都是半路出家，一没有接受过专业的教育，二没有接受专业的培训就上岗工作。尤其是中小房地产企业的财政部门，沾亲带故的现象更加明显，这也给成本核算制度的落实带来了很大的难度，严重阻碍着成本核算工作的顺利实施。

（三）缺乏健全的成本核算管理制度体系

从中小房地产企业成本核算工作的实际实施情况来看，部分企业缺乏健全的成本核算管理制度体系。部分财务工作人员为了提高成本核算的工作效率，尽快的完成工作，对会计科目的处置比较随意，因此，企业的会计科目比较混乱，这对日后成本控制工作的顺利开展十分不利，并且还会影响成本分摊的准确性。

二、中小房地产企业完善成本核算的有效措施

（一）提高资金的利用率

中小房地产企业资金来源比较复杂，并且企业的负债率较大，致使企业的财务费用明显增加。据相关数据调查显示，目前我国多数中小房地产企业的资产负债率都已经高于100%，甚至部分中小房地产企业的资产负债率高于150%，这部分企业每年需要支付的财务费用数额都比较大。中小房地产企业若想更加长远的发展，就需要提高资金的利用率。对于中小房地产企业来说，其运行的成本不仅包括开发成本、管理成本，同时还包括财务费用和销售费用。从企业成本核算的角度来看，应该将工作的重点放在财务费用和销售费用上。售房环节是中小房地产企业获得收入的主要来源，但是需要支付给销售人员一部分佣金和工资，为了降低企业的销售成本和方便管理，多数企业都会选择将整体销售工作移交给中介进行统一销售，这样企业只要控制好中介费就可以实现对销售成本的控制。另外，中小房地产企业在实施成本核算工作的过程中，对于管理阶层的招待费用支出应该制定合理的区间，不可以实报实销，以此避免不必要的浪费。

（二）提高财务工作人员的综合素养

为了确保中小房地产企业成本核算工作能够得以全面的落实，中小房地产企业应该构建完善的用人制度，注重提高财务工作人员的综合素养，以此建立一支优质的财务团队。中小房地产企业在培养财务工作人员的过程中，应该构建起与之相应的激励机制和约束机制，对财务工作人员工作进行激励和规范。鼓励财务工作人员接受教育，同时还应该定期的组织财务工作人员学习专业知识和技能，包括对新会计准侧的学习。另外，财务工作人员还应该积极的学习我国相关的政策和法律法规，以此及时掌握我国相关法律法规和政策的变化，从而却把企业成本核算工作的合理性和合法性。

（三）构建完善的成本核算管理体系

中小房地产企业若想更加规范的实施成本核算工作，就需要构建完善的成本核算管理体系。首先，加强企业内部各个部门之间的沟通与交流，实现资源共享，这样财政部门在实施成本核算工作的过程中，就可以及时的了解项目的形态和信息，并以此为根据，选择恰当的方法进行成本核算。其次，规范会计科目，确保会计科目与成本核算内容的一致性。中小房地产企业进行项目开发时，成本核算的内容主要包括：购买土地的成本、项目开发前期产生的成本费用、建安成本、建筑内部设施安装成本等。最后，针对中小房地产企业比较大规模的资金投入进行严格的审批，并构建与之相应的审批制度。项目管理部门定期的将本月核算工程量的结果上报给财务部门，通过审核后，明确项目工程在实际施工过程中，产生的费用。如果实际成本与核算成本之间存在着较大的差异，那么就需要及时的分析造成这一差异的主要原因，并及时和项目管理部门沟通，以此及时找到解决问题的方法好措施，以此避免出现预算超支，企业经济效益降低的情况。

（四）加强新型成本核算方式的引进

中小房地产企业以往采取的成本核算方法一般都单一，这将对企业产品成本的价值体现造成直接的影响。近些年，信息技术的发展十分迅速，中小房地产企业应该紧随时代的步伐，加强对新型成本核算方式的引进，以此保证成本核算工作的准确性和全面性。例如：某房地产企业，为了更好的实施成本核算工作，将ABC作业成本模式引入到企业中，通过计算成本分配率和作业成本的动因标量，按照规定的时间，明确损耗产出的范畴值，并将其纳入到成本对象中，以此将产品的成本价值完全的展现出来。新型成本核算方式的引进给该房地产企业成本核算工作的开展带来了很大的帮助。

（五）强化企业管理阶层的成本核算意识

部分中小房地产企业管理阶层存在成本核算意识薄弱的问题，这也是造成成本核算工作问题频出的一个主要原因。因此，若想提高成本核算的质量，就必须强化企业管理阶层的成本核算意识。首先，企业应该加大成本核算的宣传力度，促使企业内部每一名工作人员都能够认识到开展成本核算工作的重要意义，包括企业的管理阶层，以此促使各个部门能够积极的配合成本核算工作的开展，从而实现成本核算工作效率的提高。其次，中小房地产企业应该将成本核算工作的质量纳入到绩效考核中，以此充分调动整体工作人员参与成本核算工作的积极性，这样更加有助于成本核算准确性的提高，以此为企业管理阶层的决策提供更加准确的成本价值依据。

综上所述，从某种角度来看，成本核算工作的开展直接影响着中小房地产企业的生存和发展。因此，中小房地产企业应该对成本核算工作引起足够的重视，加强对成本核算工作中存在问题的分析，并积极采取行之有效的措施加以解决，以此确保成本核算工作可以更加顺利的开展，并有效提高成本核算的准确性和可靠性，优化相关工作的可持续发展。

参考文献：

[1]杨建平.企业成本核算与成本管理存在的问题及应对措施[J].中外企业家，2020（05）：38.

[2]王东.浅析制造业企业成本核算存在的问题及对策[J].现代营销（信息版），2020（02）：25.

[3]范俊.房地产企业成本核算存在的问题及对策[J].中外企业家，2020（04）：13.

作者单位 ：沈阳亚泰金安房地产开发有限公司